Решение № 2-1665/2019 2-1665/2019~М-1859/2019 М-1859/2019 от 14 ноября 2019 г. по делу № 2-1665/2019

Дело № 2-1665/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кемерово **.**,**

Ленинский районный суд г. Кемерово в составе: председательствующего судьи Марковой Т.В., при секретаре Кошляк К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Свои требования мотивирует тем, что **.**,** между истцом и супругой ответчика ФИО3 с участием третий стороны ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... кадастровый № **.

Согласно договору порядок оплаты стоимости объекта производится в порядке, предусмотренном договором оказания услуг № **, заключенный между истцом и ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» от **.**,**. Стоимость объекта оговорена сторонами в сумме 800 000 рублей и оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств (ипотека), предоставленных истцу, как заемщику и супругу истца ФИО4, как созаемщику.

Перечисление денежных средств ФИО5 в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению истца после государственной регистрации перехода права собственности на объект к истцу, а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

После подписания вышеуказанного договора ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» направило указанный договор с соответствующими документами для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с ожидаемой датой регистрации **.**,**.

**.**,** истцу стало известно, что второй участник сделки ФИО5 умерла, в связи с чем **.**,** истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о возврате заявок без дальнейшего рассмотрения в связи со смертью продавца.

**.**,** от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, а **.**,** – об отказе в государственной регистрации.

Истец неоднократно пыталась связаться с ответчиком для решения вопроса о возможном переходе права собственности, как от наследника продавца, однако, никакого ответа получено не было.

Таким образом, в настоящее время заключенный договор между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» и ФИО1 не могут быть расторгнуты в связи с отсутствием согласия лица, в интересах которого они заключены.

Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от **.**,**, заключенный между истцом и ФИО5

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивала в полном объеме, пояснив, что в настоящее время исполнение сделки, на тех условиях, которые были оговорены сторонами с продавцом ФИО5 невозможно в связи с ее смертью.

При этом отметила, что супруг ФИО2, который является наследником имущества после смерти ФИО5 на связь не выходит, разрешить вопрос вне судебного порядка не представляется возможным.

В судебное заседание ответчик ФИО2, извещенный о дне и времени слушания дела надлежащим образом не явился, письменных заявлений об отложении дела слушанием не поступало.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», извещенный о дне и времени слушания дела надлежащим образом не явился, направив в суд письменные пояснения по делу в которых указывает, что в силу норм действующего законодательства, в частности положений п. 2 ст. 432 ГК РФ стороны не могут расторгнуть договор, заключенный в пользу третьего лица, не могут расторгнуть или изменить заключенный ими договор без согласия третьего лица.

До настоящего времени документы об оформлении наследства в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» не предоставлялись, несмотря на истечение сроков для принятия наследства и направленное потенциальному наследнику – супругу продавца соответствующего уведомления.

Денежные средства на основании договора оказания услуг СБР и договора купли-продажи до настоящего времени находятся на номинальном счете ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Для возврата с номинального счета денежных средств истцу совместно с наследниками продавца, оформившими в установленном порядке свои права на наследство по закону или завещанию (права по договору купли-продажи, договору оказания услуг СБР), необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи от **.**,**, либо, основанием для возврата денежных средств будет являться вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора купли-продажи от **.**,**.

С учетом мнения истца и положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, полагает необходимым исковые требования истца удовлетворить, по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено следующее.

**.**,** между истцом и ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» заключен договор № ** в соответствии с условиями которого исполнитель обязуется оказать заказчику на возмездной основе услугу «on-line регистрация», включающую в себя оформление усиленной квалифицированной электронной подписи для заказчика, а также указанных им лиц и направление пакета документов в электронном виде на государственную регистрацию через автоматизированную систему исполнителя, которая представляет собой информационный ресурс в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: https://onger.parline.ru, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестор) (л.д. 14-16).

В соответствии с п. 3.1. вышеуказанного договора, стоимость услуги составляет 5 550 рублей, в том числе 18% НДС 846 рублей 61 копейка.

**.**,** между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» и ФИО1 заключен договор оказания услуг № **, в соответствии с условиями которого исполнитель обязуется оказать заказчику, а заказчик оплатить услуги по размещению денежных средств, принадлежащим заказчику на праве собственности, указанных в п. 2.1.2 договора – продавец по договору купли-продажи от **.**,** объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: ... при наступлении обстоятельств, указанных в договоре (л.д. 10).

Согласно п. 8.5. договора № **, настоящим заказчик уведомлен и выражает согласие с тем, что для инициации процедуры расторжения договора по инициативе заказчика, заказчик обязуется предоставить исполнителю соглашение о расторжении ДКП, подписанное заказчиком и продавцом, или письменное подтверждение факта неподписания ДКП со стороны заказчика и продавца, при этом срок возврата денежных средств заказчику составляет до 10 рабочих дней.

**.**,** между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – ..., общей площадью 22,2 кв.м, расположенную по адресу: ..., кадастровый № ** (л.д. 7-8).

В соответствии с п. 1.2. договора купли-продажи, объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от **.**,**, о чем в Едином государственном реестре недвижимости **.**,** сделана запись регистрации № **.

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи, стоимость объекта составляет 800 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Из п. 2.2.1 договора купли-продажи следует, что стоимость объекта в сумме 800 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных следующим лицам: ФИО1, ФИО4 в соответствии с кредитным договором № ** от **.**,**, заключенным в г. Кемерово, ПАО «Сбербанк», сроком на 180 месяцев. Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором

В соответствии с п. 3.6. договора купли-продажи, согласно ст. 556 ГК РФ, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта от продавца к покупателю. Передача объекта покупателю осуществляется в течение 14 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением объектом.

Из ответа на запрос суда нотариуса Кемеровской областной нотариальной палаты Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО6 следует, что ФИО7 умерла **.**,**. В материалах наследственного дела имеются заявление от **.**,**, поданное представителем по доверенности заявление о принятии наследства по закону сыном наследодателя – ФИО8, **.**,** года рождения; **.**,** подано отцом наследодателя – ФИО9, **.**,** года рождения об отказе от наследства по всем основаниям, в пользу дочери наследодателя – ФИО10, **.**,** года рождения; **.**,** подано матерью наследодателя – ФИО9, **.**,** года рождения заявление об отказе от наследства по всем основаниям в пользу дочери наследодателя – ФИО10, **.**,** года рождения.

На **.**,** заявлений о выдаче свидетельства о праве на наследство и о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выданного пережившему супругу, не поступало.

ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в адрес ФИО2 направлено уведомление в целях защиты законных прав и интересов всех участников правоотношений, что до реализации одного из изложенных выше вариантов денежные средства будут находиться на номинальном счете ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (л.д. 40).

Установленных по делу обстоятельств, суд полагает достаточными для рассмотрения дела по существу.

При таких обстоятельствах по делу, с учетом анализа представленных суду доказательств, в их совокупности, находя их допустимыми, относимыми, достоверными, не противоречащими собранным по делу доказательствам, суд удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По правилам п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, с учетом норм действующего законодательства, а также представленных суду доказательств, из которых следует, что **.**,** между истцом и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...

Регистрация данного договора, в установленном законом порядке, не состоялась, в связи с отзывом заявлений о регистрации сделки истцом ФИО1 по причине смерти продавца ФИО5

Таким образом, судом установлено, что сделка купли-продажи в соответствии с требованиями действующего законодательства надлежащим образом не прошла государственную регистрацию, в связи с чем у суда не имеется оснований полагать, что переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ... состоялся в пользу ФИО1

В связи с тем, что для совершения сделки купли-продажи истцом ФИО1 для оплаты объекта продажи были привлечены кредитные денежные средства, был заключен кредитный договор и договор оказания услуг № ** от **.**,**, по размещению денежных средств на номинальном счете.

В настоящее время договор оказания услуг № ** от **.**,** не расторгнут, денежные средства, переданные ФИО1 ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора, находятся на номинальном счете для перечисления продавцу ФИО5 за приобретенное жилое помещение.

Таким образом, суд полагает требования истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от **.**,** обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как в настоящее время регистрация данного договора для перехода права собственности не возможна в связи с смертью продавца ФИО5, а также отсутствием волеизъявления наследников на заключение данной сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что действующий в настоящее время договор купли-продажи от **.**,** нарушает права истца ФИО1 в части невозможности расторжения договора на оказания услуг № ** от **.**,**, а также с учетом невозможности предоставления соглашения о расторжении договора купли-продажи между сторонами в добровольном порядке, суд полагает необходимым требования истца удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от **.**,**, заключенный между ФИО5, **.**,** года рождения и ФИО1, **.**,** года рождения в отношении недвижимого имущества – ..., общей площадью 22,2 кв.м., расположенной по адресу: ..., кадастровый № **.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: Маркова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено **.**,**.