Апелляционное определение № 33А-1785/2026 от 17 марта 2026 г.

УИД 69RS0037-02-2025-002912-90

Дело № 2а-1766/2025 (№ 33а-1785/2026) судья Бабанова А.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 марта 2026 года город Тверь

Судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Образцовой О.А.,

судей Васильевой Т.Н. и Дёминой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Мартыновой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

по докладу судьи Васильевой Т.Н.

административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калининского районного суда Тверской области от 17 декабря 2025 года, которым постановлено:

«в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка отказать»,

установила:

08 апреля 2025 года индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации Калининского муниципального округа Тверской области (далее - Администрация), просила:

- признать незаконным отказ от 09 января 2025 года № 02-09/23 в предоставлении в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,

- возложить на Администрацию обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка;

- взыскать с Администрации в её пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что приведённые Администрацией мотивы оспариваемого решения противоречат закону, не основаны на данных, содержащихся в ЕГРН, согласно которым на земельном участке расположен принадлежащий ей жилой дом.

Администрация не вправе давать оценку сведениям, содержащимся в своде достоверных систематизированных сведений об объектах недвижимости.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность как возможность или невозможность отнесения объекта недвижимости к жилому дому.

Наличие/отсутствие инженерных систем не свидетельствует о непригодности возведённого объекта для проживания.

Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности было выдано уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Оспариваемый отказ нарушает её права в сфере предпринимательской деятельности (т. 1, л.д. 3-5).

Определением Арбитражного суда Тверской области от 14 мая 2025 года дело передано в Тверской областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом (т. 1, л.д. 60-63).

Определением Тверского областного суда от 23 июня 2025 года дело передано для рассмотрения в Калининский районный суд Тверской области (т. 1, л.д. 78-80).

В ходе рассмотрения дела к участию в процессе в качестве заинтересованных лиц привлечены Межведомственная комиссия администрации Калининского муниципального округа Тверской области, Главное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской области, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, МКУ ТО «Северо-восточная территория» (т. 1, л.д. 141, 247, т. 2, л.д. 43).

До рассмотрения дела по существу администрацией Калининского муниципального округа Тверской области представлен отзыв на административный иск с просьбой отказать в удовлетворении заявленных требований.

Занятая позиция мотивирована тем, что площадь испрашиваемого земельного участка более чем в 90 раз превышает площадь расположенного на нём индивидуального жилого дома. Заявленная площадь зарегистрированного в ЕГРН объекта в размере 52,3 м? не соответствует его фактической площади, второй этаж отсутствует, в действительности на земельном участке расположен объект незавершённого строительства, который не используется по целевому назначению. Территория земельного участка не обрабатывается, захламлена, мероприятия по её освоению не выполнены. Следовательно, условия для реализации преимущественного права покупателя земельного участка в данном случае отсутствуют. Иное может свидетельствовать о выкупе земельного участка в обход установленной законом процедуры приватизации (т. 1, л.д. 198-200, т. 2, л.д. 38-40, 42).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца - ФИО2 административный иск поддержал.

Представитель администрации Калининского муниципального округа Тверской области – ФИО3 просила отказать в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в письменной форме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте его рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились. Судом определено рассмотреть дело в их отсутствие.

17 декабря 2025 года постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 января 2026 года.

16 января 2026 года ФИО1 подала апелляционную жалобу, просила решение суда отменить, принять по делу новое.

В жалобе указала, что при вынесении решения судом не учтено, что на испрашиваемом земельном участке расположен двухэтажный жилой дом, площадью 52,3 м?, на свайном фундаменте. В здании имеется умывальник, газовая плита; электроснабжение централизованное; водоснабжение организовано из колодца в деревне, планируется из колодца на земельном участке; водоотведение осуществляется в септик.

Здание неразрывно связано с землёй, его перемещение без несоразмерного причинения объекту вреда и несопоставимых затрат невозможно.

Ссылаясь на акт обследования от 14 июля 2025 года как на доказательство по делу, суд не дал оценку законности проведения такого обследования. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, которым руководствовался суд при принятии решения, применено неправильно.

Акт обследования от 14 июля 2025 года составлен лицами, не принимавшими участие в обследовании, без её письменного уведомления как собственника объекта недвижимости. Обстоятельства, отражённые в акте, не соответствуют действительности. Какими приборами осуществлялись замеры некоторых параметров объекта, в акте не указано. При этом характеристики объекта, приведённые в акте, отличаются от фактических. Кадастровым инженером, участвующим в осмотре, акт не подписан.

Между тем, возведённое на земельном участке здание соответствует требованиям действующих градостроительных норм, строительных норм и правил, предъявляемым к объектам капитального строительства, о чём свидетельствует выданное уведомление. Отсутствие внутренней отделки помещения и подключения здания к коммуникациям не влияют на капитальность объекта и его назначение.

Cведения об основных характеристиках объекта содержатся в ЕГРН, запись в котором не оспорена, не признана недействительной.

Ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы судом отклонено.

Площадь участка соответствует целям его предоставления и дальнейшей эксплуатации. Право аренды земельного участка приобретено ФИО1 на торгах. Правила землепользования и застройки Калининского муниципального округа не устанавливает предельные размеры участков под индивидуальное жилищное строительство.

Она намерена использовать земельный участок по целевому назначению. С учетом рельефа местности, половодья установка свай на участке произведена только в тех местах, где это возможно. ООО Проектное бюро «Ротонда» разработан эскиз планировки земельного участка. Отсутствие застройки на всей площади земельного участка не является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность (т. 2, л.д. 137-145).

Администрация Калининского муниципального округа представила отзыв на апелляционную жалобу, просила отказать в её удовлетворении, полагала решение суда законным и обоснованным (т. 2, л.д. 163-165).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца – ФИО2 апелляционную жалобу поддержал.

Представитель административного ответчика – ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещёнными о времени и месте его рассмотрения надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей для участия в нём не направили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. В связи с чем на основании положений статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав участников процесса, проверив решение суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

По общему правилу, закреплённому в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведён перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Процедура предоставления земельных участков в собственность регламентирована в статье 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой по результатам рассмотрения и проверки соответствующих заявлений уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов и (или) предоставление земельного участка на заявленном праве не допускается (пункты 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования «Каблуковское сельское поселение» Калининского района Тверской области был проведён открытый аукцион по продаже права заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, расположенных в <адрес>.

По итогам аукциона с ФИО1 заключены договоры аренды названных земельных участков, в том числе договор аренды № № от 20 декабря 2023 года земельного участка с кадастровым №, площадью 4 929 м?, для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет (т. 1, л.д. 46-49, 52-54).

Согласно выписке из ЕГРН от 07 августа 2025 года в 2024 году на указанном земельном участке арендатором возведено здание с кадастровым номером № с назначением жилой дом, площадью 52,3 м?. 16 декабря 2024 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на него (т. 1, л.д. 96-99).

Здание поставлено на кадастровый учёт в упрощённом порядке:

Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области ФИО1 выдано уведомление от 29 ноября 2024 года о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (т. 1, л.д. 183-188, т. 2, л.д. 35-37);

21 ноября 2024 года составлена декларация об объекте недвижимости (т. 1, л.д. 189-191), на основании которой 22 ноября 2024 года кадастровым инженером подготовлен технический план здания (т. 1, л.д. 181-182).

10 декабря 2024 года ФИО1 как правообладатель индивидуального жилого дома, расположенного на арендуемом земельном участке, обратилась в администрацию Калининского муниципального округа Тверской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (т. 1, л.д. 111).

19 декабря 2024 года представила дополнение к заявлению, в котором обозначила цель использования земельного участка: для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости с кадастровым номером № (т. 1, л.д. 119).

По итогам рассмотрения заявления и дополнений к нему, администрация Калининского муниципального округа направила ФИО1 ответ от 09 января 2024 года № 02-09/23, в котором указала, что на основании пунктов 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ во взаимосвязи с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченным органом принято решение об отказе в предоставлении земельного участкав собственность без проведения торгов, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов и (или) предоставление земельного участка на заявленном праве не допускается.

При этом Администрацией учтено, что в границах испрашиваемого земельного участка расположена двухэтажная деревянная хозяйственная постройка, ориентировочной площадью 52 м?, размещённая на бетонных сваях, не обладающая признаками капитального объекта строительства и жилого дома, а именно не имеющая внешних инженерных коммуникаций и прочной связи с землёй, в связи с чем исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов отсутствует (т. 1, л.д. 123-124).

В подтверждение приведённых выше обстоятельств административным ответчиком представлена копия акта осмотра № 338 от 19 декабря 2024 года и фото-таблица к нему (т.1, л.д. 125-126).

Дополнительно представлен акт обследования помещения назначенной распоряжением администрации Калининского муниципального округа от 05 февраля 2024 года № 23-р Межведомственной комиссией от 14 июля 2025 года, в котором сделан вывод о том, что фактически расположенное на земельном участке строение представляет собой объект незавершённого строительства, целесообразно рассмотреть вопрос о признании его непригодным для проживания (т. 1, л.д. 128).

Установив указанные обстоятельства, суд отказал в удовлетворении административного иска, исходя из того, что административный истец не относится к лицам, которые в соответствии с земельным законодательством имеют право на приобретение земельного участка в собственность.

Помимо этого районный суд указал на отсутствие предусмотренных статьёй 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для удовлетворения административного иска в связи с тем, что права и законные интересы административного истца оспариваемым решением не нарушены.

Повода не согласиться с такими выводами не усматривается.

По смыслу положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

При предоставлении в собственность лица арендуемого им земельного участка без публичных торгов необходимо учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населённого пункта.

Следовательно, применительно к спорным правоотношениям собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснован административным истцом.

В данном случае доказательств необходимости использования всей площади земельного участка (4 929 м?), площадь которого значительно превышает заявленную при постановке расположенного на нём объекта недвижимости на кадастровый учёт (52,3 м?) для использования и эксплуатации такого объекта недвижимости, не представлено.

Ссылка заявителя на то, что земельный участок сформирован именно под строительство индивидуального жилого дома, к таковым не относится.

Подготовленный ООО Проектное бюро «Ротонда» проект планировки участка (т. 1, л.д. 243-246) об обратном не свидетельствует, является эскизной схемой, в соответствии с которой в настоящее время земельный участок не освоен.

Тот факт, что земельный участок не освоен, представителем административного истца в судебном заседании не оспаривался.

С учётом изложенного ФИО1 не доказано нарушение её права на приобретение земельного участка в собственность без торгов.

Кроме того, обращаясь в суд, административный истец ссылался на нарушение не жилищных прав, а прав в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно сведениям из ЕГРИП с 01 февраля 2023 года по 24 декабря 2025 года ФИО1 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляла деятельность по строительству жилых и нежилых зданий, аренде и управлению собственным имуществом. Владеет на праве аренды другими земельными участками в <адрес>, в отношении которых также разрешается вопрос о приобретении в собственность без торгов.

Однако намерение ФИО1 использовать земельные участки в предпринимательской деятельности не является основанием для предоставления индивидуальному предпринимателю публичных земель в собственность без торгов в обход установленной законом процедуры.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, всем доказательствам по делу судом дана надлежащая оценка по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом того, что они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Соблюдение процедуры обследования помещения, проведённого 14 июля 2025 года, в данном случае предметом спора не является.

Все доводы, приведённые в апелляционной жалобе, были заявлены стороной административного истца в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка с подробным приведением мотивов принятого решения, несогласие с которыми не свидетельствует о принятии судом неправильного судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, повлиявших на исход дела, не установлено. Заявленные участниками процесса ходатайства разрешены в установленном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от 17 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи