Решение № 2-100/2019 2-100/2019(2-3195/2018;)~М-2949/2018 2-3195/2018 М-2949/2018 от 19 февраля 2019 г. по делу № 2-100/2019

Дело № 2-100/2019 КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2019 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края

В составе председательствующего судьи Братчиковой М.П.,

при секретаре Конышевой Е.А.,

с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, действующих по доверенностям,

ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4, действующей по устному ходатайству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО3 к ФИО5 об уменьшении покупной цены и снятии обременений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с требованиями к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость земельного участка и жилого дома составила 650 000 рублей, при этом расчет производится частями, в момент подписания договора оплачивается сумма 380 000 рублей, оставшаяся часть в размере 270 000 рублей ответчик принял обязанность оплатить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку оплата по договору произведена не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора и влечет значительный материальный ущерб заявлено о расторжении договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом изменен предмет исковых требований и заявлено о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 270 000 рублей (том 1 л.д. 227).

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству от ответчика поступило встречное исковое заявление об уменьшении покупной цены. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Приобретая земельный участок, планировал выполнить межевание земельного участка с целью определения его границ и в последующем зарегистрировать жилой дом и использовать его для постоянного (круглогодичного) проживания. Однако, при межевании выяснилось, что граница соседнего земельного участка проходит по стене незарегистрированного дома. Таким образом, поставить на кадастровый учет это строение невозможно, строение возведено продавцом на земельном участке без получения на это необходимых разрешений, а также с нарушением градостроительных норм и правил, право собственности на постройки на спорном земельном участке ответчиком не зарегистрировано, следовательно, не принадлежало продавцу на момент продажи земельного участка, то есть не могло являться объектом сделки по отчуждению. Таким образом, договор купли-продажи в части купли-продажи жилого дома является притворной сделкой, которой прикрыта сделка купли-продажи самовольной постройки и подлежат применению последствия ничтожной сделки. С учетом изложенного заявлено об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на 250 000 рублей (стоимость жилого дома) и снятии обременения с жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером 59:32:018000:288 (том 1 л.д.200-204).

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представители истца настаивали на удовлетворении заявленных требований с учетом измененного предмета иска, возражали против удовлетворения встречных исковых требований, поддержали доводы, изложенные в исковых заявлениях и письменных пояснениях. Также из совокупности данных пояснений следует, что до заключения договора купли-продажи ответчик осматривал земельный участок и расположенные на нем объекты, претензий не имел, в связи с чем договор является действительным и подлежит исполнению ответчиком обязанность по оплате цены договора.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против исковых требований ФИО5, при этом настаивая на удовлетворении встречных исковых требованиях. Из совокупности данных пояснения следует, что заключая договор купли-продажи ответчик исходил из того, что расположенный на земельном участке жилой дом пригоден для постоянного круглогодичного проживания. До заключения ответчиком осмотрены земельный участок и расположенные на нем объекты, также был осведомлен, что жилой дом, состоящий на кадастровом учете, состоит только из фундамента, при этом заверили, что имеющийся также иной дом тоже сможет зарегистрировать в установленном порядке. В дальнейшем после заключения договора в результате проживания выявлены существенные недостатки постройки, а также стало известно, что в связи с нарушением норм расположения дома по отношению к смежным земельным участкам, лишен будет возможности зарегистрировать объект в установленном порядке. Полагают, что договор купли-продажи квартиры прикрывает сделку купли-продажи строительных материалов.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому району Пермского края о времени и месте судебного заседания извещено, представитель не направлен, заявлено о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1 л.д. 236-237).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО6, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. По условиям договора продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка составила 650 000 рублей, стоимость жилого дома составляет 250 000 рублей, стоимость земельного участка 400 000 рублей. Согласно условиям, денежные средства в размере 380 000 рублей оплачиваются покупателем продавцу наличными денежными средствами при подписании данного договора, денежные средства в размере 270 000 рублей оплачиваются покупателем продавцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства покупателя по оплате жилого дома и земельного участка считаются выполненными с момента передачи денежных средств в полном объеме продавцу. После полной оплаты по заявлению покупателя и продавца производится снятие обременения правом залога. 380 000 рублей получены продавцом при подписании договора купли-продажи (том 1 л.д.7-10).

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства. собственником является ФИО3, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, установлено ограничение в виде ипотеки с силу закона, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО5 (том 1 л.д.50-51). Индивидуальный жилой дом, площадью 28,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, год завершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ, собственником является ФИО3, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, установлено ограничение в виде ипотеки с силу закона, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО5 (том 1 л.д.48-49).

По данным технического учета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, инвентарный №, имеет полезную площадь 28,7 кв.м., год постройки ДД.ММ.ГГГГ состоит из жилого дома (литера А), холодного пристроя (литера а), навеса (литера Г), сарай (литера Г1), навес (литера Г2), предбанник (литера Г3), баня (литера Г4), сарай (литера Г5), уборная (литера Г6), овощная яма (литера Г6), забор (литера 1), что также подтверждается кадастровым паспортом (том 1 л.д.37-41, 100-166, л.д.238-248).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в адрес ФИО3 направлена претензия и проект соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, в связи с нарушением договора по оплате договора купли-продажи и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец требует оплатить оставшуюся часть стоимости земельного участки и жилого дома в размере 270 000 рублей, в течение 1-го дня с момента получения данной претензии. В случае неоплаты денежных средств в указанном размере в указанный срок продавец оставляет за собой право требовать расторжение указанного договора (том 1 л.д. 13,14,180).

По заключению кадастрового инженера ФИО7 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ фундамент здания с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №. (том 1 л.д. 214).

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснил, что при возведении семьей ФИО5 постройки вблизи смежной границы земельных участков указывал на недопустимость такого близкого расположения, поскольку а дальнейшем лишены будут возможности зарегистрировать строение, однако данные замечания оставлены без внимания. Также являлся очевидцем того, как ответчик осматривал земельный участок и расположенные на нем объекты до приобретения.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что на ФИО3 подлежит возложению обязанность исполнить обязательство по оплате цены договора, при этом заявленные им встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Данный вывод суда основан на том, что согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, следует учитывать, что наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной, в связи с чем признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами.

Поскольку воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение имущества указанного в п. 1 договора, то есть на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, условий предусмотренных ст. 170 ГК РФ, для признания условий спорной сделки ничтожной в силу ее притворности нет.

Обосновывая требования об уменьшении цены жилого дома, ответчик ФИО3 указывает на то обстоятельство, что имеется лишь фундамент приобретенного жилого дома, в отношении которого осуществлен кадастровый учет, а также находящийся вновь возведенный продавцом иной жилой дом непригоден для постоянного круглогодичного проживания.

Между тем, в силу ст. 503 Гражданского кодекса РФ, покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены. В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

На основании части 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (часть 1 статьи 485 ГК РФ).

Из установленных обстоятельств следует, что ФИО3 до заключения договора купли-продажи был осведомлен о том, что являющийся предметом договора жилой дом существует в виде фундамента, расположенного на приобретаемом земельном участке, а также об отсутствии кадастрового учета расположенного строения, используемого для проживания продавцом. При этом до заключения сделки, покупатель не был лишен возможности получения сведений Единого государственного реестра недвижимости об объектах, расположенных на земельном участке. При таких обстоятельствах, поскольку предмет договора купли-продажи осмотрен покупателем, при этом сведения о приобретаемых объектах являются общедоступными, оснований для вывода о необходимости уменьшения покупной цены предмета договора в связи с ненадлежащим качества объекта, не являющегося предметом договора, не имеется. Доводы ФИО3 о том, что приобретая земельный участок и жилой дом в виде фундамента, полагал, что в дальнейшем сможет зарегистрировать имеющиеся на земельном участке иные объекты, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку договор купли-продажи содержит условия о предмете договора и условия исполнения сторонами обязательств. Иного соглашения в отношении других объектов между сторонами, договор купли-продажи не содержит.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 Мзаключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Продавцом, принятые на себя обязательства, исполнены в полном объеме, зарегистрировано право собственности покупателя на приобретенные объекты и передано во владение, пользование и распоряжение приобретенное имущество. Покупателем в соответствии с п. 2.2.1 оплачена денежная сумма в размере 380 000 рублей, оставшаяся часть стоимости имущества указанная в п. 2.2.2 договора в размере 270 000 рублей, должна была быть оплачена не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в нарушение договора покупатель денежные средства не оплатил, что свидетельствует о нарушении обязательства, в связи с чем денежная сумма в размере 270 000 рублей подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ФИО5

В силу того, что судом не установлено оснований для вывода о ничтожности сделки, при этом нашел свое подтверждение факт неисполнения ФИО3 обязательства по оплате стоимости приобретенного имущества, обременение жилого дома и земельного участка в виде ипотеки, на основании ст.2 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не подлежит снятию, либо прекращению, поскольку наличие данного обременения обеспечивает исполнения обязательства, возникшего из купли-продажи недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198,199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 270 000 (двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек в счет оплаты цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО5 об уменьшении покупной цены и снятии обременений – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Пермского районного суда

Пермского края /подпись/ М.П. Братчикова

СПРАВКА

Решение Пермского районного суда Пермского края от 20.02.2019 года по гражданскому делу №2-100/2019 в окончательной форме (мотивированное решение) изготовлено 27.02.2019 года.

Судья /подпись/ М.П. Братчикова

Копия верна. Судья М.П. Братчикова

Подлинный экземпляр находится

в деле №2-100/2019