Апелляционное определение № 33-2000/2026 33-25193/2025 от 14 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0023-01-2024-011438-89

Рег. № 33-2000/2026

Судья: Малиновская А.Г.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 15 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Игнатьевой О.С.

судей

ФИО1, ФИО2

при секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Санкт-Петербургского городского суда (ул. Бассейная д.6) апелляционную жалобу ФИО4 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2025 г. по гражданскому делу № 2-1709/2025 по иску ФИО4 к ИП ФИО5, ИП ФИО6, ООО «Маслов групп Девелопмент» о расторжении договора купли-продажи, взыскании процентов.

Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С., выслушав объяснения представителя истца - ФИО7, действовавшего по доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков ФИО8, действовавшей по доверенностям, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчикам ИП ФИО5, ИП ФИО6, ООО «Маслов групп Девелопмент» (до переименования - ООО «Маслов групп»), в котором, уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, просила признать договор купли-продажи нежилого помещения № 44 от 13 сентября 2022 г. расторгнутым в связи с отказом от него истца; применить последствия расторжения сделки в виде взыскания с ИП ФИО5, ИП ФИО6, ООО «Маслов групп Девелопмент» солидарно денежных средств в размере 2 623 650 рублей в качестве цены договора купли-продажи нежилого помещения № <...> от 13 сентября 2022 г., аннулирования записи в ЕГРН № <...> от 19 сентября 2022 г. о регистрации перехода права собственности ФИО4 на помещение № 42-Н с кадастровым номером <...>, общей площадью 13,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> взыскании с ИП ФИО5, ИП ФИО6, ООО «Маслов групп Девелопмент» солидарно неустойки в размере 2 439 994 рубля 50 копеек за нарушение срока возврата денежных средств, в том числе по дату фактического исполнения обязательств, неустойки в размере 2 623 650 рублей за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара; признании недействительным п. 18 договора купли-продажи нежилого помещения № 44 от 13 сентября 2022 г. в части признания договора купли-продажи актом приема-передачи нежилого помещения; взыскании с ответчиков солидарно денежных средств в размере 30 000 рублей в качестве компенсации морального вреда, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходов по оплате услуг представителя в размере 169 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 13 сентября 2022 г. между ФИО4 и ИП ФИО5, ИП ФИО6 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 44, по условиям которого продавцы продали покупателю нежилое помещение № 42-Н с кадастровым номером <...> общей площадью 13,5 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: <...>. Стоимость объекта недвижимости составила 2 623 650 рублей и была выплачена истцом в полном объеме. Право собственности истца на вышеуказанное нежилое помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 19 сентября 2022 г. за номером <...> Однако фактически нежилое помещение не передано истцу до настоящего времени. Согласно информационному письму ООО «Маслов групп» (в настоящее время ООО «Маслов групп Девелопмент») от 20 февраля 2024 г., являющемуся застройщиком нежилого здания, в котором расположено нежилое помещение, срок передачи помещений по актам приема-передачи 25 марта 2024 г. - 31 марта 2024 г. В связи с длительным неисполнением договора купли-продажи ответчиками он подлежит расторжению, а уплаченные по договору денежные средства - возврату. Истец указала также, что п. 18 договора купли-продажи нарушает положения ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992, поскольку ответчики намеренно включили в договор условие, согласно которому договор купли-продажи является актом приема-передачи нежилого помещения, в целях последующего исключения собственной ответственности, а именно уплаты неустойки за нарушение срока передачи помещения. Условие лишает возможности истца отказаться от договора в связи с существенными условиями соглашения, а потому является недействительным по ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец была введена в заблуждение относительно обстоятельств передачи помещения. 03 мая 2024 г. истец направила в адрес ответчиков претензии об отказе от договора и возврате денежных средств, которые оставлены без удовлетворения.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2025 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным судом решением, истец ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит постановленное судом решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В судебное заседание истец ФИО4, ответчики ИП ФИО5, ИП ФИО6, ООО «Маслов групп Девелопмент», третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в порядке ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны направили в суд своих представителей, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 13 сентября 2022 г. между ФИО4 (покупатель) и ИП ФИО5, ИП ФИО6 (продавцы) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № <...>, по условиям которого продавцы продали покупателю нежилое помещение № <...> с кадастровым номером <...> общей площадью 13,5 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: <...>

Стоимость объекта недвижимости составила 2 623 650 рублей и была выплачена истцом в полном объеме, что подтверждается кассовыми чеками от 13 сентября 2022 г. и не оспаривалось ответчиками.

Согласно п. 18 договора в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу нежилого помещения.

Переход права собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 19 сентября 2022 г. за № <...>

ООО «Маслов групп» (в настоящее время ООО «Маслов групп Девелопмент») в адрес ФИО4 направило письмо с уведомлением о передаче помещений в здании по адресу: <...> период с 25 марта 2024 г. по 30 марта 2024 г.

Разрешая спор, суд руководствуясь ст.ст. 167, 178, 431, 450, 454, 457, 549, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 14 «Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.10.2021), п. 8 «Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2022), преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным п. 18 договора купли-продажи нежилого помещения № 44 от 13 сентября 2022 г. в части признания договора купли-продажи актом приема-передачи нежилого помещения по основаниям ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что текст договора купли-продажи изложен в простой письменной форме, подписан сторонами по сделке, в договоре перечислены все существенные условия сделки, каких-либо неясностей договор не содержит, при этом истцом не представлено доказательств того, что подписание договора купли-продажи, содержащего оспариваемый пункт, совершено под влиянием заблуждения, недобросовестного поведения со стороны продавцов.

Требование истца о недействительности п. 18 договора в силу ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» судом отклонено, поскольку истцом приобретено в собственность нежилое помещение в нежилом здании, доказательств того, что объект недвижимости приобретен для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, истцом не представлено, таким образом, к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в том числе, ст. 16 указанного закона.

С учетом изложенного судом отказано в удовлетворении требования о признании недействительным п. 18 договора от 13 сентября 2022 г. в части признания договора купли-продажи актом приема-передачи нежилого помещения.

Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения № 44 от 13 сентября 2022 г. содержит сведения о получении денежных средств продавцом от покупателя в полном объеме в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, данный договор является документом, подтверждающим передачу нежилого помещения, нарушений договора не установлено, судом не усмотрено оснований для признания договора расторгнутым и взыскания уплаченных по нему денежных средств.

Поскольку к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», судом отказано в удовлетворении производных требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В связи с отказом в иске судебные расходы истцу судом не возмещены.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о неприменении к спорным правоотношениям Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 (далее – Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Из материалов дела следует, что помещение приобреталось в административном здании, которое предполагалось использовать под апарт-отель (л.д. 190,т.1,л.д.13-27, т.2).

Само же по себе приобретение нежилого помещения (апартаментов) не свидетельствуют о намерении истца осуществлять предпринимательскую деятельность и, как следствие, не исключают возможность применения к сложившимся правоотношениям Закона о защите прав потребителей.

Из материалов дела следует, что истец проживает в жилом помещении по адресу: <...> она была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 14 ноября 2023 г. (л.д. 186, т.1) после приобретения нежилого помещения, при этом вид ее деятельности – «торговля розничная по почте или по информационно-телекоммуникационной сети Интернет» не связан с извлечением прибыли от аренды или управления недвижимым имуществом.

Как пояснил представитель истца, объявление о продаже помещения она увидела в сети Интернет и имела намерение приобрести ее для проживания своей бабушки.

Таким образом, применение к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей допустимо.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по существу спора с учётом следующего.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п.1 ст.463 Гражданского кодекса Российской Федерации если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора купли-продажи 13 сентября 2022 г. нежилого помещения не существовало, соответственно, оно не могло быть передано в день подписания договора, подлежат отклонению исходя из следующего.

Нежилое помещение с 18 февраля 2022 г. имело кадастровый номер (л.д.17,21 т.1), по сведениям Управления Росреестра по СПб в период с 18 февраля 2022 г. до 19 сентября 2022 г. находилось в общей долевой собственности (по ? доле в праве) ФИО5 и ФИО6 (л.д.1 оборот т.2), 19 сентября 2022 г. зарегистрирован переход права собственности на помещение на ФИО4 на основании договора купли-продажи от 13 сентября 2022 г., тем самым помещение было передано в распоряжение истца.

Таким образом, основания полагать, что по состоянию на 13 сентября 2022 г. помещение не существовало как самостоятельный объект недвижимости и не было передано истцу, отсутствуют. Факт передачи помещения подтверждается не только записью в договоре, но и осуществлением государственной регистрации перехода права собственности на него.

В соответствии с абзацем вторым п.18 договора купли-продажи помещения (в указанной части пункт договора не оспаривается) покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого нежилого помещения, которое установлено им путем осмотра объектов недвижимости перед заключения настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили бы продавцы.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком ООО «Маслов групп» 31 августа 2022 г. был заключен агентский договор (л.д.98-99, т.1), в соответствии с п.п.1.2-1.3 которого принципал (истец) поручает, а агент (ответчик ООО «Маслов групп») принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала комплекс действий, направленных на совершение сделки по покупке в собственность принципала объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 13,5 кв.м, расположенного на 2 этаже нежилого здания по адресу: <...> (42-11), а именно: заключение договора купли-продажи, заключение договора подряда на проведение ремонта объекта с предложенным агентом подрядчиком.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи истец была осведомлена о состоянии и технических характеристиках помещения, осознавала необходимость выполнения в нем ремонтных работ, имела намерение после получения помещения в распоряжение передать подрядчику для выполнения отделочных работ. Ссылки на заблуждение относительно условия договора о передаче помещения при заключении сделки несостоятельны, не доказаны. Пункт договора о том, что он является документом, подтверждающим передачу помещения, не противоречит законодательству о защите прав потребителей, положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим правоотношения по договору купли-продажи, не ущемляет права истца и не лишает права требовать защиты права, в том числе ссылаться на формальность условия договора о передаче помещения, однако, как было установлено, договор реально исполнен, переход права собственности зарегистрирован.

Передача помещения для выполнения в нем работ является правомочием собственника как заказчика работ и не свидетельствует о нарушении обязательств продавца по договору купли-продажи в части передачи помещения.

Претензии истца возникли по сроку выполнения ремонтных работ.

Из материалов дела следует, что в мае 2024 г. истцом подрядчику ИП ФИО9 была направлена претензия об отказе от договора подряда и возврате уплаченных по нему денежных средств в размере 1 482 500 рублей в связи с нарушением срока выполнения работ по договору подряда от 13 сентября 2023 г. № PS/44-2022, по условиям которого подрядчик был обязан своим иждивением (из своих материалов, собственными силами и средствами) в установленный договором срок выполнить строительно-монтажные и ремонтно-отделочные работы, согласованные сторонами в Приложении № 1 к настоящему договору в нежилом помещении по адресу: <...> (л.д.169-182, т.1).

При этом договор подряда исполнялся, истец, являясь собственником помещения, подписала промежуточный акт выполненных работ по этапам 1 и 2 22 марта 2023 г. (л.д.189, т.1).

Таким образом, надлежащее исполнение договора его сторонами исключает признание его расторгнутым ввиду отказа от него покупателя.

Кроме того, солидарность требований к ООО «Маслов групп Девелопмент» отсутствует.

В силу положений п.1 ст.322 Гражданского кодекса Российской Федерации Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В данном случае у ответчиков имелись разные обязательства перед истцом: по агентскому договору и договору купли-продажи.

Оснований расценивать сделки: агентский договор, договор купли-продажи, договор подряда как единую сделку по продаже истцу ООО «Маслов групп» помещения не имеется, так как последнее не являлось собственником помещения и не имело полномочий на распоряжение им, а, соответственно, не может отвечать по обязательствам продавца. Между ООО «Маслов групп» и ФИО6 (согласно публичным сведениям не входи в состав участников ООО «Маслов групп Девелопмент») также был заключен агентский договор на оказание услуг, направленных на поиск приобретателей, желающих на возмездной основе приобрести права на объекты недвижимости на основании договоров на приобретение прав в отношении нежилых помещений, расположенных по спорному адресу (л.д.264, т.1).

В апелляционной жалобе истец указывает, что суд не дал оценки письму ООО «Маслов групп Девелопмент» о сроке передачи помещений (л.д. 25, т.1).

Данный довод подлежит отклонению, поскольку ООО «Маслов групп Девелопмент» не является стороной по договору купли-продажи, он выступал агентом, действующим на основании агентских договоров, права и обязанности по сделкам у ООО «Маслов групп Девелопмент» не возникли, письмо адресовано собственникам помещений, в том числе истцу, которые передали свои помещения подрядчику для выполнения работ и связано с задержкой передачи помещений после их ремонта и отделки подрядчиком.

Доводы подателя жалобы о необходимости применения к спору положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» подлежат отклонению как несостоятельные.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

застройщик - хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Ответчики не являются застройщиками в смысле указанной нормы права, помещение было приобретено истцом у физических лиц. Само здание с кадастровым номером <...> не возводилось ответчиками, в нем проводился капитальный ремонт и работы по перепланировке, не требующие получения разрешения на строительство, согласно письму Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на имя ФИО6, ФИО5 (л.д.236, т.1). Здание находилось в управлении ООО «КомфортСервис», а затем ООО «Скандинавия» (л.д.237-263, т.1).

Таким образом, подлежат отклонению и доводы подателя жалобы о необходимости расторжении договора по п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, исковые требования были заявлены по иным основаниям, соответственно, доводы жалобы в указанной части выходят за пределы оснований иска.

Оснований для применения к спору положений ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопреки мнению истца в жалобе, не имеется, поскольку данная норма предусматривает последствия передачи товара ненадлежащего качества, в то время как таких обстоятельств судом не установлено и на них ранее истец не ссылалась.

Таким образом, данные доводы основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем также не могут служить основанием к отмене решения суда.

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к повторному изложению правовой позиции истца, высказанной суду первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права и на иной оценке имеющихся в деле доказательств, в связи с чем подлежат отклонению.

При разрешении спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 февраля 2026 года