Решение № 3А-816/2020 3А-816/2020~М-715/2020 М-715/2020 от 20 октября 2020 г. по делу № 3А-816/2020

Дело №3a-816/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 21 октября 2020 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 14.09.2020 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал в административном иске о том, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 198,7 кв.м., наименование: административный корпус, расположенное по адресу: [адрес] Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания составляет 6966650 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. По мнению административного истца кадастровая стоимость нежилого здания превышает его рыночную стоимость. Поскольку он, ФИО2, является плательщиком налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость объекта нарушает его права на справедливое налогообложение.

Согласно Отчёту об оценке от 10.09.2020 года [номер], выполненному оценщиком ООО «К.», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года определена в размере 4500000 рублей.

В последующем административный истец уточнил заявленные административные исковые требования, представив в суд дополнение к Отчету, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года составляет 4758000 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положения главы 25 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости.

В административном исковом заявлении заявлено ходатайство о восстановлении срока для подачи административного искового заявления.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела в установленном законом порядке. Интересы административного истца ФИО2 в суде представляет его представитель по доверенности ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 ФИО3 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 4758000 рублей с учетом дополнения к отчету об оценке. Просила восстановить срок для подачи административного искового заявления. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика. Пояснила суду, что с учетом двух замечаний к отчету об оценке оценщиком составлено дополнение к отчету, в результате чего рыночная стоимость увеличилась.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела судом.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером [номер] в размере 6966650 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года. Кроме того указало, что отчет об оценке не подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, поскольку при проведении оценки допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлению оценочной деятельности (т.1 л.д.199-202).

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало и не оспаривало права административного истца (т.1 л.д.183-187).

В письменной информации указывается, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в размере 6966650 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (Приложение 1). Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН (т.1 л.д.172-180).

Представитель заинтересованного лица администрации г.Нижнего Новгорода ФИО4 в судебном заседании 12.10.2020 года просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, представлен в суд письменный отзыв (т.1 л.д.204-207). В последующем заинтересованным лицом администрацией города Нижнего Новгорода представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором также указано о том, что администрация г.Нижнего Новгорода ознакомилась с дополнениями к отчету об оценке и с заявлением об уточнении требований.

По ходатайству представителя административного истца ФИО2 ФИО3 в судебном заседании 12.10.2020 года в качестве свидетеля допрошена оценщик ФИО1 Свидетель ФИО1 пояснила, что составляла отчет об оценке от 10.09.2020 года [номер], в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года определена в размере 4500000 рублей. Проводился визуальный осмотр объекта оценки. Здание 1956 года постройки, расположено в окружении промышленно-складских объектов в Канавинском районе города Нижнего Новгорода. Указала, что объект оценки и объекты-аналоги исходя из их местоположения в целом имеют одинаковую экономическую привлекательность. При определении сегмента рынка ею было принято во внимание, что объект оценки представляет собой здание административного корпуса, что легло в основу определения сегмента рынка. Относительно доводов об отсутствии в объявлении достоверной информации о расположении объекта аналога №1 на красной линии (таблица 25 на странице 81 Отчета) пояснила, что в объявлении на странице 76 Отчета указано, что данный объект расположен по адресу: [адрес], данное здание территориально находится на красной линии, что прослеживается на карте с указанием местоположения данного здания. Сообщила, что возможно представление дополнения к отчету об оценке.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], общей площадью 198,7 кв.м., наименование: административный корпус, расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, ФИО2 как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер]. ФИО2 в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащего ему здания в размере рыночной стоимости здания.

Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу (т.1 л.д.6).

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ФИО2 представил в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером [номер] от 10.09.2020 года [номер] и дополнение к нему, составленные оценщиком ООО «К.» ФИО1.

В соответствии с дополнением к Отчету об оценке от 10.09.2020 года [номер] рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 198,7 кв.м., наименование: административный корпус, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, проезд Базовый, д.14, определена в размере 4758000 (Четыре миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет от 10.09.2020 года и дополнение к отчету об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером [номер], составленные оценщиком ООО «К.» ФИО1, заслушав свидетеля ФИО1, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилого здания. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. В отчете и дополнении указаны применяемые при его составлении информационные источники и литература.

Оценщиком в отчете дано подробное описание объекта оценки.

Здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 198,7 кв.м., имеет наименование: административный корпус, расположено по адресу: [адрес] Объект оценки расположен внутриквартально, на территории промышленной зоны, в окружении промышленно-складских объектов, административных зданий. До оживленной улицы Кузбасской около 1 км. Доступ к объекту оценки ограничен, через пропускную систему. Здание 1956 года постройки, текущее использование - административный корпус. Приведены сведения о конструктивном решении объекта. Имеющиеся инженерные коммуникации: отопление, водоснабжение, канализация, электричество. Физический износ определен в размере 20% (т.1 л.д.32-34).

Указаны характеристики земельного участка, на котором расположено здание.

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете и дополнении к нему приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – здания офисного назначения (т.1 л.д.42-43).

В отчете приведен анализ рынка объектов, сходных с объектом оценки, указаны сведения о ценах и сделках с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (т.1 л.д.46-49), а также размере арендной платы (т.1 л.д.50-51), цены предложений земельных участков (т.1 л.д.52-53).

Определены ценообразующие факторы для объектов оценки, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.54-60).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.

Оценка нежилого здания с кадастровым номером [номер] проведена с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.

При определении рыночной стоимости затратным подходом оценщик использовал метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 куб.м аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. Приведены значения корректирующих коэффициентов. Определена величина физического износа, функционального и экономического устаревания объекта. В отчете приведены сведения, содержащиеся в Справочнике ООО «КО-ИНВЕСТ».

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (т.1 л.д.92). Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам.

При определении рыночной стоимости здания доходным подходом оценщик произвел расчет потенциального валового дохода, определил возможные потери и рассчитал размер действительного валового дохода, а также рассчитал коэффициент капитализации. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Определен чистый операционный доход. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом.

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Оценщик ФИО1 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Союз Федерация Специалистов Оценщиков», регистрационный номер [номер]. Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.Н.И. Лобачевского по программе «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств» от 30.06.2013 года ПП [номер]. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16.07.2018 года [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована САО «ВСК».

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет и дополнение к отчету, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, являются допустимыми и надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 10.09.2020 года [номер] и дополнению к нему, составленным оценщиком ООО «К.» ФИО1, у суда не имеется.

При этом суд не может согласиться с доводами Правительства Нижегородской области и администрации г.Нижнего Новгорода в части замечаний к отчету об оценке в силу следующего.

На основании пункта 10 Федерального стандарта оценки №7 (далее также – ФСО №7) для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Подпунктом пунктом 11 ФСО №7 предусмотрена последовательность описания анализа рынка недвижимости. При этом данным пунктом предусмотрено, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Подпункт «д» пункта 11 ФСО №7 содержит указание на основные выводы, которые должны содержаться в отчете. Исследовав представленный отчет об оценке №32/09-ОКС/2020, суд находит, что анализ рынка объектов недвижимости отвечает признаку достаточности (т.1 л.д.36-60), в том числе содержит основные выводы (т.1 л.д.60).

Назначение здания согласно сведениям ЕГРН - «нежилое», наименование – «административное», указаны при описании объекта оценки. При определении сегмента рынка оценщиком было принято во внимание, что объект оценки представляет собой здание офисного назначения (административный корпус), что легло в основу определения сегмента рынка.

Описание земельного участка, на котором расположен объект оценки, дано оценщиком на странице 14 Отчета (т.1 л.д.33).

Суд полагает, что установленная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, не попадающая в диапазон цен, определенных оценщиком при анализе рынка, само по себе не может свидетельствовать о неправильном установлении рыночной стоимости конкретного объекта. Относительно данного обстоятельства оценщиком, допрошенным в качестве свидетеля, пояснено, что на рыночную стоимость здания (сегмент рынка – офисное назначение) могло повлиять его внутриквартальное расположение в окружении производственно-складских и других объектов.

При оценке стоимости земельного участка, на котором расположен спорный объект оценки, оценщик описал рынок продажи земельных участков под застройку объектов коммерческого назначения, исходя из анализа факторов, влияющих на стоимость земельного участка, применил корректировки по площади, по местонахождению (п.11.4.2, таблица 19 Отчета).

В соответствии с пунктом 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оценщиком земельный участок под оцениваемым объектом капитального строительства оценен в соответствии с приведенным пунктом ФСО №7. При этом, допущенная описка на стр. 42 Отчета (о том, что на земельном участке построено здание спального корпуса, расположенного в базе отдыха), не повлияла на последующие расчеты и результат определения рыночной стоимости здания.

В рамках доходного подхода при определении арендной платы оценщиком были подобраны объекты-аналоги, расположенные как и объект оценки в Заречной части города Нижнего Новгорода, поэтому корректировка на местоположение не применялась. Отсутствие необходимости применения такой корректировки подтвердил в суде оценщик ФИО1, допрошенная в качестве свидетеля, которая пояснила, что объект оценки и объекты-аналоги исходя из их местоположения в целом имеют одинаковую экономическую привлекательность.

Относительно доводов об отсутствии в объявлении достоверной информации о расположении объекта аналога №1 на красной линии (таблица 25 на странице 81 Отчета) оценщик ФИО1 пояснила о том, что в объявлении на странице 76 Отчета указано, что данный объект расположен по адресу: [адрес], данное здание территориально находится на красной линии. Представила в суде карту с указанием местоположения данного здания. Суд соглашается с доводами свидетеля.

Относительно замечаний о необоснованном применении поправки на красную линию к аналогу №2 в сравнительном подходе (таблица 20, стр.73 Отчета) и относительно применения поправки на коммуникации к объекту-аналогу №3 (таблица 15 на стр.65 Отчета, таблица 20 на стр.73) оценщиком представлено дополнение к отчету об оценке, в котором данные замечания учтены.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и администрации города Нижнего Новгорода. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 с административным исковым заявлением в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] имело место 14.09.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости необходимо считать 14.09.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 198,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: административный корпус, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 4758000 (Четыре миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 14.09.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 23 октября 2020 года.

Судья областного суда М.А. Кручинин