Решение № 2-4149/2024 2-894/2025 2-894/2025(2-4149/2024;)~М-3357/2024 М-3357/2024 от 16 ноября 2025 г. по делу № 2-4149/2024

Дело № 2-894/2025

УИД 33RS0001-01-2024-005812-52


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владимир 05 ноября 2025 г.

Ленинский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Марисовой Л.В.,

при секретаре Кириченко А.А., с участием

истца Л.,

представителей ответчиков К. и С.,

эксперта К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к ООО Специализированный застройщик «Всесвятская», ООО «Новострой» о признании договора уступки прав требования незаключенным, признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, признании права собственности, понуждении к передаче ключей от квартиры, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Л. обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Всесвятская», ООО «Новострой» о признании договора уступки прав требования незаключенным, признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры, обязании устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» был заключен договор № участия в долевом строительстве.

По условиям договора застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу (строительный адрес): <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: № и передать участнику долевого строительства однокомнатную <адрес> указанном доме на 2 этаже, количество комнат 1, общая площадь с учетом лоджий и /или балконов .... кв.м., жилая площадь .... кв.м., в том числе площадь лоджий с коэффициентом .... кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п. 3.1. Договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства(создания) объекта долевого строительства по настоящему договору составляет .... руб. Цена одного квадратного метра площади составляет .... рублей.

Пунктом 3.10 предусмотрено, что площадь квартиры определяется на момент сдачи дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и может меняться. При отклонении площади квартиры более чем на 0,1 м стороны обязуются скорректировать цену договора исходя из цены квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора.

Планируемый срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ г. (пункт 1.6 Договора).

Однако, ответчик ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» свои обязательства по передаче объекта в предусмотренный Договором срок нарушил, также нарушил условия Договора в части передачи квартиры надлежащего качества, недостатки в срок, предусмотренный договором и законом, не устранил.

Более того, без ее ведома и согласия в нарушение условий Договора, требований ГК, Закона о долевом участии в строительстве переуступил право требования задолженности в размере .... руб. по Договору участия в долевом строительстве ответчику ООО «Новострой».

Считает, что данный договор уступки является незаключенным, поскольку в соответствии с п 2 ст. 389 ГК РФ он должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как следует из условий договора, ответчик ООО СЗ «Всесвятская» должен был передать <адрес> срок ДД.ММ.ГГГГ. Сообщение № от ДД.ММ.ГГГГ было направлено ей по данным ответчика и почты России ДД.ММ.ГГГГ. При этом, как следует из уведомления о вручении заказного почтового отправления -электронного письма, ею оно не получено, возвращено за истечением срока хранения.

Между тем, указанное не соответствует действительности, поскольку все электронные письма приходят получателям на сайт «Госуслуги», электронную почту и в приложение «Почта России». Как видно из представленных еюскриншотов распечатки с электронной почты, сайта «Госуслуги» от ответчика ей приходило три письма: ДД.ММ.ГГГГ, 02 ноября и ДД.ММ.ГГГГ. Иных писем при наличии у ответчика адреса электронной почты, телефона и прочих данных ни в электронном виде, ни на бумажном носителе в ее адрес не поступало.

Многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по <адрес> имеет индивидуальное газовое отопление в квартирах. Длительное время застройщику не выдавалось разрешение на подключение дома к газоснабжению, поскольку сотрудниками АО «Газпром газораспределение» выявлены многочисленные нарушения, которые установлены комиссионно, Застройщик переделывал трубы газоснабжения в доме.

Ответчик ООО СЗ «Всесвятская» начал официально передавать квартиры дольщикам только после подключения дома к сетям газораспределения, то есть после ДД.ММ.ГГГГ г., несмотря не уведомление о готовности передать квартиру в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ею с привлечением специалиста составлен смотровой лист готовности жилого помещения, в котором выявлены недостатки строительства, часть из которых является существенными, неустранимыми. Смотровой лист был направлен в адрес застройщика, однако недостатки устранены не были.

Полагает недействительным односторонний акт о передаче <адрес>, составленный ООО «СЗ «Всесвятская» ДД.ММ.ГГГГ, поскольку при наличии выявленных и не устраненных недостатков строительства объекта на стадии приемки, застройщик не вправе был составлять односторонний акт.

Переданная по одностороннему акту квартира не соответствует условиям договора, в частности, приложению №, а также требованиям технологических и градостроительных регламентов.

После проведения судебной экспертизы с учетом изменения исковых требований истец просит:

Признать недействительным односторонний акт передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ответчиком ООО СЗ «Всесвятская».

Взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере .... руб.

Произвести зачет требований о взыскании с Л. в пользу ООО «СЗ «Всесвятская» денежных средств в размере .... руб.

Обязать ответчика ООО СЗ «Всесвятская» передать ключи от <адрес> истцу Л. в течение 3-х рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Признать за истцом Л. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере .... руб.

Взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца Л. расходы по оплате судебной экспертизы в размере .... рублей (....).

ООО "Новострой" обратилось в суд с иском к Л. о взыскании суммы задолженности в размере .... руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новострой" и ООО СЗ "Всесвятская" заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым задолженность ответчика в размере .... руб. уступлена истцу. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Л. направлена претензия об исполнении требования и возврате денежных средств, которая оставлена без исполнения. На основании изложенного, просит взыскать с Л. задолженность в размере .... руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истец Л. поддержала исковые требования с учетом уточнения по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчиков К. и С. возражали против удовлетворения иска. В обоснование возражений указали, что в действиях истца имеется злоупотребление правом. Застройщик уведомил участника долевого строительства о готовности объекта к передаче путем отправки письма Почтой России, однако истец уклонилась от подписания данного акта. В соответствии с постановлением Правительства РФ №2380 от 29.12.2023 дольщик не вправе отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, поскольку выявленные недостатки существенными не являются.

Истцом составлен смотровой лист в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ. В нем указана дата устранения недостатков – ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик устранил описанные в данном листе недостатки, за исключением п. 10,12,13, поскольку они являются некорректными, что подтверждается актом устранения недостатков от ДД.ММ.ГГГГ и заключением специалиста.

В этой связи полагают, что ответчиком обоснованно составлен односторонний акт, направленный в адрес участник долевого строительства.

При этом им не исполнена обязанность по уплате цены договора с учетом увеличения площади квартиры, установленной по данным технической инвентаризации (....).

Исковые требования ООО «Новострой» к Л. поддержали.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, просит о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, заключение экспертизы, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л. и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» был заключен договор № участия в долевом строительстве (....).

По условиям договора застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу (строительный адрес): <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: № и передать участнику долевого строительства однокомнатную <адрес> указанном доме на 2 этаже, количество комнат 1, общая площадь с учетом лоджий и /или балконов .... кв.м., жилая площадь .... кв.м., в том числе площадь лоджий с коэффициентом .... кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п. 3.1. Договора цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства(создания) объекта долевого строительства по настоящему договору составляет .... рублей, .... коп. Цена одного квадратного метра площади составляет .... руб.

Денежные средства на счете-эскроу размещены истцом. что подтверждается договором с ПАО Сбербанк (....).

Пунктом 3.10 предусмотрено, что площадь квартиры определяется на момент сдачи дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и может меняться. При отклонении площади квартиры более чем на 0,1 м стороны обязуются скорректировать цену договора исходя из цены квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора.

Планируемый срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ г. (пункт 1.6 Договора).

По пункту 2.1. Договора Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства в течение 120 (Сто двадцать) дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, срок которого установлен в п. 1.6. настоящего договора.

Пунктом 2.3. Договора установлено, что передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Дольщиком, осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Согласно п. 2.4. Договора Застройщик не менее чем за месяц до наступления, установленного настоящим договором срока передачи объекта долевого строительства сообщает Дольщику о завершении строительства (создания) жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждает Дольщика о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия Дольщика, предусмотренных пунктом 2.5 настоящего договора.

Дольщик обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней, а завершить принятие и подписать передаточный акт в течение 14 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 2.5. Договора при уклонении Дольщика от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный пунктом 2.4 настоящего договора срок или при отказе Дольщика от принятия объекта долевого строительства, Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного настоящим договором для передачи объекта долевого строительства Дольщику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Указанные меры могут применяться только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Дольщиком сообщения в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу.

По п. 2.6. Договора обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами передаточного акта.

П.3.11 Договора установлено, что стороны при заключении настоящего договора исходят из того, что свидетельством качества передаваемой Квартиры является ее соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проектной документации, в том числе указанным в Приложении № к настоящему договору.

При принятии Квартиры Дольщик обязан заявить обо всех недостатках Квартиры, которые могут быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки). Дольщик вправе ссылаться на выявленные при принятии Квартиры недостатки только в том случае, если они оговорены в подписанном Сторонами акте.

По условиям п.4.1. Договора Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства, качество и состояние которого соответствует условиям настоящего договора, в том числе п.3.10 и Приложению №.

Застройщиком квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес> поставлена на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (....).

Площадь квартиры увеличилась и по данным технического учета составила .... кв.м. (без площади балкона), что подтверждается техническим планом дома от ДД.ММ.ГГГГ (....).

С учетом сроков даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства приходится на ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Всесвятская» направлено в адрес Л. сообщение № о готовности объекта долевого участия с предложением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи.

Также участнику долевого строительства сообщено, что по результатам замеров площадь квартиры увеличилась на .... кв.м. и составила .... кв.м., предложено внести доплату в соответствии с п. 3.10 Договора в размере .... руб. (....).

Данное уведомление не вручено истцу, возвращено за истечением срока хранения (....).

При этом только ДД.ММ.ГГГГ между АО «Газпром газораспределение Владимир» и ООО СЗ «Всесвятская» подписан акт о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению) (....), и по сообщению АО «Газпром газораспределение Владимир» от ДД.ММ.ГГГГ и акту о подключении (технологическом присоединении) многоквартирный жилой дом был подключен к сетям газораспределения ДД.ММ.ГГГГ (....).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Всесвятская» уведомило Л. о возникновении у нее задолженности в размере .... руб. и ее уступке ООО «Новострой» на основании договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ (....).

ДД.ММ.ГГГГ по инициативе дольщика с привлечением специалиста составлен смотровой лист строительной готовности жилого помещения, в котором перечислены 13 пунктов недостатков жилого помещения (....).

Смотровой лист составлен в отсутствие представителя застройщика и направлен по электронной почте ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «СЗ «Всесвятская» с предложением устранения недостатков квартиры (....).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Всесвятская» составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, в п. 2 которого указано, что она соответствует условиям договора, в том числе, по качеству (....).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новострой» направило Л. претензию о выплате задолженности по договору участия в долевом строительстве, право требования которой уступлено ему ООО СЗ «Всесвятская», в срок до ДД.ММ.ГГГГ (....).

В ходе рассмотрения дела ответчик представил акт устранения недостатков по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, указав в нем на устранение недостатков, указанных в смотровом листе от ДД.ММ.ГГГГ (....).

Также ответчиком представлено заключение специалиста С. №, в котором указано на отсутствие дефектов, перечисленных в п. 10-12 смотровой справки (....).

По ходатайству истца, выразившего несогласие с заключением специалиста С. и с тем, что ответчиком устранены недостатки строительных работ, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ООО «Владоценка» ДД.ММ.ГГГГ № квартира, расположенная по адресу: <адрес> не соответствует условиям договора долевого участия, т.к. имеет дефекты и недостатки, которые привели к нарушению требования строительных норм, а именно:

1. Отсутствуют демпферные ленты по периметру стен и перегородок, что не соответствует техническим требованиям, указанным в Таблице 8.2 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Дефект является устранимым.

2. При простукивании поверхности стяжки в квартире зафиксировано изменение характерного звучания - множественные участки с отслоениями стяжки от бетонного основания, что является дефектом и не соответствует п.8.8 СП 29.13330.2011 «Полы». Дефект является устранимым.

3. Трещины и выбоины стяжки пола, что является дефектом. Согласно п. 3.3.2 ВСН-9-94 «Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях». Дефект является устранимым.

4. Толщина горизонтальных швов кирпичной кладки составляет от 7 мм до 22мм, вертикальных швов от 0 мм (кирпичи располагаются вплотную без наличия цементно-песчаного раствора) до 33 мм, что является дефектом и не соответствует п. 9.2.4 СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект является устранимым в кирпичных перегородках и неустранимым в несущих кирпичных стенах.

5. Рядовые кирпичные перемычки в перегородках выполнены с использованием кирпича-половняка и колотого кирпича, что является дефектом и не соответствует п. 9.2.2 СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект является устранимым.

6. Коррозия на арматуре рядовых перемычек, что является дефектом и не соответствует с п.5.5.15 и 5.5.16 СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». Дефект является устранимым при условии выполнении ремонтных работ кирпичной кладки рядовых перемычек.

7. Отклонение от горизонтали радиатора отопления в кухне у левого окна составляет 8мм, у правого окна - 2мм, в комнате - 17мм, что является дефектом и не соответствует п.6.4.8 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий». Дефект является устранимым.

8. Отсутствуют гильзы из негорючих материалов в местах пересечения перекрытий стояков водоснабжения и водоотведения и в месте пересечения перегородки между кухней и комнатой трубопроводами отопления, что не соответствует требованиям п.6.1.14 и п.6.3.7 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» и п. 11.5 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Дефект в виде отсутствия стальных гильз в месте прохода через перегородку трубопроводов отопления является устранимым. Дефект в виде отсутствия футляра в месте прохода через перекрытие стояка канализации является устранимым. Дефект в виде отсутствия стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения является неустранимым.

9. Балконный блок из ПВХ в комнате имеет загрязнения в виде фасадной краски и цементно-песчаного раствора на пластиковых профилях, что не соответствует требованию п.5.4.7 ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные и балконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия». Дефект является устранимым.

10. Герметизация монтажных швов примыкания оконных блоков к стенам проемов пароизоляционными лентами со стороны помещения выполнена на монтажную пену с нарушением герметичности, что не соответствует требованиям П.А4.3 и п.А4лЗ П. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия». Дефект является устранимым.

11. Отлив правого оконного блока в кухне имеет контруклон 2,6° в сторону окна. Таким образом отлив не выполняет свою функцию по отводу дождевых и талых вод, что не соответствует требованиям $2.2 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия (с Поправкой)». Дефект является устранимым.

Рыночная стоимость работ и материалов по устранению дефектов, недостатков квартиры, а также компенсации за допущенные нарушения в случае неустранимых недостатков, дефектов округленно составляет .... рублей.

Устранение или компенсация за некоторые выявленные недостатки, а именно:

- Толщина горизонтальных швов кирпичной кладки составляет от 7 мм до 22мм, вертикальных швов от 0 мм (кирпичи располагаются вплотную без наличия цементно-песчаного раствора) до 33 мм, что является дефектом и не соответствует п. 9.2.4 СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Дефект является неустранимым в несущих кирпичных стенах.

- Отсутствуют гильзы из негорючих материалов в местах пересечения перекрытий стояков водоснабжения и водоотведения и в месте пересечения перегородки между кухней и комнатой трубопроводами отопления, что не соответствует требованиям п.6.1.14 и п.6.3.7 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» и п. 11.5 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Дефект в виде отсутствия стальных гильз в месте прохода через перегородку трубопроводов отопления является устранимым. Дефект в виде отсутствия футляра в месте прохода через перекрытие стояка канализации является устранимым. Дефект в виде отсутствия стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения является неустранимым.

экспертом не рассчитывались, так как не наносят ущерба ни конструктивной составляющей жилого помещения, ни визуальной. Рассчитать размер компенсации невозможно (....).

При опросе эксперта К. в судебном заседании, он пояснил, что при проведении экспертизы он пришел к выводу о наличии двух недостатков, которые невозможно устранить – это дефект кирпичной кладки с нарушением ГОСТ, влияющий на прочностные характеристики здания, устранить который в несущих стенах не представляется возможным, поскольку нужно заново создать такую же стену из того же материала, и отсутствие стальной гильзы в месте прохода через перекрытие стояка водоснабжения, который является неустранимым, поскольку сам стояк заделан в бетонную стяжку.

Суд полагает принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно дано специалистами в области строительства и оценки, в нем полно и всесторонне описаны все недостатки жилого помещения, определена их стоимость, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Стороны ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 и 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с пп. «в,г» п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта;

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, участник долевого строительства при наличии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Согласно подпункта "ж" пункта 1 Постановления, в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Понятие существенного недостатка в указанном Постановлении Правительства РФ не приводится.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

Заключением судебной экспертизы подтверждено наличие в объекте долевого строительства недостатков, в том числе, двух неустранимых, которые с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного суда РФ являются существенными.

Данным заключением опровергается акт ответчика от ДД.ММ.ГГГГ об устранении недостатков квартиры, перечисленных в смотровой справке от ДД.ММ.ГГГГ, направленной в адрес застройщика до обращения в суд, а также односторонний акт о передаче квартиры с указанием на соответствие построенного объекта условиям договора о качестве.

Наличие существенного строительного недостатка предоставляет участнику долевого строительства право отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и потребовать устранения данного недостатка либо возмещения расходов на его устранение.

При таких обстоятельствах, односторонний акт приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ надлежит признать недействительным, а с ООО СЗ «Всесвятская» в пользу Л. взыскать стоимость устранения недостатков выполненных строительных работ в размере .... рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

вступившие в законную силу судебные акты.

Поскольку акт приема-передачи между сторонами договора долевого участия в строительстве не подписан, ответчик не указал в нем недостатки, которые установлены в ходе рассмотрения дела, суд пришел к выводу о взыскании стоимости устранения недостатков, то в целях исключения правовой неопределенности относительно момента передачи квартиры и дальнейшей регистрации права собственности, с учетом наличия основания возникновения права собственности – договора долевого участия в строительстве, наличии данных о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает возможным признать за Л. право собственности на <адрес>, которое возникнет со дня вступления решения суда в законную силу.

Согласно одностороннему акту от ДД.ММ.ГГГГ, ключи находятся в офисе застройщика до востребования дольщиком.

Поскольку ключи от квартиры участнику долевого строительства не переданы, на ответчика надлежит возложить обязанность по передаче ключей от указанной квартиры истцу в течение трех дней со дня вступления решения в суда в законную силу.

Разрешая требование о признании незаключенным договора уступки права требования между ООО «СЗ «Всесвятская» и ООО «Новострой», суд учитывает следующее.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Всесвятская» (цедент) и ООО «Новострой» (цессионарий) заключен договор уступки права требования №, по условиям которого цедент уступает цессионарию право требования к должнику Л. задолженности в сумме .... руб., вытекающей из договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (....).

Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что новый кредитор становится на место, которое первоначальный кредитор занимал в первоначальном обязательстве в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 11 Закона №214-ФЗ уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Доказательств регистрации договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что ООО СЗ «Всесвятская» обращалось в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не подтверждены допустимыми доказательствами (например, копией заявления в регистрирующий орган, письменным отказом в регистрации договора либо о приостановлении такой регистрации).

При таких обстоятельствах, сторонами договора уступки не соблюдены требования закона к его государственной регистрации, что влечет его незаключенность, в связи с чем соответствующие исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил.

Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В судебном заседании установлено, что по результатам технической инвентаризации площадь <адрес> увеличилась и составила .... кв.м. без учета площади лоджии (....).

В связи с увеличением площади квартиры на .... кв.м. в соответствии с п. 3.10 Договора долевого участия истец Л. обязана оплатить ООО СЗ «Всесвятская» дополнительно .... руб. (....).

Истец Л. просит произвести зачет встречных взаимных требований по выплате в ее пользу стоимости устранения недостатков и по исполнению ее обязанности перед ООО СЗ «Всесвятская» по оплате стоимости объекта долевого участия в строительстве в связи с увеличением ее площади.

Суд полагает возможным осуществить такой зачет, поскольку требования являются взаимными, однородными, а договор уступки признан судом незаключенным.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 45 Постановления № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

С учетом установленного судом факта нарушения прав потребителей по передаче участнику долевого строительства объекта строительства надлежащего качества, длительности неисполнения обязательства, суд полагает взыскать с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере .... руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом Л. оплачено проведение судебной экспертизы в размере .... рублей, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ (....).

Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, с ответчика ООО СЗ «Всесвятская» подлежат взысканию расходы истца за проведение экспертизы в размере .... руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета: с ООО «Всесвятская» в размере .... руб. за удовлетворение требований имущественного характера и неимущественного характера (моральный вред, признание права собственности, признание недействительным акта приема-передачи, признание договора незаключенным), с ООО «Новострой» .... руб. за удовлетворение требования о признании договора незаключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Л. удовлетворить частично.

Признать договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) и ООО «Новострой» (ИНН <***>) незаключенным.

Признать недействительным односторонний акт передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>).

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) в пользу Л. (паспорт №) стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере .... руб.

Произвести зачет требований о взыскании с Л. (паспорт №) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Всесвятская» денежных средств в размере .... руб.

Признать за Л. (паспорт №) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Обязать ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) передать ключи от квартиры <адрес> Л. (паспорт №) в течение 3-х рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) в пользу Л. (паспорт №) компенсацию морального вреда в размере .... руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы .... руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Всесвятская» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере .... рублей.

Взыскать с ООО «Новострой» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере .... рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В. Марисова

Мотивированное решение составлено 17.11.2025