Решение № 2-71/2018 2-71/2018~М-6/2018 М-6/2018 от 17 октября 2018 г. по делу № 2-71/2018

Дело № 2-71/2018 17.10.2018г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Зеленогорский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Заведеевой И.Л.

с участием адвоката Никифорова Ю.Ю.

при секретаре Пономаревой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО «ЛенСпецСтрой», ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании штрафа; по встречному иску ООО «Петрострой» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ФИО3 об изменении условий договора купли-продажи в части; по встречному иску ФИО3 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ООО «Петрострой» о признании договора купли-продажи незаключенным в части,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, уточнив заявленные требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд признать ничтожную сделку купли-продажи земельного участка с расположенными на нем зданиями по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Театральная ул. д.17 литер А, заключенную между ФИО2 и ФИО3, недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Театральная ул., <адрес> литер А со всеми неотделимыми его улучшениями, а также расположенных на нем объектов недвижимости (зданий, объектов незавершенного строительства) в собственность ФИО2; признать ничтожную сделку купли-продажи земельного участка с расположенными на нем зданиями по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Театральная ул. д.17 литер А, заключенную между ООО «ЛенСпецСтрой» и ФИО2, недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Театральная ул., <адрес> литер А со всеми неотделимыми его улучшениями, а также расположенных на нем объектов недвижимости (зданий, объектов незавершенного строительства) в собственность ООО «Петрострой»; взыскать с ООО «Петрострой» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга штраф в размере 12 000 000 рублей (л.д. 6-12; 99-100 т.1).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ООО «ЛенСпецСтрой» и КУГИ Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшего от имени и по поручению КУГИ СПб на основании договора поручения № Фао-238/2010 от 20.04.2010г., заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ СПб, и доверенности от 20.04.2010г. №, в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании протокола об итогах аукциона от 20.06.2012г б/н 10.07.2012г. заключен договор №-АЗ (далее договор) купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилыми зданиями. Объектами договора являются:

-земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер А, общей площадью 2 318 кв.м., кадастровый № (далее участок);

-жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер А, общей площадью 24,4 кв.м., кадастровый №А:0:2 (далее здание-1);

-жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер А, общей площадью 85,1 кв.м., кадастровый №А:0:13 (далее здание-2);

-жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер Б, общей площадью 31,1 кв.м., кадастровый №А:0:11 (далее здание-3), а все вместе далее объекты.

В соответствии с п.3.2.3 договора покупатель обязался осуществить снос зданий в течение 6 месяцев с момента заключения договора, и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Указанные в п.3.2.3 договора обязательства ответчика, как указывает истец, являются существенным условием договора.

В п.3.2.5 договора предусмотрено, что в случае, если ответчиком не выполнены условия п.3.2.3 договора, последующее отчуждение здания и/или участка полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности) до выполнения условий п.3.2.3 договора возможно только с согласия истца в лице Фонда имущества и в любом случае влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п.3.2.3 договора.

По сведениям из ЕГРП на участок зарегистрировано право собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.07.2016г. №. Однако, истец в лице Фонда имущества не согласовывал ответчику отчуждение объекта какому-либо другому лицу, в том числе ФИО2 Регистрация перехода права собственности на объект к ФИО2 была произведена 27.11.2012г.

В соответствии с п.3.2.6 договора покупатель обязуется ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять Фонду имущества сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

В период с даты заключения договора по 2 квартал 2016г. (включительно) ежеквартальные сведения об объемах выполненных работ по договору за истекший квартал направлялись ООО «ЛенСпецСтрой», несмотря на то, что с 27.11.2012г. собственником объекта являлась ФИО2 Учитывая то обстоятельство, а также то, что истец в лице Фонда имущества не согласовал ответчику отчуждение объектов, истец добросовестно считал, что объекты находятся в собственности покупателя по договору ООО «ЛенСпецСтрой» (в настоящее время ООО «Петрострой»), оснований для сомнения в том, что обязательства, предусмотренные п.п.3.2.3 договора, выполняются ненадлежащим лицом, у истца не было. И только при проверке выполнения покупателем условий договора в связи с истечением срока исполнения обязательств, предусмотренных п.п.3.2.3 договора, а именно в марте 2016г., специалистами Фонда имущества было установлено отчуждение покупателем объекта другому лицу.

04.08.2016г. в связи с истечением сроков выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п.3.2.3 договора, специалистами Фонда имущества была проведена проверка выполнения ответчиком условий по договору, в результате которой было выявлено неисполнение ответчиком условий, предусмотренных п.п.3.2.3, 3.2.5 договора, что подтверждается актом проверки выполнения условия договора от 04.08.2016г., регистрационный № (далее акт).

27.09.2016г. представителем Комитета было направлено письмо № в адрес ответчика о нарушении им п.п.3.2.3, 3.2.5 договора, о необходимости возврата объектов в собственность ответчика, а также об оплате штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением условий по договору. Ответ ответчика на вышеуказанное письмо не поступал, штрафные санкции не оплачены.

Разделом 5 договора предусмотрена ответственность ответчика за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условия договора.

Согласно п.5.9 договора в случае нарушения покупателем условий, предусмотренных п.3.2.5 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 50% от цены продажи объектов, установленной п.2.1 договора.

Цена продажи объектов, установленная п.2.1 договора, составляет 24 000 000 рублей. Соответственно, размер штрафа равен 12 000 000 рублей (24 000 000 руб. х 50%=12 000 000 руб.).

Распоряжение ответчиком объектами до выполнения условий договора, предусмотренных п.3.2.3 договора (реконструкция здания), без согласования с истцом нарушает права и законные интересы <адрес>, которые представляет истец.

По сведениям из ЕГРН 31.05.2017г. на участок зарегистрировано право собственности ФИО3

07.07.2017г. представителем Комитета была направлена претензия в адрес ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта, заключенного между ФИО2 и ФИО3, и предоставлении в Фонд имущества подтверждающих документов.

Ответы на вышеуказанные претензии не поступали.

Истец заключил с ответчиком договор с условием об устранении аварийности зданий путем их сноса и возведения или капитального ремонта, реконструкции в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003г. №-рп «О продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены» с целью устранения потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан вследствие устранения аварийности зданий. Истец, действуя от имени <адрес>, при заключении договора рассчитывал на то, что ответчик, выполнив условия по договору по реконструкции зданий, обеспечит поддержание безопасности зданий при нахождении граждан вблизи них. В этой связи данное существенное условие и было включено в договор.

Кроме того, согласно п.3.2.5 договора при последующем отчуждении объектов с согласия Фонда имущества, действующего в интересах Комитета, на нового покупателя возлагаются обязательства по исполнению инвестиционных условий, предусмотренных п.п.1.1,3.2.3 договора. Однако, новым собственником объекта вышеуказанные обязательства также не исполняются, что подтверждается актом.

Учитывая, что истец не давал согласия на заключение ответчику с ФИО2 договора купли-продажи объектов, указанный договор посягает на права и охраняемые законом интересы истца, как представителя <адрес>, в отношении исполнения должником (ответчиком) своих обязательств перед истцом, предусмотренных п.3.2.3 договора.

Отчуждение ответчиком объектов по договору купли-продажи, по мнению истца, представляет собой перевод долга перед истцом по исполнению обязательств, предусмотренных п.3.2.3 договора, к ФИО2, ФИО3

Ответчик ФИО3 обратился в суд со встречными исковыми требованиями, считая договор №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 10.07.2012г. незаключенным в части обязательства покупателя возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора, предусмотренного п.3.2.3. договора. Удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска, и исключает применение к ООО «Петрострой» санкций и последствий за неисполнение обязательств по договору. По мнению ответчика, п.3.2.3 договора стороны не согласовали условия об объекте недвижимости, которое должен построить покупатель, не согласовали ни одни данные, позволяющие установить характеристики этого объекта недвижимости. Кроме того, согласно письму Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга от 07.08.2015г. за № на спорном земельном участке запрещено какое-либо строительство (л.д.166-167 т.1).

Ответчик ООО «Петрострой» обратился в суд со встречными исковыми требованиями об изменении условий договора №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 10.07.2012г. в части исключения из п.3.2.3 условия, предусматривающего обязанность по возведению на освобожденном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо осуществления капитального ремонта, реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора. В обоснование заявленных требований ООО «Петрострой» указывает на то, что в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно внесением изменений в ФЗ от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» выполнение п.3.2.3 договора №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 10.07.2012г. в полном объеме стало невозможным (л.д.170-174 т.1).

Истец Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении иска; против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Ответчик ООО «Петрострой» в судебное заседание явился, против удовлетворения первоначального иска возражал, настаивал на удовлетворении встречных исков.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен, не ходатайствовал об отложении слушания дела, сведений об уважительности причин отсутствия не представил, в связи с чем суд признает причины неявки неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика согласно ст.167 п.3 ГПК РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен, доверил представлять свои интересы в суде представителю.

Представитель ответчика ФИО3, действующий по доверенности и по ордеру, в судебное заседание явился, против удовлетворения первоначального иска возражал; настаивал на удовлетворении встречных исков.

Третье лицо АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в судебное заседание явилось, настаивало на удовлетворении первоначального иска, против удовлетворения встречных исковых требований возражало.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещено.

Третье лицо Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга в судебное заседание явилось, настаивало на удовлетворении иска Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, против удовлетворения встречных исков возражало.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, заслушав третье лицо, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему:

Материалами дела доказано, что между ООО «ЛенСпецСтрой» и КУГИ Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшего от имени и по поручению КУГИ СПб на основании договора поручения № Фао-238/2010 от 20.04.2010г., заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ СПб, и доверенности от 20.04.2010г. №, в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании протокола об итогах аукциона от 20.06.2012г б/н 10.07.2012г. заключен договор №-АЗ (далее договор) купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилыми зданиями. Объектами договора являются:

-земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер А, общей площадью 2 318 кв.м., кадастровый № (далее участок);

-жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер А, общей площадью 24,4 кв.м., кадастровый №А:0:2 (далее здание-1);

-жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер А, общей площадью 85,1 кв.м., кадастровый №А:0:13 (далее здание-2);

-жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Театральная ул., <адрес> литер Б, общей площадью 31,1 кв.м., кадастровый №А:0:11 (далее здание-3), а все вместе далее объекты (л.д.26-29 т.1).

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорные объекты с документацией были переданы покупателю (л.д.34 об.-35 т.1).

В соответствии с п.3.2.3 договора покупатель обязался осуществить снос зданий в течение 6 месяцев с момента заключения договора, и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

В п.3.2.5 договора предусмотрено, что в случае, если ответчиком не выполнены условия п.3.2.3 договора, последующее отчуждение здания и/или участка полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности) до выполнения условий п.3.2.3 договора возможно только с согласия истца в лице Фонда имущества и в любом случае влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п.3.2.3 договора.

По сведениям из ЕГРП на участок зарегистрировано право собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.07.2016г. №. Регистрация перехода права собственности на объект к ФИО2 была произведена 27.11.2012г.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что он в лице Фонда имущества не согласовывал ответчику отчуждение объекта какому-либо другому лицу, в том числе ФИО2

В соответствии с п.3.2.6 договора покупатель обязался ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять Фонду имущества сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ч. 1 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В период с даты заключения договора по 2 квартал 2016г. (включительно) ежеквартальные сведения об объемах выполненных работ по договору за истекший квартал направлялись ООО «ЛенСпецСтрой».

Как пояснил в судебном заседании истец, оснований для сомнения в том, что обязательства, предусмотренные п.п.3.2.3 договора, выполняются ненадлежащим лицом, не было;только при проверке выполнения покупателем условий договора в связи с истечением срока исполнения обязательств, предусмотренных п.п.3.2.3 договора, а именно март 2016г., специалистами Фонда имущества было установлено отчуждение покупателем объекта другому лицу.

04.08.2016г. в связи с истечением сроков выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п.3.2.3 договора, специалистами Фонда имущества была проведена проверка выполнения ответчиком условий по договору, в результате которой было выявлено неисполнение ответчиком условий, предусмотренных п.п.3.2.3, 3.2.5 договора, что подтверждается актом проверки выполнения условия договора от 04.08.2016г., регистрационный № (далее акт).

27.09.2016г. представителем Комитета было направлено письмо № в адрес ответчика о нарушении им п.п.3.2.3, 3.2.5 договора, о необходимости возврата объектов в собственность ответчика, а также об оплате штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением условий по договору. Ответ ответчика на вышеуказанное письмо не поступал, штрафные санкции не оплачены.

Разделом 5 договора предусмотрена ответственность ответчика за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условия договора.

Согласно п.5.9 договора в случае нарушения покупателем условий, предусмотренных п.3.2.5 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 50% от цены продажи объектов, установленной п.2.1 договора.

По мнению истца, распоряжение ответчиком объектами до выполнения условий договора, предусмотренных п.3.2.3 договора (реконструкция здания), без согласования с ним нарушает права и законные интересы <адрес>.

По сведениям из ЕГРН 31.05.2017г. на участок зарегистрировано право собственности ФИО3

07.07.2017г. представителем Комитета была направлена претензия в адрес ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта, заключенного между ФИО2 и ФИО3 и предоставлении в Фонд имущества подтверждающих документов.

Ответы на вышеуказанные претензии не поступали.

Истец заключил с ответчиком договор с условием об устранении аварийности зданий путем их сноса и возведения или капитального ремонта, реконструкции в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003г. №-рп «О продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены» с целью устранения потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан вследствие устранения аварийности зданий. Истец, действуя от имени <адрес>, при заключении договора рассчитывал на то, что ответчик, выполнив условия по договору по реконструкции зданий, обеспечит поддержание безопасности зданий при нахождении граждан вблизи них. В этой связи данное существенное условие и было включено в договор.

Кроме того, согласно п.3.2.5 договора при последующем отчуждении объектов с согласия Фонда имущества, действующего в интересах Комитета, на нового покупателя возлагаются обязательства по исполнению инвестиционных условий, предусмотренных п.п.1.1,3.2.3 договора. Однако, новым собственником объекта вышеуказанные обязательства также не исполняются, что подтверждается актом.

Учитывая, что истец не давал согласия на заключение ответчику с ФИО2 договора купли-продажи объектов, указанный договор посягает на права и охраняемые законом интересы истца, как представителя <адрес>, в отношении исполнения должником (ответчиком) своих обязательств перед истцом, предусмотренных п.3.2.3 договора.

Отчуждение ответчиком объектов по договору купли-продажи, по мнению истца, представляет собой перевод долга перед истцом по исполнению обязательств, предусмотренных п.3.2.3 договора, к ФИО2, ФИО3

Существенным условием оспариваемого договора являлось устранение аварийности здания путем его реконструкции, обеспечение безопасности здания.

По мнению истца, наличие в договоре обязательств, предусмотренных п. п. 3.2.3 и 3.2.5, свидетельствует о его смешанном характере - присутствии в нем элементов инвестиционного договора; до выполнения обязательства по реконструкции здания покупатель оставался должником, а Комитет - кредитором, и отчуждение объектов представляет собой перевод долга, для чего требовалось согласие истца, отсутствие которого влечет недействительность сделки.

Согласно ст.391 ч.2 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии со ст.307 ч.1 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Вместе с тем, оснований рассматривать истца в качестве кредитора в обязательстве, включенном в пункт 3.2.3 договора купли-продажи №-АЗ от 10.07.2012г. и связанном с осуществлением сноса и строительства либо реконструкции здания в определенный срок, не имеется, поскольку здание было передано в собственность покупателя, и его реконструкция не может признаваться действием, совершаемым «в пользу другого лица», то есть не отвечает признакам обязательства, указанным в п. 1 ст. 307 ГК РФ.

Как усматривается из содержания вышеуказанного договора возложение на ООО «ЛенСпецСтрой» (ООО «Петрострой») обязанности по выполнению сноса и строительства либо реконструкции здания является именно обременением приобретенного по договору купли-продажи имущества.

Следовательно, применение к договорам купли-продажи, заключенным между ООО «ЛенСпецСтрой» и ФИО2, между ФИО2 и ФИО3, норм гражданского законодательства о переводе долга, и ничтожности сделок ввиду совершения без согласия кредитора является необоснованными.

При оценке включенного в договор №-АЗ от 10.07.2012г. купли-продажи условия о возможности последующего отчуждения объекта только с согласия Фонда (до выполнения обязательств, установленных п. 3.2.3 договора), суд руководствуется положениями ст. 157.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 100-ФЗ и действует с ДД.ММ.ГГГГ), из которой следует, что необходимость согласия на совершение сделки может быть предусмотрена только законом, а не договором.

Такое регулирование обусловлено тем, что по общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Соответственно, ограничения прав собственника в силу действующего законодательства могут существовать лишь в форме ограничений (обременений), устанавливаемых в отношении самой вещи - объекта права собственности - и следующих ее судьбе, поскольку иной подход противоречил бы существу права собственности, включающего правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 74 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу о том, что признаки недействительности (ничтожности) в данном случае имеет условие договора купли-продажи о необходимости согласия на последующее отчуждение объекта, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательств.

Соответственно, состоявшееся отчуждение объекта не может считаться нарушающим права истца, поскольку закон заведомо разрешил отчуждать обремененное ограничениями имущество с сохранением ограничений и не обусловил это согласием публичного собственника.

Разделом 5 договора предусмотрена ответственность ответчика за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условия договора.

Согласно п.5.9 договора в случае нарушения покупателем условий, предусмотренных п.3.2.5 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 50% от цены продажи объектов, установленной п.2.1 договора.

Цена продажи объектов, установленная п.2.1 договора, составляет 24 000 000 рублей. Соответственно, размер штрафа равен 12 000 000 рублей (24 000 000 руб. х 50%=12 000 000 руб.).

Поскольку установлено, что условие договора № от 10.07.2012г. купли-продажи (п. 3.2.5) о необходимости согласования последующего отчуждения объекта с продавцом, в случае, если не выполнены условия, установленные в п. 3.2.3 договора, является ничтожным, не имеется оснований и для применения п. 5.9 договора, предусматривающего обязанность покупателя уплатить продавцу штраф за нарушения п. 3.2.5, так как оно также является ничтожным и применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», последствием недействительности сделки, совершенной с недвижимым имуществом, должен являться именно возврат имущества, что предполагает реальное изъятие вещи из владения одной из сторон сделки и ее возврат во владение другой стороны, а также влечет совершение соответствующих регистрационных действий, однако, недействительность произведенной ранее государственной регистрации перехода права собственности таким последствием не является и к тому же не может обеспечить восстановление прав стороны сделки, если имущество остается во владении другой стороны.

Таким образом, законом не предусмотрена возможность возврата имущества в порядке применения последствий недействительности сделки по иску лица, не являющегося стороной сделки.

ООО «Петрострой» (л.д.112-113 т.1) и ФИО3 (л.д.48 т.2) заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, в акте проверки условий договора от 04.08.2016г. истец отразил, что собственником спорного имущества стала ФИО2 Кроме того, истец обращался в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу за выпиской из ЕГРП 08.10.2015г., 20.07.2016г., 22.09.2016г., 09.12.2016г., 02.06.2017г. (л.д.50-51 т.3).С иском в суд истец обратился 09.01.2018г.

ФИО2 и лица по доверенности, не скрывая факта приобретения участка, начиная с 07.08.2013г. (л.д.147 т.1) неоднократно направляли письма (обращения) в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, Управление по охране и использованию объектов культурного наследия Санкт-Петербурга, которые как и Комитет имущественных отношений и АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» находятся во взаимосвязи друг с другом.

Кроме того, согласно п.3.2.3 договора покупатель обязался, в том числе, осуществить снос зданий в течение 6 месяцев с момента заключения договора, т.е. не позднее 10.01.2013г.

Истец в рамках исполнения обязанностей по проведению контроля за ходом работ, должен был в срок не позднее 10.07.2013г. узнать о том, что с 27.11.2012г. ООО «ЛенСпецСтрой» не является собственником земельного участка.

Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный п.2 ст.181 ГК РФ, что является также основанием для отказа в иске.

По мнению ФИО3, договор №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 10.07.2012г., в части обязания покупателя ООО «Петрострой» возвести на освобожденном участке объект недвижимости, предусмотренного п.3.2.3. договора, является незаключенным. Как указывает ответчик, пунктом 3.2.3 договора стороны не согласовали условия об объекте недвижимости, которое должен построить покупатель, не согласовали ни одни данные, позволяющие установить характеристики этого объекта недвижимости.

.ООО «Петрострой» обратился в суд со встречными исковыми требованиями об изменении условий договора №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 10.07.2012г. в части исключения из п.3.2.3 условия, предусматривающего обязанность по возведению на освобожденном участке объекта недвижимости в течение 42 мес. с момента заключения договора либо осуществления капитального ремонта, реконструкции здания в течение 42 мес. с момента заключения договора. В обоснование заявленных требований ООО «Петрострой» указывает на то, что в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно внесением изменений в ФЗ от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» выполнение п.3.2.3 договора №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 10.07.2012г. в полном объеме стало невозможным.

Судом установлено, что ООО «ЛенСпецСтрой» и КУГИ Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшего от имени и по поручению КУГИ СПб на основании договора поручения № Фао-238/2010 от 20.04.2010г., заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ СПб, и доверенности от 20.04.2010г. №, в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании протокола об итогах аукциона от 20.06.2012г б/н 10.07.2012г. заключен договор №-АЗ (далее договор) купли-продажи спорного земельного участка с расположенными на нем жилыми зданиями (далее объект).

Как пояснил истец, он заключил с ответчиком договор с условием об устранении аварийности зданий путем их сноса и возведения или капитального ремонта, реконструкции в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003г. №-рп «О продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены».

Документация в отношении объекта была доступна для ознакомления претендентам на участие в торгах. В соответствии с заявкой №-АЗ от 25.05.2012г. ООО «ЛенСпецСтрой» ознакомлено с состоянием продаваемых объектов и документацией к нему. Претензий ООО по качеству, состоянию объекта, права, на которые передаются на аукционе, к технической документации к нему Общество не предъявляло.

ООО «ЛенСпецСтрой» был ознакомлен с условиями договора еще до его подписания, поскольку данный договор был опубликован в информационном сообщении, размещенном в официальном бюллетене «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» от 20.04.2012г. № (402).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, при подписании договора ответчик согласился со всеми его условиями, не представил каких-либо разногласий, не оспорил условия договора в судебном порядке до подачи истцом иска в суд, тем самым выразил согласие на заключение договора в данной редакции.

Кроме того, ООО «ЛенСпецСтрой» не обращалось с требованием о расторжении договора в связи с невозможностью его исполнения.

Соответственно, ответчик, подписав договор, принял на себя все обязательства по нему.

26.07.2012г. по акту приема-передачи ООО «ЛенСпецСтрой» были переданы объекты и документация, среди которых были акты межведомственной комиссии по обследованию жилых домов и заключения о признании жилых домов аварийными.

После приобретения права собственности ООО «ЛенСпецСтрой» имело возможность своевременно оценить текущее состояние зданий и принять решение о его сносе и новом строительстве или о реконструкции, в зависимости от фактических обстоятельств, и обеспечить выполнение строительных работ в установленные сроки, в соответствии с условиями договора.

Переданные объекты ООО «ЛенСпецСтрой», как доказано материалами дела, не являются объектами культурного наследия, однако, расположены в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Гостиница «Бель-Вю».

Согласно письмам КГИоП Санкт-Петербурга от сентября 2014г. производство работ по демонтажу зданий в границах территории объекта культурного наследия, а также строительство на их месте новых объектов до 2015г. являлось допустимым при соблюдении требований по обеспечению сохранности объекта культурного наследия.

Изменения, внесенные в Закон № 73-ФЗ и вступившие в силу 22.01.2015г., в том числе пп.1 п.1 ст.5.1Закона № 73-ФЗ, ограничили использование территории объекта культурного наследия; несмотря на это, Общество располагало достаточным временем для выбора вариантов исполнения условий договора с момента его заключения.

Регистрация перехода права собственности на объект к ФИО2 была произведена 27.11.2012г. (л.д.10-17 т.3).

По сведениям из ЕГРН 31.05.2017г. на участок зарегистрировано право собственности ФИО3 Основанием для регистрации права послужил договор дарения земельного участка от 06.04.2017г., заключенный между ФИО2 и ФИО3( л.д.5-6 т.3).

Однако, в материалы дела представлено решение Реутовского городского суда <адрес> от 25.06.2018г., вступившее в законную силу, согласно которого вышеуказанный договор дарения признан недействительным; признан заключенным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:38:2247401:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, <адрес> литер А (л.д.21 т.3).

На основании изложенного, исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО «ЛенСпецСтрой», ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании штрафа удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения иска ООО «Петрострой» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ФИО3 об изменении условий договора купли-продажи в части не имеется.

Иск ФИО3 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ООО «Петрострой» о признании договора купли-продажи незаключенным в части удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.12,56,57,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО «ЛенСпецСтрой», ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании штрафа отказать.

В иске ООО «Петрострой» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ФИО3 об изменении условий договора купли-продажи в части отказать.

В иске ФИО3 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2, ООО «Петрострой» о признании договора купли-продажи незаключенным в части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в порядке ст.199 ГПК РФ изготовлено 19.11.2018г.

Судья: