Решение № 2-424/2018 2-424/2018~М-328/2018 М-328/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу № 2-424/2018

Дело ***


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

*** г. Псков

Псковский районный суд Псковской области в составе председательствующего судьи Ковалевой Е.В.,

при секретаре Павловой С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, установлении права собственности и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным пункта договора и приложения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на земельный участок, установлении права собственности на земельный участок за ФИО1

В обоснование иска указано, что 05.07.2017 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с КН *** расположенного в д.***. Договор зарегистрирован 21.07.2017. Согласно п.12 договора, ответчик обязуется все строительные работы на указанном земельном участке заказывать и выполнять у ОАО «Автомир», такое условие содержится в приложении №1 к договору. При нарушении данного обязательства истец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор без возврата уплаченных ФИО2 денежных средств. Истец полагает, что договор содержит отменительное условие (в соответствии с п.2 ст.157 ГК РФ) и поскольку ответчик по прошествии длительного времени не исполнил взятые на себя обязательства и не обратился в ОАО «Автомир» с заказом строительных работ, то истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Т.П.Ю., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования и изложенные в иске доводы. Пояснила, что ФИО1 рассчитывала как учредитель и директор ОАО «Автомир» на прибыль от строительства на продаваемом земельном участке, поэтому она продала его за цену ниже среднерыночной. При расторжении договора ФИО2 может забрать с земельного участка построенный ею дом. Деньги, уплаченные ответчиком по договору, должны согласно условиям приложения к договору, остаться ФИО1 Утверждала, что земельный участок показывался покупателю ФИО2 примерно за 2 недели до оформления договора, летом 2017 года. Построек на тот момент на нем не было. ФИО1 принадлежал также ряд соседних земельных участков, на которых они вели строительство, ими планировалось создание поселочного городка с одинаковыми домами, построенными одним застройщиком.

Ответчик ФИО2 и ее представитель О.О.П. возражали против удовлетворения исковых требований. Пояснили, что к моменту заключения договора дом был практически построен. До оформления указанного договора купли-продажи в июне 2016 года ответчик заключила предварительный договор на приобретение данного земельного участка с агентством недвижимости «Авентин». На тот момент оговаривалось, что дом должен строиться с привлечением организации ООО «Евростройпроект». С июня 2016 года начались строительные работы, однако затем возникли трудности с оформлением договора купли-продажи земельного участка. Как пояснили ФИО2 представители агентства недвижимости, стоимость участка возросла с 300 000 рублей до 600 000 рублей и договор необходимо заключать напрямую с собственником. Поскольку дом уже был практически построен, и ФИО2 затратила на него около 3000 000 рублей, то она была вынуждена согласиться с любыми условиями, в том числе с повышением цены, а также с появившимся в последний момент ранее не оговоренным условием строительства на участке с привлечением ОАО «Автомир». Истцу было известно, что к моменту подписания договора на участке ответчиком уже построен дом. На обращение ФИО2 в ООО «Автомир» с предложением возвести ей забор из сетки-рабицы ей было отказано, т.е. в работах, не приносящих значительной прибыли, они не заинтересованы. Других же построек она в настоящее время возводить не намерена. После заключения договора она никаких строительных работ ни в каких организациях не заказывала. Кроме того, в декабре 2017 года, обратившись в Администрацию Псковского района за разрешением на строительство, ответчик получила отказ, обоснованный тем, что участок находится в зоне пассивного сельскохозяйственного использования и строительство на нем не разрешается, в связи с чем она не имеет право заказывать и проводить такие работы. Полагают, что в настоящее время сторона продавца изыскивает возможность оказать влияние на покупателя в связи с ее отказом проложить дорогу по ее участку, неоднократно обращаясь в суд с различным исками о признании недействительным или расторжении договора.

В связи с заявленными ФИО1 требованиями ФИО2 предъявила к ней встречные исковые требования о признании недействительным пункта 12 договора купли-продажи земельного участка и приложения №1 к данному договору, согласно которым, приобретая земельный участок с КН *** за 600 000 рублей, она обязуется все строительные работы, связанные с постройкой недвижимости на нем, заказывать в ОАО «Автомир».

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель О.О.П. пояснили, что в приложении и договоре не конкретизированы виды работ и сроки обращения с заказом, их стоимость, следовательно эти условия являются несогласованными. Кроме того, такие условия являются для ответчика кабальными – ФИО2 вынуждена была с ними согласиться, поскольку ею уже был построен дом и в случае отказа продавца заключить договор купли-продажи она понесла бы серьезные материальные потери.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом. Ранее поддержал позицию своей супруги ФИО2

Будучи допрошен в качестве свидетеля до привлечения к участию в деле в качестве 3-го лица ФИО3 пояснил, что он с ФИО2 в 2016 году осмотрели с представителем агентства недвижимости «Авентин» спорный земельный участок и решили его приобрести, внесли агентству предоплату. Им было поставлено условие заказать строительство дома в ООО «Евростройпроект», что они и сделали еще до переоформления права собственности на земельный участок на ответчика. Согласно договоренности с агентством оформление договора купли-продажи земельного участка должно было произойти осенью 2016 года. К концу 2016 года строительство дома было уже практически окончено. Однако представитель агентства им сообщил, что ему не удается оформить договор и предложил им решать вопрос напрямую с собственником. Только в июне 2017 года им удалось договориться с Т.Ю.Р. (отцом истца Д.) о цене земельного участка и оформить договор. При его подготовке никаких разговоров о дополнительных условиях, указанных в приложении, не было. При этом стоимость участка вместо первоначально заявленных 300 000 рублей составила 600 000 рублей. Т.Ю.Р. регулярно бывал в их строящемся поселке и видел, что ответчиком возводится дом. После оформления документов они произвели вынос в натуру границ земельного участка и оказалось, что границы сдвинуты и на их участке строится общественная дорога, с чем ответчик была не согласна. После этого сторона продавца стала обращаться в суд.

Представитель третьего лица ОАО «Автомир» П.В.Н. в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях поддерживал заявленные ФИО1 исковые требования, полагал, что нарушены интересы третьего лица, поскольку ФИО2 на протяжении года с момента заключения договора купли-продажи не обратилась к ним с заказом на строительство.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области К.О.А., надлежащим образом уведомленная о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явилась, представила заявление, в котором решение вопроса по иску оставила на усмотрение суда и просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 – обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.п. 2, 3 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.3, 4 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что между ФИО1, от имени которой действовала Т.П.Ю., и ФИО2 05.07.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка №1 и приложение №1 к нему. ФИО2 приобрела земельный участок с КН ***, площадью 1365 кв.м., в д*** за 600 000 рублей.

Договор содержит пункт 12 следующего содержания: «Покупатель обязуется все строительные работы на данном земельном участке заказывать и выполнять у ОАО «Автомир» (приложение №1 к договору является его неотъемлемой частью).

В приложении №1 к договору указано, что ФИО2 после перехода к ней права собственности на земельный участок обязуется все строительные работы, связанные с постройкой недвижимого имущества (дом, гараж, хозяйственные постройки, забор) на данном земельном участке заказывать и выполнять у ОАО «Автомир», по согласованным расценкам на строительные материалы и виды работ. В случае ненадлежащего исполнения ее обязательств продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка без возврата покупателю уплаченных денежных средств в размере 600 000 рублей.

Договор прошел государственную регистрацию, 21.07.2017 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Свидетель С.И.А. показала, что в агентство недвижимости «Авентин», где она работает, обратились Т.Ю.Р., его представитель Лилица и юрист с предложением продать земельные участки, собственником которых являлась дочь Т. – ФИО1 Стоимость земельного участка составляла 300 000 рублей. Одним из условий договора купли-продажи земельного участка являлось заключение договора подряда на строительство дома с ООО «Евростройпроект». ФИО2, решив приобрести спорный земельный участок, подписала с данной организацией договор подряда, сразу началось строительство, однако Т. и другие люди, с которыми ранее велись переговоры, перестали выходить на связь. Затем цена участка стала повышаться. Т. пояснил, что ФИО2 следует обращаться напрямую к нему, агентством был возвращен ей аванс за участок.

Оснований не доверять свидетелю у суда не имеется.

В материалах дела имеется договор между агентством недвижимости «Авентин» и ФИО2, согласно которому агентство, действуя в интересах продавца, предложило ей приобрести в собственность земельный участок с КН *** она уплатила аванс в размере 100 000 рублей. Цена объекта составляла 300 000 рублей (л.д. 65-67).

Между ФИО2 и ООО «Евростройпроект» 05.07.2016 заключен договор на строительство жилого дома (л.д. 63-64), по которому ею в период с июля по октябрь 2016 года уплачено 3 303 342 рубля, о чем имеются квитанции (л.д. 63-64).

Как усматривается из фотографий, приложенных к заключению эксперта №0360/ПС-08/17, к 01.08.2017 основные конструкции дома были возведены, имелась крыша.

Ранее решением Псковского районного суда от 18.12.2017 Д.А.В. (супругу истца по настоящему делу) отказано в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи недействительным. Апелляционным определением от 27.03.2018 Псковского областного суда решение оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения указанного дела установлено, что ФИО1 разделила принадлежавший ей земельный участок в д.Глоты на несколько участков, планировалась их продажа.

На образованных земельных участках ФИО1 и ее доверенными лицами велось строительство жилых домов.

Согласно выписке их ЕГРЮЛ, ФИО1 является директором ОАО «Автомир». Одним из учредителей Общества является Т.Ю.Р., который по объяснениям участвующих в деле лиц и показаниям свидетелей, является отцом ФИО1 и от ее имени решал вопросы по продаже и застройке земельных участков в д.Глоты, контролировал проводившиеся на земельных участках работы.

Таким образом, судом установлены следующие обстоятельства дела. Предложение продажи спорного земельного участка агентством недвижимости «Авентин» осуществлялось с ведома собственника. ФИО2, уплатив аванс на земельный участок и заключив договор на строительство дома с ООО «Евростройпроект» (по указанию собственника), начала строительство. Истец в дальнейшем стала уклоняться от заключения договора купли-продажи. Летом 2017 года между сторонами была достигнута договоренность, при этом цена участка возросла с 300 000 рублей до 600 000 рублей. Вложив в строительство жилого дома на спорном земельном участке более трех миллионов рублей, ФИО2 находилась в зависимом от воли ФИО1 положении, когда вынуждена была согласиться на крайне невыгодные для себя условия договора купли-продажи земельного участка.

ФИО1 воспользовалась сложившимися обстоятельствами. Понимая, что ФИО2 вынуждена будет согласиться на условия, на которые она при других обстоятельствах (при отсутствии понесенных затрат в строительство) не согласилась бы, поставила заключение договора в зависимость от условия заказа строительства в ОАО «Автомир». Более того, указала, что в случае невыполнения данного условия договор будет считаться расторгнутым без возврата уплаченных за земельный участок денежных средств (600 000 рублей).

Кроме того, суд приходит к выводу, что ФИО1 было известно о ведущемся на участке строительстве и, включая в договор купли-продажи условие, изложенное в пункте 12, она должна была понимать, что ФИО2 не будет заказывать строительство на этом же участке еще одного дома.

При этом необходимо учитывать, что ФИО2 на заявление в *** за разрешением на строительство получила отказ, следовательно даже при отсутствии уже построенного на участке дома имеются препятствия для осуществления строительства.

Помимо этого, изложенное в пункте 12 договора и приложении №1 обязательство не содержит сроки, в которые покупатель обязуется заказать строительство, следовательно данное существенное условие не определено.

Ссылку стороны истца на п.2 ст. 157 ГК РФ суд находит необоснованной, поскольку указанные в пункте 12 и приложении №1 обязательства ФИО2 нельзя отнести к обстоятельствам, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет, поскольку к таким обстоятельствам относятся действия, не зависящие от воли сторон.

Также суд не принимает довод представителя истца о том, что ФИО1, рассчитывая на прибыль от строительства, продала ФИО2 земельный участок за цену значительно ниже среднерыночной, поскольку данное утверждение ничем не подтверждено.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводам о том, что включая в условия договора пункт 12 и приложение №1, ФИО1 действовала недобросовестно, пользуясь необходимостью ФИО2 приобрести земельный участок под возведенным ею домом, понимая, что данное условие будет фактически невыполнимо и при этом в случае его невыполнения предполагая расторжение договора без возврата уплаченных денежных средств. Данное условие явно обременительно для ответчика, и она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы его при наличии возможности участвовать в его определении.

При таких обстоятельствах следует признать недействительными пункт 12 рассматриваемого договора купли-продажи земельного участка и приложение №1 к нему. Оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, как о том просит ФИО1, а также для аннулирования государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и признании права собственности на него за ФИО1 суд не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, установлении права собственности.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным пункта договора и приложения удовлетворить.

Признать недействительными пункт 12 договора купли-продажи земельного участка №1 от 05.07.2017, заключенного между ФИО1, от имени которой действовала Т.П.Ю., и ФИО2, и приложение №1 к договору купли-продажи от 05.07.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ***.

Судья подпись

Решение обжаловано, оставлено без изменений.