Решение № 2-1780/2024 2-1780/2024~М-1483/2024 М-1483/2024 от 27 ноября 2024 г. по делу № 2-1780/2024

Копия. Дело № 2-1780/2024

УИД:66RS0022-01-2024-002070-28

Мотивированное
решение изготовлено 28 ноября 2024 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата <адрес>

Березовский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи М.В. Матвеевой, в отсутствие сторон, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мироновой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Березовского городского округа о регистрации перехода права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в Березовский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Администрации Березовского городского округа о регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый №, от ООО «Грэй» к ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного дата между ООО «Грэй» и ФИО1

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указано, что в соответствии с договором купли-продажи от дата, он является покупателем спорного земельного участка у ООО «Грэй». Данный объект недвижимости был оформлен за ООО «Грэй», зарегистрирован за ООО на праве собственности. В день заключения договора купли-продажи дата, земельный участок был передан истцу, что отражено в договоре. Истец пользуется спорным земельным участком, как собственник до настоящего времени. Расчеты по сделке полностью завершены, что подтверждается соответствующей квитанцией, претензий стороны к друг другу не имели. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. После заключения договора, регистрация перехода права собственности оказалась длительное время невозможна в связи с пандемией коронавируса. Кроме этого, при обращении с заявлением о государственной регистрации, органы регистрационного учета попросили предварительно продавца произвести постановку продаваемых объектов недвижимости на регистрационный учет. Впоследствии было обнаружено, что ФНС была инициирована процедура исключения из ЕГРЮЛ ООО «Грэй», как недействующего, в связи с неполучением им почтовой корреспонденции по адресу: <адрес>. Поскольку ООО «Грэй» по вине представителя обратилось с заявлением о приостановлении данных действий с опозданием (несколько дней), то продавец – ООО «Грэй» оказалось исключено из ЕГРЮЛ и регистрация права собственности на спорный объект недвижимости оказалась невозможна. В связи с изложенным, для регистрации права собственности, необходимо подтверждение права покупателя в судебном порядке.

Просит произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый №, от ООО «Грэй» к ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного дата между ООО «Грэй» и ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, с ходатайством об отложении рассмотрения дела в суд не обращался.

Представитель ответчика администрации Березовского городского округ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки суд не уведомил, с ходатайством об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в свое отсутствие в суд не обращался.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При отсутствии возражений со стороны истца суд определил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие ответчика и вынесении в отношении ответчика заочного решения. Определение суда о рассмотрении дела в порядке заочного производства занесено в протокол.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> своего представителя в судебное заседание также не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела в суд не обращались.

Третье лицо ФИО2, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание также не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем составлена телефонограмма.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено также Министерство по управлению государственным имуществом <адрес>.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, представитель третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом <адрес>, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, своей позиции относительно заявленных исковых требований не высказал.

С учетом положений ч.ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил о рассмотрении дела при установленной явке.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания приобретения права собственности перечислены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как следует из материалов дела, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, предоставленной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес> по запросу суда, ООО «Грэй» является правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенный за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый № (л.д. 40).

дата между ООО «Грэй» в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности № от дата (доверенность выдана на срок шесть месяцев) – Продавец и ФИО1 – Покупатель, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 116,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение нежилое № (помещение №); нежилое помещение, общей площадью 654,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (помещение №); земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенный за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый № (л.д. 22-23).

Стоимость продаваемых объектов недвижимости составила *** рублей 00 копеек, из которых *** рублей 00 копеек за помещение №; *** рублей 00 копеек за помещение №; *** рублей 00 копеек за земельный участок (п. 2 договора), которые покупатель уплатил, а продавец получил полностью (п. 3 договора).

Факт оплат стоимости объектов по договору купли-продажи от дата также подтверждается представленной в материалы дела копией квитанции к приходному кассовому ордеру № от дата на сумму *** рублей 00 копеек (л.д. 10).

В день заключения договора купли-продажи дата данные объекты недвижимости были переданы истцу без составления акта приема-передачи (п. 2 договора).

Таким образом, судом установлено, что условия договора купли-продажи от дата сторонами были исполнены.

Решением Первоуральского городского суда <адрес> от дата требования ФИО1 к администрации городского округа <адрес> удовлетворены частично. Суд решил: произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью 116,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение нежилое №, на нежилое помещение, общей площадью 654,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, от ООО «Грэй» к ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного дата между ООО «Грэй» и ФИО1

Исковые требования ФИО1 о признании права собственности на земельный участок возвращены истцу в связи с неподсудностью Первоуральскому городскому суду <адрес>.

Решение вступило в законную силу дата (л.д. 16-17).

В силу абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что правообладателем спорного земельного участка, с кадастровым номером №, на дата, является ООО «Грэй».

Таким образом, из материалов дела следует, что с момента заключения договора купли-продажи дата и до настоящего времени, ни договор купли-продажи, ни переход права собственности к покупателю ФИО1, в установленном законом порядке не зарегистрированы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Грэй» прекратил свою деятельность дата, способ прекращения: исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о недостоверности (л.д. 18-21).

Также из материалов дела следует, что дата ФИО1 обратился в Управление Ростреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты на основании договора купли-продажи от дата.

Согласно уведомлению Межмуниципального отдела по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Ростреестра по <адрес> от дата № КУВД-001/2023-52036896/2, регистрационные действия были приостановлены до дата в связи с тем, что заявителем не представлены для осуществления регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации прав, возникших после вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от дата «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. При проведении правовой экспертизы, установлено, что на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от дата, сторонами которого являются ФИО2 по доверенности за ООО «Грэй» - Продавец и ФИО1 – покупатель, представлены: заявление на регистрацию права собственности от покупателя. Заявление от ФИО2 по доверенности за ООО «Грэй» - Продавца на подтверждение ранее возникшего права на объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от дата и заявление на переход права на государственную регистрацию не представлены, также заявителем не представлена доверенность на ФИО2 – представителя ООО «Грэй» на подписание вышеуказанного договора.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы, выявлено, что ООО «Грэй» исключено из ЕГРЮЛ дата.

Кроме того, регистрирующим органом установлено, что в отношении спорного земельного участка, отсутствует отказ субъекта Российской Федерации от права преимущественной покупки земельного участка. В силу п. 1, 2 и 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ от дата «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

дата ФИО1 обратился в Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> с извещением о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый №.

дата Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> дало ответ об отказе от реализации преимущественного права покупки указанного участка в собственность <адрес> в связи с отсутствием выделенных лимитов бюджетных обязательств на 2024 год (л.д. 12).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации № от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорный объект недвижимости – земельный участок, с кадастровым номером №, по договору купли-продажи от дата, заключенного с ООО «Грэй», в связи с ликвидацией последнего.

Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации № от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, единственным препятствием для перехода права собственности к покупателю, является отсутствие продавца.

ФИО1 с дата и по настоящее время добросовестно, открыто и непрерывно пользуется спорным земельным участком, как своим собственным, несет бремя его содержания.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.20116 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенный за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, дата года рождения (паспорт № выдан дата), удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 м по направлению на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенный за пределами участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 70 377 кв.м, кадастровый №, от общества с ограниченной ответственностью «Грэй» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ФИО1, дата года рождения (паспорт <...> выдан дата), на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Грэй» и ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение в окончательном виде изготовлено в совещательной комнате при помощи компьютера и принтера.

Судья п/п М.В. Матвеева

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья М.В. Матвеева

Секретарь с/з А.В. Миронова

_____________

Подлинник документа находится в материалах дела № ____________/2023

Березовского городского суда <адрес>

Судья М.В. Матвеева

Секретарь с/з А.В. Миронова

Решение (Определение) по состоянию на ________________не вступило в законную силу

Судья М.В. Матвеева

Секретарь с/з А.В. Миронова