Апелляционное определение № 33-221/2024 33-60/2025 33-6427/2023 от 9 декабря 2025 г.

Ленинский районный суд г. Махачкалы

Судья Яшина Н.А.

Номер дела в суде первой инстанции №2-11/2023

Номер дела в суде апелляционной инстанции №33-6427/2023

УИД 05RS0031-01-2022-000941-66

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2025 года г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Биремовой А.А.,

судей Акимовой Л.Н. и Шабровой А.А.,

при секретаре судебного заседания Дахдуеве Г.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО14, ФИО22, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ЖСК «Новая Эра», Администрации ГОсВД «город Махачкала» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными и признании права собственности на долю в праве общедолевой собственности в многоквартирном доме, по встречному иску ФИО5 к ФИО2 и ФИО22 о признании недействительной сделкой договор инвестирования строительства жилого дома от <дата>.

Заслушав доклад судьи Биремовой А.А., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО14, ФИО3, ФИО4, ФИО22, ЖСК «Новая Эра» о признании недействительными договоров купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, признании права собственности на долю в праве общедолевой собственности в многоквартирном доме в виде <адрес> площадью 43,6 кв.м.

Также ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО14, ФИО3, ФИО22, ФИО5, ЖСК «Новая эра» о признании недействительными договоров купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, признании права собственности на долю в праве общедолевой собственности в многоквартирном доме в виде <адрес> площадью 68,7 кв.м.

Определением суда от <дата> дела по указанным искам ФИО2 объединены в одно производство.

В обоснование исковых требований ФИО2 указано, что между ней и ФИО22 заключен договор инвестирования строительства жилого дома от <дата>, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Махачкала, <адрес>, на земельном участке, принадлежавшем ФИО14

Согласно договору, объем инвестирования строительства составил 4012000 рублей, общая площадь финансирования составляет 1-комнатная <адрес> площадью 48,5 кв.м. и двухкомнатная <адрес> площадью 72,1 кв.м. на восьмом этаже. ФИО2 в соответствии с условиями договора выплатила ФИО22 четырьмя платежами 3560000 рублей за две квартиры.

Дом поставлен на кадастровый учет, однако не пригоден для проживания, в нем отсутствуют окна, не подведены коммуникации, не завершена внутренняя отделка стен в квартирах и в подъезде, нет проводки в квартирах, не завершены работы по строительству лестниц.

Все отделочные работы в настоящее время выполняются за счет средств участников долевого строительства, в том числе истицы.

В настоящее время истице стало известно, что ФИО22, действуя по доверенности, выданной ФИО1, совершил оспариваемые сделки, в результате которых право собственности на <адрес> зарегистрировано за ФИО4, а на <адрес> - за ФИО5

По приведенным основаниям, полагая неправомерной регистрацию права собственности на квартиры за указанными лицами, истица просила с учетом уточнения признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, заключенный <дата> между ФИО3 и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, заключенный 15.10.2019г. между ФИО3 и ФИО5; признать право собственности ФИО2 на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес>-б в г. Махачкале в виде <адрес> площадью 43,6 кв. м. с кадастровым номером 05:40:000056:10355 и <адрес> площадью 68,7 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000056:10371.

Решением Ленинского районного суда г.Махачкалы от <дата> постановлено:

«Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, заключенный <дата> между ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделок.

Управлению Росреестра по РД аннулировать регистрационные записи о праве собственности ФИО3 и ФИО4 на <адрес>-б в г.Махачкале, площадью 43,6 кв. м с кадастровым номером 05:40:000056:10355.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, заключенный <дата> между ФИО3 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделок.

Управлению Росреестра по РД аннулировать регистрационные записи о праве собственности ФИО3 и ФИО5 на <адрес>-б в г. Махачкале, площадью 68.7 кв. м с кадастровым номером 05:40:000056:10371.

Признать право собственности ФИО2 на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес>-б в г.Махачкале в виде <адрес> площадью 43.6 кв. м с кадастровым номером 05:40:000056:10355 и <адрес> площадью 68.7 кв. м с кадастровым номером 05:40:000056:10371».

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО5 - ФИО10 просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на то, что истица не доказала совершение сделки и достоверность сопутствующих этим сделкам документов между ЖСК «Фрегат» и ФИО2 Суд не учел, что ФИО22 не имел права и оснований подписывать договор от имени ЖСК «Фрегат».

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО22 ФИО11 просил об отмене решения суда первой инстанции как незаконного со ссылкой на то, что судом не проверены доводы ответчика, просившего назначить по делу почерковедческую экспертизу на предмет выяснения подлинности подписей ФИО22 в договоре инвестирования и приходно-кассовых ордерах, представленных истицей. Полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Определением от <дата> судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РД перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Также произведена замена умершего ответчика ФИО1 на его правопреемника ФИО12

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО5 ФИО13 обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать недействительной сделкой договор строительства жилого дома, расположенного по адресу: г.Махачкала, <адрес>, заключенный <дата> между ФИО2 и ФИО22

В обоснование встречного иска указано, что ФИО22 не обладал правом на земельный участок под спорным домом и не имел права на заключение договоров в отношении квартир (каркасов) в нем. Собственник земельного участка ФИО14 не уполномочивал ФИО22 на заключение договоров в отношении квартир в спорном доме, договор о совместном строительстве многоквартирного жилого дома между ФИО22 и ФИО15 не был заключен, в связи с чем ФИО22 не имел права на заключение договора инвестирования с ФИО2

ФИО2 не проявила должной осмотрительности и заботливости при заключении договора с ФИО22, который не имел разрешения на строительство дома, в материалах дела нет сведений о том, что истица выясняла наличие у ФИО22 прав на земельный участок под строящимся домом, правомерность получения им в качестве застройщика разрешения на строительство и действие документа на момент подписания ею договора инвестирования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ФИО21 и его законный представитель ФИО24, а также ФИО26 и ФИО25, ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО22, ФИО4, а также представители ЖСК «Новая Эра», Администрации ГОсВД «город Махачкала», Управления Росреестра по РД.

Исходя из представленных в дело сведений, с учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст.ст. 113,117 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), судебная коллегия находит извещение неявившихся в судебное заседание лиц надлежащим, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО2 и ее представитель ФИО16 поддержали исковые требования с учетом уточнения и просили их удовлетворить по приведенным в иске основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО5 ФИО13 возражал против удовлетворения иска ФИО2, просил удовлетворить встречный иск ФИО5

Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно части 2 статьи 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

Как усматривается из материалов дела, судом рассмотрено дело без участия ответчика ФИО3, при отсутствии данных о его надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания.

Между тем, рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Указанные нарушения норм процессуального права, явившиеся основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в силу ст. 330 ГПК РФ служат основанием для отмены постановленного по данному делу судом первой инстанции решения.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ФИО14 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:0008, расположенный по адресу: г. Махачкала, <адрес> (ныне ФИО6, 41).

Постановлением Администрации города Махачкалы от <дата> № ФИО14 разрешено проектирование и строительство 9-ти этажного жилого дома на собственной территории площадью 703 кв.м. по <адрес>, на месте кафе «Лира» (т.2 л.д.4).

Управлением архитектуры и градостроительства г. Махачкалы подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 05:40:000056:0008 от <дата>, в котором основным видом разрешенного использования земельного участка указано строительство девятиэтажного жилого дома (т.2 л.д. 5-11).

Отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по г. Махачкале ФИО22 выдано разрешение на строительство № от <дата>, которым разрешено строительство 9-ти этажного одно- подъездного жилого дома по <адрес> г. Махачкалы.

Из отзыва представителя ФИО1 ФИО23 на иск ФИО2 (т.1 л.д.206-207) следует, что между ФИО1 и ФИО22 имелась договоренность о том, что строительные работы на участке будет вести ФИО22, для чего ФИО1 была выдана доверенность ФИО22 ФИО22 самостоятельно распоряжался денежными средствами участников строительства. Указанной доверенностью полномочия ФИО22 были ограничены правом осуществления строительных работ без права продажи квартир. Однако в последующем ФИО22 самовольно, учинив за ФИО1 подпись в доверенности, дополнил ее полномочием, которым ФИО14 его не наделял - правом заключать договора купли-продажи квартир. Сделки, оспариваемые ФИО2, считает недействительными, поскольку они совершены ФИО22 и ФИО17 в отсутствие полномочий на продажу спорных квартир.

Согласно доверенности от <дата> (т.2 л.д. 160-161), ФИО14 уполномочил ФИО22 вести строительство и ввести в эксплуатацию строения и здания на земельном участке по адресу: г.Махачкала, <адрес> (бывшее кафе «Лира»), производить все действия связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договора подряда, расплачиваться за выполненные работы.

Из договора инвестирования строительства жилого дома от <дата>, заключенного между ФИО22, выступавшим в качестве застройщика, и ФИО2 (инвестор), усматривается, что предметом договора является совместное строительство многоквартирного одно подъездного 9-ти этажного дома с мансардой по адресу: г. Махачкала, <адрес>. Инвестор принимает участие в строительстве путем финансирования 1-комнатной <адрес> площадью 48,5 кв. м и 2-х комнатной <адрес> площадью 72,1 кв.м. на восьмом этаже с правом получения квартир в собственность (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора, объем финансирования указанной площади устанавливается в сумме 4012000 рублей.

Таким образом, судом установлено, что ФИО22 занимался привлечением денежных средств граждан, в том числе истицы, для строительства 9-ти этажного дома с мансардой по адресу: г. Махачкала, <адрес>, на земельном участке, принадлежавшем ФИО14

Согласно представленным в дело квитанциям, истицей в соответствии с условиями указанного договора уплачена общая сумма 3560000 рублей.

Как следует из пояснений истицы, остальная сумма за квартиры ею не уплачена, поскольку она не могла связаться с ФИО22 ввиду неизвестности его местонахождения.

Также, из материалов дела следует, что на основании решения Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> за ФИО1 признано право собственности на 10-ти этажный одноподъездный жилой дом ФИО27 по <адрес> г. Махачкалы.

На основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного от имени ФИО1, <адрес>-б в г. Махачкале общей площадью 68,7 кв.м. продана ФИО3, право собственности ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН <дата>.

Согласно договору купли – продажи от <дата>, ФИО18 продал указанную квартиру ФИО5, которая право собственности зарегистрировала в ЕГРН <дата> (т.2 л.д.194-195).

На основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного от имени ФИО1, <адрес> площадью 43, 6 кв.м. по <адрес>-б в г. Махачкале продана ФИО3, который зарегистрировал право собственности <дата>.

В последующем, ФИО3 продал указанную квартиру по договору купли-продажи от <дата> ФИО19, право собственности которой на данную квартиру зарегистрировано в ЕГРН <дата>.

Истец ФИО2, обращаясь в суд с иском, свои требования обосновала тем, что она приобрела спорные квартиры на основании договора инвестирования, заключенного <дата> с ФИО22 (застройщиком), ею была внесена оплата в ЖСК «Фрегат», она пользуется и владеет указанными квартирами, поскольку спорные квартиры инвестированы истицей, ФИО22 не вправе был их продавать иным лицам, в силу чего оспариваемые сделки ничтожны и должны быть признаны недействительными.

Ответчик ФИО5 в обоснование встречного иска указала, что она на основании договора купли-продажи приобрела спорную квартиру, на момент заключения договора инвестирования ФИО22 не обладал правом на земельный участок под спорным домом и не имел права на заключение договоров в отношении квартир (каркасов) в нем; собственник земельного участка ФИО14 не уполномочивал ФИО22 на заключение договоров в отношении квартир в спорном доме, договор о совместном строительстве многоквартирного жилого дома между ФИО22 и ФИО15 не был заключен, в связи с чем ФИО22 не имел права на заключение договора инвестирования с ФИО2, которая не проявила должной осмотрительности и заботливости при заключении договора с ФИО22, не имевшего разрешения на строительство дома.

Давая оценку представленным в дело доказательствам, судебная коллегия находит, что исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению, а встречный иск ФИО5 подлежит оставлению без удовлетворения с учетом следующего.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 указанного закона (в редакции, на момент заключения договора между истицей и ФИО22 – <дата>) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с <дата>

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

С учетом указанных норм и разъяснений Верховного Суда РФ, исходя из существа обязательств сторон, предусмотренных договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, судом установлено, что к возникшим из данного договора отношениям подлежат применению нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, право собственности на объект долевого строительства может возникнуть у участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, каковым в данном случае является оспариваемый договор инвестирования от <дата>.

Из материалов дела следует, что при разрешении гражданского дела № по иску ФИО1 к Администрации г.Махачкалы о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, решением Ленинского районного суда г.Махачкалы от <дата> признано право собственности ФИО1 на 10-ти этажный многоквартирный жилой дом под ФИО27 по адресу: г. Махачкала, <адрес>, площадью 5030 кв.м., общей площадью квартир 3755, 7 кв.м., в том числе, жилой площадью 1975, 5 кв.м. на земельном участке площадью 703, 97 кв.м.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от <дата> указанное решение суда отменено, в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

Как следует из указанного апелляционного определения, судом апелляционной инстанции было установлено, что на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Махачкала, <адрес>, разрешение ФИО14 не выдавалось, разрешение на строительство многоквартирного дома по указанному адресу было получено ФИО22, что подтверждено представленным в дело разрешением № Отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по г.Махачкала от <дата>, согласно которому ФИО22 разрешено строительство 9-ти этажного 1 подъездного жилого дома по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

Установлено, что ФИО22 на период составления договора инвестирования строительства жилого дома от <дата> являлся председателем (учредителем) ЖСК «Фрегат» (ныне- ЖСК «Новая эра»), что не оспаривалось сторонами и подтверждено также выпиской из ЕГРЮЛ от <дата> ( т.1 л.д.150-154), вступившим в законную силу приговором Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата>.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от <дата>, от <дата> ФИО22 принято от ФИО2 3050000 рублей и 160000 рублей, по квитанции от <дата> ЖСК «Фрегат» принято от ФИО2 50000 рублей, по квитанции от <дата> ИП ФИО22 принял от ФИО2 300000 рублей.

Согласно справке ЖСК «Фрегат» № от <дата>, ФИО2, являясь членом кооператива с <дата> и занимая общую площадь дома в виде двух квартир с условными номерами № и № ориентировочной площадью 119, 76 кв.м., которые расположены в доме по адресу: г. Махачкала, <адрес>, выплатила пай в размере 3209600 рублей, остаток задолженности 802 4000 рублей (том 2 л.д.134).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от <дата> ЖСК «Фрегат» принято от ФИО2 по договору за <адрес> № денежная сумма в размере 3209600 рублей.

При указанных доказательствах и их оценке в соответствии со ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчика ФИО5 о недействительности указанного договора инвестирования от <дата>, заключенного между ФИО22 и ФИО2.

Изложенные выше доказательства подтверждают, что ФИО22 непосредственно осуществлял строительство многоквартирного дома, в котором находятся спорные квартиры, а истица, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, вступила в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность спорных квартир.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Разрешая возникший спор, руководствуясь приведенными положениями статей 166, 168 ГК РФ, оценив в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия установила, что оспариваемый договор инвестирования не противоречит нормам действующего законодательства, доказательств, указывающих на наличие правовых оснований для признания договора инвестирования недействительным по материалам дела не установлено.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что действия сторон по заключению оспариваемого договора были направлены на достижение правовых последствий, предусмотренных действующим законодательством для договоров соответствующего вида, в данном случае ФИО2 на основании договора инвестирования произвела оплату за квартиры, которые в последующем были переданы ФИО2 ФИО22

Материалами дела, в том числе вышеприведенными доказательствами подтверждается, что спорные квартиры переданы ФИО2 по договору инвестирования от <дата> и находятся в ее владении.

Факт владения истицей спорными квартирами подтвержден допрошенными в судебном заседании свидетелями, а также сведениями о расходах истицы, понесенными на завершение строительных работ по строящемуся дому, данными о расходах истицы по приобретению и установке счетчика электроэнергии. Кроме того, истицей установлена входная дверь, ограничивающая доступ в квартиры иным лицам.

При наличии вышеназванных доказательств, подтверждающих заключение между истицей и застройщиком ФИО22 договора инвестирования относительно спорных квартир, судебная коллегия находит доводы встречного иска ФИО5 несостоятельными.

Вопреки доводам стороны ФИО5 приведенные ею во встречном иске обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для признания данного договора инвестирования недействительным и для суждения о том, что у ФИО2 права на спорные квартиры на основании указанного договора не возникло.

Положениями статьи 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзацах шестом и седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.

С учетом изложенного и, поскольку спорные квартиры, как установлено судом, во владение ответчиков ФИО3, ФИО5 и ФИО4 не передавались, квартиры переданы ФИО2 и находятся в ее фактическом владении, с учетом приведенной выше правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО2 в части признания недействительными оспариваемых договоров купли-продажи спорных квартир и применении последствий недействительности сделок, и об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО5 о признании недействительной сделкой договор инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г.Махачкала, <адрес> б, заключенный <дата> между ФИО2 и ФИО22

При этом судебная коллегия также исходит из отсутствия оснований возникновения права собственности ответчиков на спорные жилые помещения.

Как следует из дела, права предыдущего собственника ФИО3 на спорные квартиры были производны от права ФИО1 на весь дом, признанного решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата>.

Вместе с тем, указанное решение суда от <дата>, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1, было отменено апелляционным определением от <дата>, при этом других оснований возникновения у ФИО1 права собственности на спорные квартиры в материалы дела не представлено.

Следовательно, у ФИО1 отсутствовало право собственности на спорные квартиры, и соответственно, данное право не могло перейти к иным ответчикам, заключившим договоры купли-продажи в отношении этих квартир.

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная лицом, не имеющим соответствующего права на данное имущество, противоречит ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Оспариваемые сделки совершались в отношении квартир, подлежавших передаче в собственность ФИО2, и находившихся в ее владении, то есть нарушали ее права.

В связи с этим данные сделки следует признать недействительными в силу ничтожности на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с изложенным оспариваемые договоры купли-продажи спорных квартир подлежат признанию недействительными с применением последствий недействительности в виде аннулирования регистрационных записей о правах ответчиков на спорные квартиры.

Вместе с тем, судебная коллегия находит подлежащими оставлению без удовлетворения исковые требования ФИО2 о признании права собственности на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес>-б в г. Махачкале в виде <адрес> площадью 43,6 кв. м. с кадастровым номером 05:40:000056:10355 и <адрес> площадью 68,7 кв. м. с кадастровым номером 05:40:000056:10371 исходя из следующего.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума N 44).

В силу п.45 указанного Постановления вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда при соблюдении необходимых установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В ходе судебного разбирательства установлено и из материалов дела следует, что многоквартирный дом, в котором находятся спорные квартиры, в эксплуатацию не введен, является незавершенным строительством объектом недвижимости.

Из заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы № от 2 сентября 2025 года, проведенной экспертом ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста РФ по назначению суда апелляционной инстанции, следует, что на дату проведения исследований имеющийся на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000056:8 незавершенный строительством многоквартирный дом с количеством этажей -11, этажностью 10, по адресу: г.Махачкала, <адрес>, не соответствует положениям ст.47 Градостроительного кодекса РФ, требованиям действующих норм и правил противопожарной безопасности, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако из указанного заключения экспертизы следует, что экспертом сделаны выводы на этапе незавершенного строительства объекта, вместе с тем экспертом не указано, что приведенные в нем нарушения являются существенными и неустранимыми в процессе завершения строительства исследуемого объекта, заключением данной судебной экспертизы при определении последствий возведения самовольной постройки не установлен факт неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что на данном этапе отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска ФИО2 о признании права собственности на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес>-б в г.Махачкале в виде квартир № и №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329,330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> отменить.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, заключенный <дата> между ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделок.

Аннулировать регистрационные записи о праве собственности ФИО3 и ФИО4 на <адрес>-б в г.Махачкале, площадью 43,6 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000056:10355.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-б в г. Махачкале, заключенный <дата> между ФИО3 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделок.

Аннулировать регистрационные записи о праве собственности ФИО3 и ФИО5 на <адрес>-б в г. Махачкале, площадью 68,7 кв. м с кадастровым номером 05:40:000056:10371.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании права собственности на долю в общедолевой собственности в многоквартирном жилом <адрес>-б в г.Махачкале в виде <адрес> площадью 43,6 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000056:10355 и <адрес> площадью 68,7 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000056:10371 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО5 о признании недействительной сделкой договора инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес> б, заключенного <дата> между ФИО2 и ФИО22, отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 декабря 2025 г.