Решение № 2-2593/2017 2-2593/2017~М-2520/2017 М-2520/2017 от 11 декабря 2017 г. по делу № 2-2593/2017

Дело №

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 12 декабря 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Омский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 939 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Октябрьский административный округ, садоводческое некоммерческое товарищество «<данные изъяты>», участок №н, аллея №н. Цена приобретаемого имущества составила 650 000 рублей. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме до подписания договора купли-продажи. Акт приема-передачи был подписан в день совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день стороны обратились в Управление Росреестра по <адрес> для осуществления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, из которого следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на указанный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора. Однако, в договоре купли-продажи отсутствовала данная информация. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия об устранении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав на земельный участок, ответа на которую не последовало. На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 12, 131, 209, 218, 223, 309, 329, 450, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 939 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования под садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Октябрьский административный округ, садоводческое некоммерческое товарищество «Строитель-84», участок №н, аллея №н, заключенный между ФИО3 и ФИО1 Взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 650 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах неявки суду не сообщила, возражений по существу заявленных исковых требований не представила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

На основании статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, выступающей в качестве «Продавца», именуемой в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и ФИО1, выступающим в качестве «Покупателя», именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, заключен договор купли-продажи, согласно которому «Сторона 1» продала, а «Сторона 2» купила земельный участок, площадью 939,0 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования под садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Октябрьский административный округ, садоводческое некоммерческое товарищество «<данные изъяты>», участок №н, аллея №н.

Пунктом 3 названного договора купли-продажи определена цена приобретаемого «Стороной 2» недвижимого имущества, которая составляет 650 000 рублей.

Кроме того, в пункте 3 имеется отметка о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

«Сторона 1» гарантирует «Стороне 2», что до заключения настоящего договора отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора не имеется, рентой, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременено (пункт 4 договора купли-продажи).

Акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи был подписан между сторонами в день заключения договора (ДД.ММ.ГГГГ).

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (часть 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из материалов реестрового дела на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером № усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 совместно обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода прав названного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в адрес ФИО3 и ФИО1 направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, в котором сообщается что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на указанный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, представленной в материалы дела филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № расположен в кадастровом квартале №, дата присвоения кадастрового номера – ДД.ММ.ГГГГ год, адрес: <адрес>, ФИО9, СНТ «№», участок №н, аллея №н, площадью 939 кв.м., относится к категории земель населенных пунктов – для сельскохозяйственного использования под садоводство, сведения об объекте имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Правообладателем является ФИО3: собственность, №, ДД.ММ.ГГГГ. В отношении земельного участка установлено обременение в виде ипотеки, номер государственной регистрации №, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4 на основании договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах реестрового дела имеется договор № б/н об ипотеке, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель» или «Займодавец», с одном стороны, и ФИО10 (фамилия после брака – «ФИО3») ФИО6, именуемой в дальнейшем «Залогодатель» или «Заемщик» / «Должник», с другой стороны, по условиям которого в целях обеспечения надлежащего исполнения Заемщиком по заключенному между ним и Займодавцем в городе Омске ДД.ММ.ГГГГ по договору займа б/н, Залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в залог недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Октябрьский административный округ, садоводческое некоммерческое товарищество «Строитель-84», участок №н, аллея №н.

Срок действия договора установлен до момента надлежащего исполнения Заемщиком всех своих обязательств по договору займа, включая обязательства по уплате штрафных санкций, после чего регистрационная запись об ипотеке погашается, что отражено в пункте 5.1 договора об ипотеке.

Право собственности ответчика на спорный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, который также представлен в материалы реестрового дела.

Кроме того, в материалы гражданского дела представлено исполнительное производство №-ИП, возбужденное судебным приставом-исполнителем ОСП по Октябрьскому АО <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО8 в отношении ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Куйбышевским районным судом <адрес> на предмет исполнения: обратить взыскание на земельный участок по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, Октябрьский административный округ, садоводческое некоммерческое товарищество «Строитель-84», участок №н, аллея №н, с кадастровым номером №.

В ходе проведения исполнительных действий в рамках исполнительного производства постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому АО <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2, 5 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

В силу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (пункт 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения и расторжения договора, в том числе, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 2, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации пери расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) в отношении объекта недвижимого имущества было установлено обременение в виде ипотеки по договору (ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием подать заявление совместно с залогодержателем в орган регистрации прав о погашении регистрационной записи об ипотеке в течение 3 рабочих дней. В случае если в течение срока причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации не будут устранены в срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, в течение десяти календарных дней направить предложение о согласовании времени и места для посещения регистрирующего органа с целью совместной подачи соответствующего заявления о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответа на претензию со стороны ответчика не последовало.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения вышеназванных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

Согласно требованиям статьи 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение требований части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено суду доказательств осведомленности истца о наличии в отношении земельного участка залоговых обременений.

Неоговоренное продавцом обременение в настоящее время служит непреодолимым препятствием для истца к пользованию, владению, распоряжению земельным участком, в связи с имеющимся в отношении земельного участка обременением, обращением на него судом взыскания, наложением судебным приставом-исполнителем ареста и передачей земельного участка на реализацию на открытых торгах. Устранение указанных недостатков не возможно, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств в сумме 650 000 рублей, уплаченных по договору.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющиеся для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствам, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2003 № 23).

Учитывая, что в силу статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных принципов судебного разбирательств является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2003 № 23).

С учетом собранных по делу доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику, пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 1 000 рублей, суд считает возможным взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ФИО3 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 8 700 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 939 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования под садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Октябрьский административный округ, садоводческое некоммерческое товарищество «<данные изъяты>», участок №н, аллея №н, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 650 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 8 700 рублей.

Сторона, не присутствовавшая в судебном заседании, вправе обратиться в суд, вынесший заочное решение, с заявлением о пересмотре указанного решения в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи стороной заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2017 года.