Решение № 2-4659/2024 2-4659/2024~М-4327/2024 М-4327/2024 от 18 декабря 2024 г. по делу № 2-4659/2024

Гражданское дело № 2-4659/2024

74RS0031-01-2024-007660-41


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Чернышовой С.С.,

при секретаре Евстигнеевой К.С.,

с участием представителя истца и третьего лица ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Магнитогорска обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки.

В обоснование требований указано, что 19.03.2014 между истцом и ФИО3 заключен договор аренды <номер обезличен> (в редакции дополнительных соглашений от 03.03.2020, 20.02.2023) земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> сроком до 12.12.2027. Согласно п.п. 3.4.3 договора аренды земельного участка арендатор обязан выполнить работы по завершению строительства, по поэтапному графику. 16.08.2023 в адрес ФИО3 было направлено предупреждение Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска №КУИиЗО-02/5430 об устранении нарушений условий договора аренды земельного участка, в котором указано о необходимости по истечении 30 дней с момента получения предупреждения устранить нарушения, а также о последующем направлении уведомления об отказе от договора аренды с последующим расторжением в одностороннем порядке и освобождением земельного участка. 07.11.2023 в адрес ФИО3 было направлено письмо Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска №КУИиЗО-02/7220 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, в котором указано, что ФИО3 не устранил нарушения договора аренды. ФИО3 было предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды с последующим освобождением земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>

Просит расторгнуть договор аренды земельного участка <номер обезличен> от 19.03.2014 (в редакции дополнительных соглашений от 03.03.2020, 20.02.2023) с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.; обязать ФИО3 возвратить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> истцу, взыскать судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения, начиная со дня, следующего за днем истечения, установленного для исполнения данного решения срока, и до дня фактического исполнения судебного акта. (л.д. 3-4)

Представитель истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска, представитель третьего лица администрация г. Магнитогорска ФИО1, действующая на основании доверенностей от 28.02.2023 и от 29.05.2023, исковые требования поддержала по доводам и основаниям, указанным в иске. Пояснила, что договор аренды подлежит расторжению, поскольку ФИО3 были нарушены сроки строительства, указанные в п. 3.4.3 дополнительного соглашения от 03.03.2020. Представила письменные пояснения, в которых указала, что у ответчика при заключении договора аренды имелась вся информация о земельном участке, в том числе о расположении на данном земельном участке фекального коллектора. (л.д. 119-121)

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. (л.д. 115)

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании нотариальной доверенности от 30.08.2024 (л.д. 58-59), в судебном заседании пояснила, что исковые требования ответчик не признает, представила письменные возражения, в которых указала, что между администрацией и ООО «ПР-МАГ» 19.03.2014 был заключен договор аренды земельного участка <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 3430 кв.м., расположенного по адресу: <...> для целевого строительства - автомойки. 03.03.2020 на основании договора уступки прав и обязанностей от 13.01.2020 между администрацией г. Магнитогорска и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, сроком по 12.11.2024. Пунктом 3.4.3 предусмотрено график строительства - ввод в эксплуатацию 22.01.2023. Пунктом 3.4.7 установлено, что в срок до 12.11.2024 с момента предоставления земельного участка арендатор обязан использовать его для целей строительства. В данный период не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В процессе выполнения работ по освоению земельного участка у ответчика возникли непредвиденные обстоятельства, которые не позволил ввести в эксплуатацию объект строительства в срок 22.01.2023, послужили причиной невозможности использования земельного участка, а именно: первоначальному арендатору ООО «ПР-МАГ» была передана техническая документация на объект строительства – градостроительный план, утверждений постановлении администрации г. Магнитогорска от 04.07.2016 и топографическая съемка. На основании данных документов и проекта, 22.09.2020 ответчиком были предоставлены документы на получение решения на строительство, но получил отказ. Устранив замечания, в 2021 году ответчик повторно обратился за получением на строительство, но также получил отказ. В ходе устранения замечаний, выяснилось, что на земельном участке помимо хозяйственного-бытового коллектора диаметром 1500, на нем имеется фекальный коллектор диаметром 1200, проходящий через весь участок. При этом обнаруженный коллектор 1200 отсутствовал на градостроительном план, утвержденном постановлением администрации г. Магнитогорска от 04.07.2016 и топографической съемке. Поскольку изначально в переданной документации сведения о расположении на земельном участке фекального коллектора диаметром 1200 отсутствовали, ответчику понадобилось время для выяснения обстоятельств и нахождения технического решения возникшей проблемы.

Письмами от 01.10.2020 №АГ-09/741 и от 23.03.2021 №АГ-09/233 администрация отказала ответчику в выдаче разрешений на строительство по причине того, что санитарно-эпидемиологическое заключение было выдано предыдущему арендатору ООО «ПР-МАГ». Указанное основание отказа необоснованно, что подтверждается письмом Роспотребнадзора от 11.05.2021 №05-21/3980-2021, но это затянуло процесс строительства по вине истца. В 2021 году, после получения второго отказа в выдаче разрешений на строительство, ответчик обратился за разъяснениями в МП трест «Водоканал», получил полную информацию о находящемся на земельном участке фекальном коллекторе диаметром 1200.

Понимая, что сроки работ по завершению строительства нарушаются по причинам, не зависящим от сторон, 20.02.2023 между ответчиком и администрации г. Магнитогорска заключено дополнительное соглашение, которым продлен срок действия договора аренды земельного участка по 12.11.2027. Продлевая срок действия договора, администрация г.Магнитогорска понимала, что сроки строительства объекта нарушаются.

Найдя техническое решение, 01.12.2023 ответчик обратился в администрацию г. Магнитогорска с заявкой на выдачу нового градостроительного плана. 14.12.2023 ответчику выдали новый градостроительный план, на котором отсутствует пятно застройки. В начале 2025 года ответчик снова обратился к истцу с заявкой о выдаче нового градостроительный плана с отображением пятна застройки. Между ответчиком и МП трест «Водоканал» было согласовано техническое решение, позволяющее построить фундамент автомойки при наличии на земельном участке коллектора диаметром 1200, в марте 2024 года согласован проект, подготовлена проектная документация и разработан архитектурно-градостроительный облик сооружения. 25.06.2024 ответчику в согласовании архитектурно-градостроительный облика было отказано. После устранения недостатков ответчик снова обратился для согласования, 30.07.2024 ему было отказано. 29.08.2024 ответчик обратился за согласованием новых сроков выполнения работ по строительству, ответ не подучен. (л.д. 66-69)

В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, материалы дела в судебном заседании, и оценив их в совокупности, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями части 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В силу пунктов 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Согласно п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде – после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В судебном заседании установлено, что 19.03.2014 между истцом и ООО «ПР-МАГ» заключен договор аренды <номер обезличен> земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. для строительства предприятия бытового обслуживания населения. (л.д. 30-33)

04.07.2016 выдан градостроительный план земельного участка с учетом изменений, в котором указано, что на земельном участке имеются объекты инженерной инфраструктуры: канализаций хозяйственно-бытовая, ЛЭП. (л.д. 120-123)

Постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 26.08.2016 на основании заявления ООО «ПР-МАГ» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид – предприятия их отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности, чем основное производство использования земельного участка из категории земли населенных пунктов ( территориальная зона Ж-1, зона многоэтажной, многоквартирной жилой застройки, СЗЗ) с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного в районе пересечения пр.Ленина и ул. Труда, для размещения автомойки. (л.д. 70-71)

13.01.2020 между ООО «ПР-МАГ» и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №74:33:0304001:717, расположенного по адресу: Челябинская <адрес обезличен>., согласно которому к последнему перешли права и обязанности по договору аренды №8455 от 19.03.2014. (л.д. 34)

03.03.2020 на основании уступки прав и обязанностей между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 19.03.2014, согласно которому ФИО3 предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок для строительства предприятия бытового обслуживания населения сроком по 12.11.2024. (л.д. 36-38)

Пунктом 3.4.3 договора предусмотрен график строительства по поэтапному графику, последний этап ввод в эксплуатацию 22.01.2023.

В соответствии с пунктом 6.4 в случае не достижения соглашения о расторжении договора аренды, арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора аренды, в том числе в случае при использовании участка с нарушением п. 3.4.3 Договора.

20.02.2023 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №8455 от 19.03.2014, согласно которому срок действия договора аренды установлен по 12.11.2027. (л.д. 35)

24.05.2019, 12.07.2019, 01.10.2020, 23.03.2021 администрацией г.Магнитогорска Челябинской области ФИО3 отказано в выдаче разрешения на строительство. (л.д. 72-78)

В ответе МП трест «Водоканал» МО г. Магнитогорск от 09.03.2021 ФИО3 сообщено, что в границах земельного участка проходят магистральные самотечные коллекторы диаметром 1200 мм. (л.д. 80)

08.04.2024 МП трест «Водоканал» МО г. Магнитогорск согласовало ФИО3 проектную документацию по размещению автомойки. (л.д. 82)

25.06.2024 и 30.07.2024 администрацией г. Магнитогорска Челябинской области ФИО3 отказано согласовании архитектурно-градостроительного облика. (л.д. 85-87)

19.07.2023 и 12.02.2024 должностным лицом муниципального земельного контроля произведен осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что на предоставленному ФИО3 в аренду земельном участке каких-либо капитальных строений нет, строительная техника отсутствует, строительство не ведется. Земельный участок не огорожен, доступ на участок свободный. (л.д. 14,22)

16.08.2023 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение об устранении нарушений условий договора аренды земельного участка. (л.д. 18-21)

На данное предупреждение 31.10.2023 от ФИО3 получен ответ, что во исполнение условий договора аренды им были выполнены следующие работы: очистка участка от постороннего мусора, подвод электричества. Собраны документы: топо-геодезические изыскания, инженерно-геодезические изыскания, ТУ на присоединение выданные МП «Горэлетросеть» г. Магнитогорска, ТУ на присоединение к центральной системе водоотведения МБУ «ДСУ г. Магнитогорска», санитарно-эпидемиологическое заключение, прочие документы для получения разрешения на строительство. (л.д. 13)

07.11.2023 в адрес ФИО3 было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка <номер обезличен> от 19.03.2014. Также представлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка <номер обезличен> от 19.03.2014. (л.д. 25-26)

Свидетель ФИО4 в судебном заседании пояснил, что помогал ФИО3 в оформлении документов по строительству автомойки самообслуживания. Указал, что изначально администрация г. Магнитогорска выдала ответчику градостроительный план и топосъемку, без указания и учета нахождения на земельном участке коллектора диаметром 1200 мм. В 2023 году было найдено техническое решение с МП трест «Водоканал» МО г. Магнитогорск, как построить автомойку с учетом нахождения коллектора. В 2023 году срок договора аренды был продлен. ФИО3 дважды подавались заявления о согласовании архитектурного облика, но ему отказывали в согласовании. Кроме того ФИО3 подал заявление о продлении сроков строительства.

Из дополнительного соглашения от 20.02.2023 следует, что оно заключено между сторонами на основании п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года (часть 4).

Таким образом, правом на заключение дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды земельного участка, обладает только арендатор, использующий земельный участок по целевому назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании данного участка.

На дату заключения дополнительного соглашения, которым продлен срок действия договора аренды <номер обезличен> от 19.03.2014 истцу достоверно было известно, что ФИО3 нарушен п. 3.4.3 договора, а именно строки строительства, поскольку срок ввода в эксплуатацию автомойки самообслуживания истек 22.01.2023. Однако, при данных обстоятельствах истец был согласен на продление срока договора до 12.11.2027.

Учитывая, что дополнительным соглашением от 20.02.2023 новые сроки строительства не установлены, суд полагает, что ФИО3 вправе до 12.11.2027 закончить строительство автомойки самообслуживания.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что арендатором осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого им земельного участка: найдено техническое решение, изготовлена проектная документация, поступило обращение в администрацию г. Магнитогорска на согласование архитектурного облика и т.д.

На основании изложенного, суд полагает, что оснований для расторжения договора аренды <номер обезличен> от 19.03.2014 земельного участка <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> не имеется.

Довод представителя истца, что ФИО3 не могло быть отказано в заключении дополнительного соглашения 20.02.2023 в силу Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд находит не состоятельным, поскольку заключение такого дополнительного соглашения возможно при определенных условиях, указанных в ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ, которые не были частично выполнены ФИО3 на 20.02.2023.

Поскольку в удовлетворении требований о расторжении договора аренды Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска отказано, отсутствуют основания для возложении обязанности на ФИО3 возвратить спорный земельный участок, взыскании судебной неустойки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска (ИНН <***>) к ФИО3 (паспорт <номер обезличен>) о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 13 января 2025 года