Решение № 2-3340/2017 2-3340/2017~М-3348/2017 М-3348/2017 от 1 ноября 2017 г. по делу № 2-3340/2017

Дело № 2-3340(2017)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2017г.

Советский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Савченко С.Х.,

при секретаре Жеребиловой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Баклановой <данные изъяты> к ООО «ТВиСт, ЖСК «Зеленый остров» о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО «ТВиСт, ЖСК «Зеленый остров» в обосновании указав, что в соответствии с договором соинвестирования строительства <данные изъяты> предметом договора является передача инвестором соинвестору правомочия по инвестированию строительства многоквартирного жилого дома с правом получения по окончании строительства в собственность квартиру (строительный номер <данные изъяты> расположенную по адресу г.Омск, <данные изъяты> этаже (строительный адрес ул.<данные изъяты>), общей площадью - 71,26 кв.м. Инвестиционная стоимость доли соинвестора составляет 2 707 880 (два миллиона семьсот семь тысяч восемьсот восемьдесят рублей. В п.3.2. договора подтверждается, что инвестиционная стоимость доли Соинвестором ФИО1 внесена в полном объеме, указанный способ оплаты признается сторонами надлежащим. Согласно акта приема-передачи датированного 05.09.2016 года, фактически подписанного сторонами 03.04.2017 года к Договору соинвестирования строительства <данные изъяты> от <данные изъяты> года Застройщик ООО «ТВиСт» в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава передает Соинвестору Баклановой <данные изъяты><данные изъяты> квартиру №<данные изъяты> (строительный номер №<данные изъяты>), находящуюся по адресу г. Омск, ул. <данные изъяты>м этаже, общей площадью 68,7 кв. м. Согласно выписке из ЕГРП от 13.04.2017 площадь вышеуказанной квартиры составляет 68,7 кв. м. Соинвестору ФИО1 от застройщика не переданы 2,56 кв.м. на общую сумму 97 280 рублей (38 000 рублей за квадратный метр). Снижение площади квартиры на 2,56 кв. м. является существенным изменением качественной характеристики объекта, что ущемляет права истца. Просила взыскать солидарно с ответчиков ООО «ТВиСт» и ЖСК «Зелёный остров» в пользу истца сумму 97 280 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила требования удовлетворить, взыскать денежные средств с ООО «ТВиСт», пояснила, что фактически квартира была передана по акту приема-передачи дата, с проектом не была ознакомлена.

Представитель ответчика ООО «Твист» и ЖСК «Зеленый остров» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что на плане квартира истицы указана с учетом лоджии, размером 5,26 кв.м. Квартира продавалась вместе с лоджией, на возведение которой требуются денежные средства. Площадь квартиры, переданной истцу, указана в соответствии с проектной документацией.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В порядке части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что <данные изъяты> между ЗАО «ТВиСт» (Застройщик) и ЖСК «Зеленый остров» (Инвестор) заключен договор об участии юридического лица в инвестировании строительства жилого многоквартирного дома № <данные изъяты> Предметом настоящего договора являются правоотношения застройщика и инвестора по инвестированию (финансированию) строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Омск, ул. <данные изъяты> Инвестор осуществляет долевое участие в финансировании (инвестировании) строительства части объекта и получает по окончании строительства право на оформление в собственность части объекта, которая представляет собой квартиру № <данные изъяты> (строительный номер) во второй очереди многоэтажного дома по адресу: г. Омск, ул. <данные изъяты> (строительный адрес) и имеет следующие характеристики: <данные изъяты>

Инвестор вправе переступить свои права на полностью оплаченные помещения, указанные в п.3 настоящего договора, третьему лицу при условии принятия этим третьим лицом всех условий настоящего договора и после письменного уведомления застройщика (пункт 7.5).

11.03.2016 г. между ЖСК «Зеленый остров» и ФИО1 заключен договор <данные изъяты> о соинвестировании строительства, предметом которого является передача инвестором соинвестору правомочий по инвестированию строительства многоквартирного жилого дома с <данные изъяты>

Согласно указанного договора от 11.03.2016 г. характеристики квартиры могут быть уточнены после окончания строительства. При этом площадь квартиры уточняется по данным технической инвентаризации.

Истцом условия договора исполнены и внесен инвестиционный взнос в размере 2 707 880 руб.

Условия указанных договоров истцом не оспаривались.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч.1 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Пунктом 2.2 договора соинвестирования строительства № <данные изъяты>. предусмотрено, что характеристики квартиры могут быть уточнены после окончания строительства. При этом площадь квартиры уточняется по данным технической инвентаризации

Согласно п.3.3 договора соинвестирования строительства № <данные изъяты> размер инвестиционной стоимости доли соинвестора по настоящему договору не может быть изменен.

Согласно п. 21. указанного договора № <данные изъяты> проектная общая площадь квартиры составляет 71,26 кв. м.

Требование ФИО1 о взыскании излишне уплаченной суммы основано на тех обстоятельствах, что в выписке из ЕГРН площадь спорной квартиры указана 68,7 кв.м. и истица полагает, что оплатила по договору большую площадь - 71,26 кв. м., то есть излишне заплатила за метраж в размере 2,56 кв. м.

В этой связи следует отметить, что во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Минземстрой РФ) от 04 августа 1998 года № 37 утверждена «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», в которой введены понятия общая площадь квартиры (квартир) и площадь квартиры (квартир).

Так, согласно п.3.34 указанной Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

В соответствии с п.3.37 названной Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Согласно разъяснениям, данным Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 09.10.2009 года N 33350-ИП/08, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в Письме Госстроя Российской Федерации от 29 апреля 2002 года № НМ-2243/19 «О порядке применения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», площадь холодных пристроек (террас, пристроенных веранд и т.п.) указывается в графах 7 и 11 экспликации к поэтажному плану здания и включается в общую площадь квартиры и индивидуального жилого дома с использованием установленных коэффициентов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положения части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ носят диспозитивный характер и предполагают, в том числе указание в договоре иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора.

Закон № 214-ФЗ допускает отклонение фактической площади построенного объекта от проектной площади.

Так, из содержания пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ следует, что существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства, является основанием расторжения договора в судебном порядке.

Следовательно, несущественное отклонение фактической площади объекта не является односторонним и существенным изменением условий договора.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пункту 7.4 договора от 17.03.2015г., заключенного между ЗАО «ТВиСт» и ЖСК «Зеленый остров» в случае, если площадь части объекта подлежащей передачи инвестору в собственность по акту, будет больше указанной в пункте 3 договора, инвестор обязуется в течение 30 банковских дней осуществить доплату недостающей сумму инвестиций из расчета инвестиционной стоимости одного квадратного метра. В случае, если площадь части объекта, подлежащей передачи инвестору в собственность по акту, будет меньше указанной в пункте 3 договора, застройщик обязуется в течение 20 банковских дней осуществить возврат излишне уплаченной суммы инвестиций. Стороны констатируют, что стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае незначительного (до 1-15%) расхождения проектной общей площади с данными Центра технической инвентаризации (ЦТИ).

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 20.03.2014 № 611-О указал, что часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ с учетом особенностей регулируемых отношений направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, содержание договора свидетельствует о том, что условия пункта 7.4 в своей совокупности обеспечивают баланс интересов застройщика и участника долевого строительства.

В соответствии с представленной представителем ответчиков рабочей документацией многоквартирного дома по ул. <данные изъяты> в САО г. Омска фактическая проектная площадь квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также балкона составляет 70,66 кв. м. (18,25(комната). + 17,32 (комната), + 10,78 (кухня), + 1,66(сан. узел), + 3,92 (ванная) +13,47(прихожая), +5,26 (балкон (лоджия)), на плане указана площадь 71,26 кв.м.

Согласно акта приема-передачи к договору соинвестирования строительства № <данные изъяты>. ООО «ТВиСт» и ФИО1 заключили настоящий акт, согласно которому в соответствии с договором соинвестирования строительства № <данные изъяты>. застройщик передал, а соинвестор принял квартиру № <данные изъяты> (строительный номер <данные изъяты>), находящуюся по адресу: г. Омск, ул. <данные изъяты> (строительный адрес: г. Омск, ул. <данные изъяты>) площадью с балконом (лоджией) 71,3 кв.м., из которых общая площадь квартиры 68,7 кв.м., площадь балконов (лоджий) 2,6 кв.м. Квартира расположена на 12 этаже.

Таким образом, истица приняла квартиру по вышеназванному акту.

Квартира поставлена на кадастровый учет. Согласно выписки из ЕГРН правопритязания на указанную квартиру отсутствуют.

Доводы истицы о не предоставлении информации о проектной площади опровергаются текстом договора, в котором условия, относительно передаваемого истцу объекта, в том числе его площади и цены изложены исчерпывающе ясно.

Суд отмечает, что согласно приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378 "Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 года N 968" сведения о правообладателе объекта недвижимого имущества указываются во втором разделе выписки из Единого государственного реестра недвижимости из ЕГРН об основных характеристиках.

В реквизите «Площадь, м2» указываются площадь объекта недвижимости в квадратных метрах и погрешность ее вычисления, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

В Едином государственном реестре недвижимости содержится информация о помещении с кадастровым номером № <данные изъяты>, местоположение которого определено как г. Омск, ул. <данные изъяты> назначение - жилое, вид помещений - квартира, площадь 68,7 кв. м.

Технический паспорт жилого помещения по указанному адресу не представлен.

Видами жилых помещений в силу ст. 16 ЖК РФ являются, в частности, квартира и комната как часть квартиры.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ).

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 N 188-ФЗ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 531 площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При таких данных, доводы истицы об уменьшении площади квартиры являются несостоятельными, поскольку стороны в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома определили общую площадь передаваемого жилого помещения исходя из проектной площади, ответчик передал истцу именно то помещение, которое указано в договоре, т.е. выполнил свои обязательства перед истцом в полном объеме.

Указание в ЕГРН квартиры общей площади без учета площади балкона, не может считаться уменьшением общей площади объекта, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 в части взыскания излишне уплаченной суммы, поскольку характеристика квартиры истицы согласно условиям договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома включает площадь балкона, строительство которого могло быть осуществлено только за счет средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, а не из каких-либо иных финансовых источников.

Таким образом, оснований для исключения балкона из площади квартиры, подлежащей оплате по договору, не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Баклановой <данные изъяты> о взыскании денежных средств, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Омска.

Мотивированное решение составлено 07.11.2017г.

Судья С.Х. Савченко