Решение № 2-47/2024 2-47/2024(2-493/2023;)~М-463/2023 2-493/2023 М-463/2023 от 2 апреля 2024 г. по делу № 2-47/2024

Дело № 2-47/2024 Строка 2.134

УИД №36RS0018-01-2023-001118-47


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 апреля 2024 года с. Каширское

Каширский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Панявиной А.И.,

при секретаре Петросян К.М.,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «ЭкоНиваАгро» к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭкоНиваАгро» обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 09.04.2018 между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» заключен предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствие с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 1/396 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, в границах бывшего колхоза <адрес> и 29/3084 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, принадлежащие ФИО2 на праве общей долевой собственности.

В соответствии с п.1.2 предварительного договора срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, составляет 10 лет с момента заключения предварительного договора, но не ранее возникновения у Покупателя права на приобретение в собственность долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.

В соответствии с п.п.1.3,1.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что стоимость долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет 66 666,66 руб. Стоимость 1/396, 29/3084 долей в праве общей долевой собственности окончательна и пересмотру при заключении основного договора не подлежит. Стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается Покупателем единовременно полностью при заключении предварительного договора.

В соответствии с п.2.3 предварительного договора Покупатель при заключении настоящего договора обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса денежную сумму в счет оплаты стоимости приобретаемой в собственность доли в праве общей долевой собственности в размере 100% от ее стоимости, определенной сторонами в п.1.3 настоящего договора. Подтверждением передачи денежной суммы является подписанный сторонами акт приема-передачи и расходный ордер.

В соответствии с актом приема-передачи документов и денежных средств от 09.04.2018 и расходным кассовым ордером №821 от 11.04.2018 ФИО2 от ООО «ЭкоНиваАгро» были получена денежные средства в размере 66 666,66 руб.

25.10.2019 между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» был заключен основной договор купли-продажи в отношении 29/3084 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, который был зарегистрирован управлением Росреестра по Воронежской области.

07.06.2023 истцом в адрес ответчика направлено уведомление с просьбой явиться 22.06.2023 в 9.00 часов в центр государственных и муниципальных услуг в с.Каширском на государственную регистрацию перехода права собственности на 1/396 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> №, в границах бывшего колхоза им.Ильича, и подписании основного договора в соответствии с условиями предварительного договора от 09.04.2018. Данное уведомление было получено ответчиком 09.06.2023. Однако, в указанную дату на государственную регистрацию и подписание основного договора ответчик не явился.

Рассмотрение по поданному истцом 22.06.2023 в управление Росреестра по Воронежской области заявлению о государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанной доли было приостановлено в связи с не предоставлением заявления от ФИО2 и основного договора купли-продажи, а затем, 04.10.2023 истцу было отказано в регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, истец обратился в суд и просит: признать предварительный договор о купле-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 09.04.2018 основным договором купли-продажи доли; признать за ООО «ЭкоНиваАгро» право собственности на 1/396 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> № в границах бывшего колхоза <адрес> и зарегистрировать право собственности.

Определением суда от 6 февраля 2024 года, изложенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО3, представитель третьего лица управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

С учетом мнения представителя истца, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п.1,3 ст.154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п.1 ст.161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит 1/396 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, в границах бывшего колхоза им.Ильича, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.12.2023 (л.д.65-105). Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, 1/396 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок находится в аренде у ФИО3 с 21.10.2022 на 10 лет.

Судом также установлено, что 09.04.2018 между ФИО2 (Продавец) и ООО «ЭкоНиваАгро» (Покупатель) заключен предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствие с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 1/396 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, в границах бывшего колхоза <адрес> и 29/3084 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> №, принадлежащие ФИО2 на праве общей долевой собственности (л.д.16-20).

В соответствии с п.1.2 предварительного договора, срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, составляет 10 лет с момента заключения предварительного договора, но не ранее возникновения у Покупателя права на приобретение в собственность долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.

В соответствии с п.п.1.3,1.4 предварительного договора, стороны пришли к соглашению о том, что стоимость долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет 66 666,66 руб. Стоимость 1/396, 29/3084 долей в праве общей долевой собственности окончательна и пересмотру при заключении основного договора не подлежит. Стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается Покупателем единовременно полностью при заключении предварительного договора.

Согласно п.2.2,2.5 предварительного договора, Покупатель в любой момент времени до истечения срока, установленного для заключения основного договора вправе обратиться к Продавцу с требованием о заключении основного договора. По требованию Покупателя Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор на условиях, предусмотренных разделом 3 предварительного договора

В соответствии с п.2.3 предварительного договора, Покупатель при заключении настоящего договора обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса денежную сумму в счет оплаты стоимости приобретаемой в собственность доли в праве общей долевой собственности в размере 100% от ее стоимости, определенной сторонами в п.1.3 настоящего договора. Подтверждением передачи денежной суммы является подписанный сторонами акт приема-передачи и расходный ордер.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 09.04.2018 ФИО2 от ООО «ЭкоНиваАгро» получены денежные средства в размере 66 666,66 руб., а ООО «ЭкоНиваАгро» от ФИО2 получены оригиналы документов, подтверждающих право на доли в праве общей долевой собственности на земельные участка, что подтверждается актом приема-передачи документов и денежных средств от 09.04.2018 и расходным кассовым ордером №821 от 11.04.2018 (л.д.19-21).

25.10.2019 между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» заключен основной договор купли-продажи в отношении 29/3084 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, являющейся также предметом предварительного договора купли-продажи от 09.04.2018 (л.д.27-32). Право собственности за ООО «ЭкоНиваАгро» на указанную долю зарегистрировано управлением Росреестра по Воронежской области 11.11.2019.

07.06.2023 истцом в адрес ответчика направлено уведомление с просьбой явиться 22.06.2023 в 9.00 часов в центр государственных и муниципальных услуг в с.Каширском на государственную регистрацию перехода права собственности на 1/396 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №, в границах бывшего колхоза <адрес>, и подписания основного договора в соответствии с условиями предварительного договора от 09.04.2018. Данное уведомление было получено ответчиком 09.06.2023 (л.д.22-24). Однако, в указанную дату на государственную регистрацию и подписание основного договора купли-продажи ответчик не явился.

Рассмотрение по поданному истцом 22.06.2023 в управление Росреестра по Воронежской области заявлению о государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанной доли было приостановлено в связи с не предоставлением заявления от ФИО2 и основного договора купли-продажи, а затем, 04.10.2023 истцу было отказано в регистрации перехода права собственности (л.д.25-26).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: указание в договоре условия, описывающее порядок идентификации продаваемой вещи, передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Таким образом, на основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, при отсутствии возражений со стороны ответчика, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку заключенный сторонами предварительный договор может квалифицироваться договором купли-продажи и соответственно повлечь переход права собственности к истцу на спорный объект недвижимости, так как стороны согласовали все существенные условия договора, в договоре указан предмет – индивидуально-определенная вещь, истцом получены оригиналы документов на отчуждаемое имущество, а ответчиком в полном объеме получены денежные средства за него, до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока истцом в адрес ответчика направлено требование о заключении основного договора купли-продажи, которое ответчиком было проигнорировано.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, данное решение по вступлению в законную силу в соответствии с пунктом 5 частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации за истцом права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 9 апреля 2018 года, заключенный между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро», основным.

Признать за ООО «ЭкоНиваАгро» право собственности на 1/396 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> № в границах бывшего колхоза <адрес>

Решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности за ООО «ЭкоНиваАгро».

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Каширский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.И. Панявина

Решение в окончательной форме изготовлено 8 апреля 2024 года.