Решение № 3А-53/2021 3А-53/2021(3А-537/2020;)~М-552/2020 3А-537/2020 М-552/2020 от 14 апреля 2021 г. по делу № 3А-53/2021

Дело № 3а-53/2021 УИД 76OS 0000-01-2020-000562-94

Мотивированное
решение изготовлено 15 апреля 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 25 марта 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

1) земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и

2) земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости. Административным истцом произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, которая показала, что установленная при государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права заявителя как плательщика налога.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административное исковое заявление поддержал, указав, что возражает против установления рыночной стоимости объектов недвижимости по заключению эксперта.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> представлены возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что и подтвердила судебная оценочная экспертиза.

От Управления Росреестра по <адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено.

ФГБУ ФКП Росреестра по <адрес> представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником спорных земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

1. земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № – № рублей;

2. земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № – № рублей.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Ярэксперт», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № – № рублей, а земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № – № рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости проверки отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости и в целях установления объективной стоимости спорных земельных участков.

Анализируя представленное заключение эксперта ООО «Яр-Оценка» ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет, выполненный ООО «Ярэксперт», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, но при этом установленная оценщиком рыночная стоимость объектов недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая составила: земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № – № рублей, а земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № – № рублей.

В частности, экспертом установлено, что оценщиком неверно определен ценообразующий фактор объектов оценки. Так, в отчете объекты оценки отнесены к району крупных автомагистралей, поскольку неподалеку проходит <адрес>. Эксперт определяет объекты оценки как «промзона» с учетом их локального местоположения, значительной удаленности от автомагистрали (0,74км).

Оценивая указанный вывод эксперта, суд считает его основанным на методической литературе, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Отнесение исследуемых земельных участков к «промзоне» наиболее правильно характеризует их местоположение, поскольку данные объекты представляют собой бывшую территорию промышленного предприятия, удалены от крупной автомагистрали. Кроме того, следует заметить, что и оценщик в отчете отмечает указанные характеристики объектов оценки (находятся в глубине производственной зоны, на значительном расстоянии от активной магистрали).

При указанных обстоятельствах критика административным истцом указанного вывода эксперта является несостоятельной.

Также суд соглашается с выводами эксперта в определении классификации типовой территориальной зоны в отношении объекта-аналога № (<адрес> (в районе <адрес>) как промышленная зона с характерной производственно-складской застройкой с одной стороны и кладбищем и незастроенными землями - с другой стороны.

Анализируя признаки отнесения объектов к району крупной автомагистрали на основе методической литературы (Српавочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1 под ред.ФИО4), суд находит выводы эксперта в определении местоположения объекта-аналога № более обоснованными и точными, а также убедительными и мотивированными, чем позиция по данному вопросу оценщика.

Также заслуживает внимания критика экспертом отчета в той части, что оценщик из основных ценообразующих факторов при выборе аналогов использует лишь два: площадь и местоположение. При этом в итоге подобраны только три аналога и по критерию – площадь. Указанный метод не позволяет использовать в качестве аналогов ряд других объектов сопоставимых с объектами оценки, в том числе по иным ценообразующим факторам.

Таким образом, суд считает вывод эксперта о недостоверности рыночной стоимости земельных участков, установленной в отчете, правильным, основанным на методической литературе, картографическом материале.

Позиция представителя административного истца о неверном определении экспертом результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В заключении приведен анализ рынка исследуемых объектов, определены ценообразующие факторы для земель сегмента рынка объектов оценки. Выбор аналогов, корректировка осуществлены экспертом из соответствующего класса объектов экспертизы.

Ранжирование ценообразующих факторов нашло подробное отражение в экспертном заключении. В сводной таблице 3 указаны шаги оценки по бальной системе, согласно которой наиболее высокий балл присваивается местоположению (9 баллов).

Примененный экспертом метод является понятным, проверяемым и не вызывает сомнений у суда.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.

По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной экспертизы.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлениями в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление экспертной организации о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В силу части 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует учитывать и положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

Материалами дела установлено, что назначенная судом экспертиза ООО «Яр-Оценка» была проведена в полном объеме, заключение эксперта об оценке отчета поступило в суд в надлежащий срок.

Стоимость проведенной судебной экспертизы составляет № рублей, что подтверждено счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная стоимость доказана допустимым доказательством и ничем не опровергнута. Экспертом представлено заключение по исследованию отчета оценщика, а также определена рыночная стоимость 2 земельных участков.

Разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной судом, составляет:

1. земельного участка с кадастровым номером № – 33%;

2. земельного участка с кадастровым номером № – 36,5%.

Данные расхождения свидетельствуют об отсутствии ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости и применения ее к объектам недвижимости, принадлежащих административному истцу.

Расхождение объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода с учетом длительности периода по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превышает судебные расходы за производство судебной экспертизы.

Принимая во внимание соотношение размера судебных расходов за производство судебной экспертизы и размера налоговой выгоды, в связи с изменением кадастровой стоимости, диапазон расхождения кадастровой стоимости объектов недвижимости с их рыночной стоимостью, который нельзя определить как значительный, выходящий за рамки простой погрешности, расходы за производство судебной экспертизы подлежат возмещению за счет административного истца.

То обстоятельство, что в определении о назначении судебной экспертизы суд предварительно возложил обязанность по ее оплате на административного ответчика, не влияет на порядок распределения судебных расходов при рассмотрении настоящего заявления, когда вынесено решение по рассмотрению дела по существу.

При указанных обстоятельствах сумма в размере № рублей подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в качестве расходов на проведение судебной экспертизы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Яр-Оценка» с ФИО1 № рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин