Решение № 2А-53/2018 2А-53/2018~М-193/2017 3А-53/2018 М-193/2017 от 8 февраля 2018 г. по делу № 2А-53/2018

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-53/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 февраля 2018 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Корба В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости,

установил:

26 декабря 2017 года ФИО1 обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально, технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 17 февраля 2015 года.

В обоснование требований административный истец указала, что указанный земельный участок предоставлен ей на основании договора аренды земельного участка № от 23 марта 2015 года. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости № от 5 августа 2017 года в размере <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых ею за указанный земельный участок.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, заинтересованное лицо Администрация сельского поселения «Засопкинское», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, извещенное о времени и месте судебного заседания, представило письменные пояснения по делу, просило рассмотреть административное дело в отсутствие своего представителя.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № от 23 марта 2015 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально, технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 17 февраля 2015 года.

На основании Приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» (в редакции приказа от 19 августа 2015 года № 4/нпа) кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 17 февраля 2015 года в размере <данные изъяты> рублей.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 17 февраля 2015 внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 мая 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости № от 5 августа 2017 года, составленный оценщиком ФИО2, являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 21 декабря 2007 года в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик – ПАО СК «Росгосстрах», период действия договора – с 29 сентября 2016 года по 28 сентября 2017 года (страховой полис №).

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку оценивается сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения; рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель.

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано отсутствие достоверной информации об аренде земельных участков, о рыночных ставках арендной платы.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбраны три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики определена рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально, технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес> с учетом допущений и ограничений по состоянию на 17 февраля 2017 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета № от 5 августа 2017 года в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.

При таком положении, оценив отчеты об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ФИО1 не обращалась.

На основании изложенного, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 17 февраля 2015 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Суд не находит оснований для удовлетворения требования административного истца о возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, поскольку у органа кадастрового учета в силу прямого указания в законе, а именно в силу пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», имеется обязанность по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кроме того, по смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенного расхождения кадастровой стоимости земельного участка с его рыночной стоимостью взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально, технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей, по состоянию на 17 февраля 2015 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 26 декабря 2017 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.

Судья (подпись) Т.И. Васильева

Решение изготовлено 09.02.2018.

Решение в законную силу не вступило.

Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-53/2018, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.