Решение № 2-4448/2017 2-4448/2017 ~ М-4500/2017 М-4500/2017 от 4 декабря 2017 г. по делу № 2-4448/2017

К делу №2-4448/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2017 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Мазур Н.В.

при секретаре Калианиди К.К.

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности

представителя Администрации муниципального образования г-к Анапа и Управления имущественных отношений ФИО3, действующей на основании доверенностей

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании договора аренды недействительным и взыскании суммы причиненных убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании договора аренды недействительным и взыскании суммы причиненных убытков.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором земельного участка площадью 1235 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для объектов курортно-рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Право аренды земельного участка было приобретено по результатам торгов 27.09.2013 года у УИО г. Анапа. За период действия договора аренды истец заплатила арендную плату 1 671 000 рублей, срок действия договора аренды установлен до 26.09.2016 года.

По условиям п. 10.1 договора аренды истец после приобретения права аренды должен был обратиться в администрацию г. Анапа за получением разрешения на строительство на данном земельном участке объекта недвижимости (гостиницы).

Однако до настоящего времени использование земельного участка по его целевому назначению невозможно и осуществление строительства на нем также невозможно. Истец неоднократно обращался в администрацию г. Анапа и в УАиГ г. Анапа с целью получения разрешения на строительство и оформления градостроительного плана земельного участка на арендуемом земельном участке, однако ему отказывали со ссылкой на то, что строительство на данном земельном участке запрещено вообще, так как участок находится в водоохранной зоне лимана и в 1 зоне горно-санитарной охраны курорта, утвержденной Постановлением СМ РСФСР №45 от 30.01.1985 года.

Таким образом строительство объектов рекреационного назначения и извлечение прибыли из переданного истцу в аренду земельного участка фактически невозможно, участок использовать по его целевому назначению, указанному в договоре аренды - невозможно, поскольку он не отвечает целям его предоставления, что свидетельствует о существенном недостатке объекта, не оговоренном в договоре аренды.

Таким образом истец полагает, что ответчиком признана невозможность использовать земельный участок, предоставленный в аренду, по независящим от истца причинам, фактически по договору аренды истцу было предоставлено имущество, не пригодное для использования его по назначению, в связи с чем истец несет ежегодные убытки и затраты, выраженные в оплате арендной платы за участок, расходы связанные с оформлением документации, необходимой для получения разрешения на строительство.

В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 8, 421, 606, 611, 615, 451, 612, 328, 178, 167 ГК РФ, истец просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка № от 27.09.2013 года, заключенный между ней и УИО г. Анапа в отношении земельного участка площадью 1235 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; обязать УИО г. Анапа в месячный срок со дня вынесения решения суда осуществить уплату сумм причиненных истцу убытков по договору аренды в виде возврата сумм арендных платежей в размере 1671 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений администрации МО г-к Анапа – ФИО3, действующий на основании доверенности, одновременно представляющий интересы третьего лица администрации МО город-курорт Анапа, просила применить срок исковой давности по заявленным требованиям, возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что согласно нормам земельного законодательства использование земель является платным, договор аренды был возмездный и истец пользовался участком.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 27.09.2013 года между Управлением имущественных отношений администрации г.Анапа и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № площадью 1235 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для объектов курортно-рекреационного назначения, сроком действия до 16.01.2017 года.

Пунктом 2.1 договора аренды и Приложением №1 к договору установлен размер арендной платы 557000 рублей ежегодно.

Из материалов дела следует, что земельный участок был приобретен истцом посредством проведения торгов с правом осуществления строительства объектов недвижимого имущества. Материалами дела подтверждается, что арендная плата по договору за период его действия была оплачена истцом в полном объеме.

По общим правилам ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В то же время в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений ст. 310 ГК РФ.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в период времени с 2014 по 2016 годы включительно истец неоднократно обращался в администрацию г. Анапа, в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Анапа с заявлением и приложенным перечнем документов о выдаче разрешения на строительство объектов курортно-рекреационного назначения на арендуемом им по договору аренды № от 27.09.2013 года земельном участке.

Однако письмами от 22.01.2015 года, от 12.05.2016, от 21.09.2016 годов ей было отказано в выдаче разрешения на строительство, одновременно сообщено, что земельный участок расположен в водоохраной зоне и на нем запрещено любое строительство.

Из представленного договора аренды № от 27.09.2013 года, ни в конкурсной документации при проведении процедуры торгов не указаны ограничения в использовании спорного земельного участка (в частности невозможность его использования в целях строительства объектов курортно-рекреационного назначения), равно как не указано, что участок располагается в водоохраной зоне и не указаны связанные с данным расположением ограничения.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды земельного участка № от 27.09.2013 года является недействительным в силу того, что он был заключен под влиянием заблуждения со стороны истца. Данное заблуждение являлось достаточно существенным, так как истец при заключении договора на основании изучения конкурсной документации и условий договора заблуждался относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (а именно он не знал и не мог знать о наличии ограничений в использовании спорного земельного участка по целевому назначению, указанному в конкурсной документации и договоре аренды, так как факт отнесения участка водоохраной зоне истцу был не известен, данное обстоятельство не было отражено в конкурсной документации и в договоре, ограничения по использованию участка также не указаны в договоре и протоколе заседания комиссии по проведению торгов.

В связи с чем суд полагает, что внесенные истцом на расчетный счет ответчика арендные платежи за 2013-2016 годы подлежат возврату (взысканию) в пользу истца.

Размер арендной платы выплаченной за указанный период составил 1671000 рублей и ответчиком поступление указанных средств в бюджет г. Анапа не оспаривается, в связи с чем, подлежит взысканию в полном объеме.

При этом, подлежит восстановлению срок исковой давности по тем основаниям, что правоотношения сторон носили длящийся характер и окончательно истцу стало известно о нарушении ее прав только после отказа УИО в пролонгации договора аренды в сентябре 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Восстановить срок исковой давности по заявленным требованиям.

Исковое заявление ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании договора аренды недействительным и взыскании суммы причиненных убытков - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 27.09.2013 года, заключенный между ФИО1 и Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа. в отношении земельного участка площадью 1235 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для объектов курортно-рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пользу ФИО1 причиненные убытки в виде возврата уплаченной арендной платы за участок в размере 1671000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: