Решение № 3А-286/2026 3А-286/2026~М-857/2025 М-857/2025 от 15 февраля 2026 г. по делу № 3А-286/2026

УИД: 66OS0000-01-2025-001092-95


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

10 февраля 2026 года

Номер производства 3а-286/2026

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-286/2026

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО, ФИО2, ФИО3,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – административный истец) обратилась в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) по основанию установления рыночной стоимости в размере 28450000 руб. по состоянию на 01 января 2023 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 заявленные требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной уточнила, просит установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 25229 000 руб., определенной отчетом об оценке от 26 ноября 2025 года № 2510-012 (далее – Отчет), подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО5

Иные лица, участвующие в административном деле, –Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО, ФИО2, ФИО3, – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; явку представителей не обеспечили; возражения на Отчет не направили.

Поскольку в материалах административного дела имеются доказательства заблаговременного извещения лиц, участвующих в административном деле, суд, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определил рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке (далее – Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из части 1 статьи 24 Закона № 237-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом № 237-ФЗ или Законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 года.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 года по правилам Закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ.

Законом № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Поскольку Правительством Свердловской области на дату обращения административного суда в суд - 29 декабря 2025 года не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По материалам административного дела, судом установлено, что административному истцу и заинтересованным лицам ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 7 427 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спорт.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 52180468,06 руб. утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области».

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03 января 2023 года, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 01января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

В соответствии с частью 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Согласно статье 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве общей долевой собственности земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в обосновании своих требований представили в суд Отчет, согласно выводам которого, по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 25229 000 руб.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Постановления № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

При исследовании Отчета, суд установил, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования: оценщик ФИО5 имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», его ответственность застрахована в установленном законом порядке.

Процесс оценки изложен в Отчете подробно; Отчет содержит все предусмотренные разделы и сведения.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Обоснован отказ от использования доходного и затратного подходов.

Оценщиком проведен анализ сравниваемых объектов-аналогов на основании всех характеристик, произведены необходимые корректировки, приведено обоснование поправок и расчет их значений.

Таким образом, Отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая, что доказательств, опровергающих определенную Отчетом величину рыночной стоимости земельного участка и сведений о рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в административном деле, не представлено, суд находит требования административного истца, обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной Отчетом.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 25229 000 (двадцать пять миллионов двести двадцать девять тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 29 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2026 года.

Судья С.Н. Полевщикова