Решение № 2-2332/2024 2-2332/2024~М-1905/2024 М-1905/2024 от 19 июня 2024 г. по делу № 2-2332/2024

Дело № 2<данные изъяты>

УИД <данные изъяты>


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Омск 20 июня 2024 года

Советский районный суд г. Омска в составе

председательствующего судьи Гудожниковой Н.В.,

при секретаре Денисовой Ю.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки, к Управлению Росреестра по Омской области о возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки, к Управлению Росреестра по Омской области о возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке. В обосновании требований указано, что .... между ФИО1, ФИО16 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. адрес, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>. Квартира приобретена в общую долевую собственность ФИО1 (<данные изъяты> доли) и ФИО17. (<данные изъяты> доли). Стороны договорились, что квартира приобретается в сумме 1 730 000 руб. в рассрочку Сумма 1 600 000 руб. оплачивается в момент подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 130 000 руб. оплачивается в срок до .... года ежемесячными платежами в размере не менее 2 000 руб., не позднее 29 числа каждого месяца. .... Управлением Росреестра по Омской области произведена государственная регистрация ипотеки в пользу продавца ФИО4 Обязательство истца по оплате по договору исполнено в полном объеме, но обременение в виде ипотеки не было снято. ФИО4 умерла .... умер ФИО18 сын истца. В настоящее время собственником квартиры расположенной по адресу: г. адрес является ФИО1 Наличие обременения в виде ипотеки на спорный объект, нарушает права истца, заинтересованных лиц и препятствует оформлению наследства.

Истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенной по адресу: г. адрес; обязать Управление Росреестра по Омской области осуществить действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что она и дети умершего ФИО19 не могут принять наследство после его смерти, так как этому препятствует наличие обременения в виде ипотеки.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требования, пояснил, что приходится сыном продавца ФИО4, оплата по договору купли-продажи за квартиру произведена продавцами полностью. Полагает, что обременение в виде ипотеки подлежит прекращению.

Представитель ответчика Управление Росреестра по Омской области ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Полагает, что Управление Росреестра по Омской области ненадлежащий ответчик, так как решение суда будет являться основанием для прекращения записи об ипотеке.

Третьи лица нотариус ФИО6, нотариус ФИО7 в судебном заседании участие не принимали, о времени и месте его проведении извещены надлежащим образом.

Третье лицо - законный представитель несовершеннолетних ФИО8, ФИО9 - ФИО3, третье лицо ФИО10 в судебном заседании не возражали против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 554, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Согласно ч. 2 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 53 закона установлено, что государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Согласно разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО4 (Продавец, сторона-1) и ФИО1, ФИО11 (Покупатели, сторона-2) был заключен договор купли-продажи, на основании которого покупатели приобрели недвижимое имущество –квартиру № адрес (л.д.11-13). Квартира приобретена в общую долевую собственность ФИО1 <данные изъяты> доли) и ФИО11 (<данные изъяты> доли).

Согласно п. 3 стоимость квартиры установлена соглашением сторон в размере 1 730 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит. Расчет производится следующим образом: сумму 1 600 00 руб. (Сторона-2) оплачивает «Сторона-1» при подписании договора; сумму в размере 130 000 рублей «Сторона- 2» обязуется оплатить «Стороне- 1» в срок до 06 декабря 2017 года, ежемесячными платежами в размере не менее 2 000 рублей непозднее 29 числа каждого месяца. В случае, если в месяце количество 28 дней, о внесение ежемесячного платежа можно осуществлять «Стороной- 2» не позднее 28 числа. До окончательного расчета по настоящему договору недвижимое имущество будет находиться в залоге у «Стороны-1».

Поскольку часть стоимости квартиры по условиям договора купли-продажи подлежала оплате за счет заемных денежных средств, к правоотношениям сторон применяется норма, предусмотренная п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ указанная квартира в обеспечение исполнения обязательств, принятых Покупателем-Заемщиком по вышеуказанным заемным обязательствам, считается находящей в залоге у Заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности Покупателя-Заемщика на квартиру.

12.12.2014 Управлением Росреестра по Омской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: г. адрес, к истцу и ФИО11, а также регистрация обременения в виде ипотеки, что подтверждается отметками на договоре купли-продажи недвижимого имущества от ...., выпиской из ЕГРН.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на квартиру, ФИО12 указала, что оснований для сохранения ипотеки не имеется, поскольку обязательство по договору купли-продажи, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме. Однако снять обременение в ином порядке не представляется возможным, поскольку второй покупатель квартиры ФИО11, а также продавец ФИО4 умерли, в связи с чем нет возможности подать совместно заявление в регистрирующий орган.

Согласно свидетельства о смерти ФИО20, .... года рождения, умер .... года, что подтверждается копией свидетельства о смерти <данные изъяты>, выданного Советским отделом управления ЗАГС Главного государственно-правового управления Омской области от .... года.

Согласно свидетельства о смерти ФИО21, .... года рождения, умер .... года, что подтверждается копией свидетельства о смерти <данные изъяты>, выданного Органом ЗАГС Москвы №<данные изъяты> от .... года. После смерти ФИО22., нотариусом ФИО7 открыто наследственное дело № <данные изъяты>. Наследниками после его смерти являются мать ФИО1, дочь ФИО23. в лице законного представителя ФИО24 Истец ФИО1 отказалась от своей доли в наследстве в пользу внуков ФИО9, ФИО8 Наследственное имущество состоит из квартиры, расположенной по адресу г. адрес

Из пояснений истца следует, что свидетельство о праве на наследство нотариусом ФИО7 не выдается, так как на наследственное имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: г. адрес, в отношении данной квартиры с .... имеется обременение в виде ипотеки, запись № <данные изъяты>.

В силу п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 1 ст. 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

В разделе 18 договора купли-продажи .... содержится выполненная продавцом запись, согласно которой ФИО30 получила за квартиру сумму в размере 1 600 000 руб. 00 коп. (л.д.13).

Ответчик ФИО2 (наследник первой очереди продавца ФИО26 в судебном заседании подтвердил, что оставшаяся часть стоимости квартиры была оплачена продавцами, претензий к ним не имеется.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлен факт полной оплаты стоимости квартиры покупателями ФИО25. и ФИО1

Пунктом 11 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как указывалось выше, залогодатель ФИО28., залогодержатель ФИО27 умерли. Соответственно, возможность защиты прав и законных интересов истца возможно только в судебном порядке.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, наличие в деле доказательств исполнения покупателями ФИО1, ФИО29 в полном объеме обязательств по договору купли-продажи, обеспеченного ипотекой, оснований для сохранения ипотеки не имеется.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

С учетом изложенного заявленное истцом требование о погашении обременения в виде ипотеки в силу закона подлежит удовлетворению.

В соответствии с абзацем 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда о прекращении ипотеки.

Настоящее решение суда является основанием для погашения записи регистрации об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона № <данные изъяты> от .... в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: г. адрес. Оснований для удовлетворения требований к Управлению Росреестра по Омской области о понуждении погасить регистрационную запись об ипотеке не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, .... года рождения (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2, .... года рождения (паспорт <данные изъяты> о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: г. адрес (регистрационная запись № <данные изъяты> от ...., срок действия с .... до ....).

В удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Омской области о возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Гудожникова

<данные изъяты>