Решение № 2-7/2025 от 3 марта 2025 г. по делу № 2-7/2025

Дело № 2-7/2025

УИД 52RS0037-01-2024-000268-42


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Княгинино 24 февраля 2025 года

Княининский районный су Нижегородской области в составе председательствующего судьи Летуновой Э.В., при секретаре судебного заседания Шадриной Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Княгининского муниципального округа Нижегородской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований, с учетом уточнений, заявленных в порядке ст. 39 ГПК РФ ФИО1 указала, что с ДД.ММ.ГГГГ она владеет зданием и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, имеющими следующие характеристики:

здание: назначение - жилой дом, 1-этажный, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый №;

земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Ранее указанные объекты недвижимости принадлежали на праве собственности ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом право собственности на здание было ею зарегистрировано, а зарегистрировать право собственности на земельный участок она не успела, так как ДД.ММ.ГГГГ умерла.

До ФИО4 земельным участком с 1993 года владела наследодатель ФИО2 на праве пожизненного наследуемого владения.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был заключён договор купли-продажи, на основании которого они должны были перейти в ее собственность. В тот же день продавцом была осуществлена фактическая передача указанных объектов недвижимости, а ей произведена их оплата. Однако произвести государственную регистрацию договора и перехода права собственности они не успели, поскольку ДД.ММ.ГГГГ продавец умерла.

В связи со смертью продавца в настоящее время осуществить государственную регистрацию перехода права собственности невозможно.

В течение указанного срока она ухаживает за указанными жилым домом и земельным участком, использует их по назначению в качестве жилища и ведения личного подсобного хозяйства, оплачивает коммунальные услуги. Соседи воспринимают ее как собственника указанных объектов недвижимости, претензий от кого-либо относительно ее прав на них не поступало, споров по поводу владения и пользования ими ни с кем не возникало.

Окончательно просит:

- признать за ФИО1, право собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>

здание: назначение - жилой дом, 1-этажный, общей площадью 46,0 квадратных метра, кадастровый №;

земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый №.

Произвести государственную регистрацию права собственности на указанные здание и земельный участок, а также государственную регистрацию перехода права собственности на них от ФИО4 к ФИО1

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании заявленные требования поддержала, дала пояснения по существу заявленных требований, просила их удовлетворить.

Представитель истца, адвокат ФИО8 А.В. (л.д. 45,46) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик – администрация Княгининского муниципального округа <адрес> в судебное заседание своего представителя не направили, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение оставили на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований ФИО3 в судебном заседании заявленные ФИО1 требования поддержала, не возражала против их удовлетворения, суду пояснила, что ФИО11 ее свекр, проживал без регистрации по адресу: <адрес>. ФИО4 – была сожительницей ФИО11 ФИО11 никакого отношения к дому не имел. Знает, что дом и земельный участок ФИО4 продала.

Суд, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон.

Изучив материалы гражданского дела, представленные к исковому заявлению доказательства, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст. ст. 12, 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, допросив свидетелей, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу п.п. 3,4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст.486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор является основанием для регистрации возникшего права.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. нотариусом Княгининского нотариального округа <адрес> ФИО12, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. выдано Свидетельство о праве на наследство по закону <адрес> на имущество ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ. состоящее из:

- жилого дома, состоящего из одноэтажного бревенчатого строения, полезной площадью 46,0 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,9 кв.м., с хозяйственно-бытовыми строениями: кирпичны погребом, тесовым туалетом и тесовым забором, находящегося по адресу: <адрес>; указанный жилой дом принадлежит наследодателю по праву собственности на основании свидетельства о праве на наследство, выданного государственным нотариусом Лысковской государственной нотариальной конторы <адрес> ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ по реестру за №, зарегистрированного в межрайонном БТИ <адрес> 20.01.1971г. в реестровой книге под № стр. 170 за №;

- земельного участка, общей площадью 700 кв.м., категория – земли поселений, без присвоения условного и кадастрового номеров, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, в границах плана, прилагаемого к настоящему свидетельству, находящегося по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит наследодателю по праву пожизненного наследуемого владения на основании постановления главы администрации р.<адрес> от 09.02.1993г. за № «А» «О перерегистрации земельных участков" и свидетельства за №, выданного Княгининской поселковой администрацией <адрес> 18.02.1993г. (л.д. 10)

Право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на одноэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в т.ч. основной <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано в ЕГРП 08.07.2003г. (л.д. 11 Свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 12,38 выписка из ЕГРН )

13.01.2005г. между ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (продавец) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупатель), заключен Договор купли-продажи одноэтажного жилого дома общей площадью 46,0 кв.м. с кадастровым номером № с хозяйственно-бытовыми строениями: кирпичным погребом, тесовым туалетом и тесовым забором, расположенный по адресу <адрес>, пер. Пожарный, <адрес> земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории – земли поселений, без присвоенного условного и кадастрового номеров, предоставленного для личного подсобного хозяйства, в границах плана, прилагаемого к настоящему свидетельству, расположенный по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон указанный жилой дом и земельный участок оценены сторонами и его стоимость составляет 150000 руб. (п. 3)

Указанный Договор имеет силу передаточного акта. (п.7)

На дату заключения Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.01.2005г. право собственности ФИО4 на земельный участок в установленном законом порядке в ЕГРН не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – умерла. (л.д. 32)

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Истица просит признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок, а также зарегистрировать переход права на указанные жилой дом и земельный участок.

В ходе рассмотрения дела установлено:

Добрачная фамилия ФИО4 – ФИО5 (л.д. 30 запись акта о заключении брака; л.д. 31 запись акта о расторжении брака)

Дочь ФИО4 - ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ.р. (л.д. 29 запись акта о рождении) – умерла ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 59 запись акта о смерти)

Из наследственного дела № к имуществу ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 79-91) и Справки нотариуса <адрес> ФИО14 (л.д. 39) следует, что наследником по закону, принявшим наследство к имуществу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированной на день смерти по адресу: <адрес>, умершей ДД.ММ.ГГГГ. является дочь – ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Наследство состоит из: квартиры, адрес: <адрес> денежных вкладов.

Свидетельство о праве на наследство по закону выдано ДД.ММ.ГГГГ. дочери ФИО5 на квартиру по адресу: <адрес>. (л.д. 91) Свидетельство о праве на наследство по закону на денежные вклады не выдано.

Установлено, что одноэтажный жилой дом, полезной площадью 46,0 кв.м., в т.ч. жилой площадью 37,9 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> земельный участок, площадью 700 кв.м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, в наследственную массу ФИО4 умершей ДД.ММ.ГГГГ., не включены, наследники на указанное имущество отсутствуют и судом таковых не установлено.

До настоящего времени ФИО4 в ЕГРН указана в качестве правообладателя жилого дома, площадью 46 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> (л.д.38-39).

Право собственности на земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, при жизни ФИО4 не зарегистрировала. (л.д. 47-49)

По сведениям администрации Княгининского муниципального округа <адрес> объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенные по адресу: <адрес> Реестре имущества муниципальной собственности Княгининского муниципального округа <адрес> не числятся.

Согласно п. 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность; граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут представляться в частную собственность.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Свидетель ФИО15 показала в судебном заседании, что она более 20 лет назад работала в совхозе <адрес> вместе с родителями ФИО1 – мамой ФИО6 и отцом – Альбертом. Т. их дочь. Знает, что около 20 лет назад они купили жилой дом и земельный участок в <адрес> Делали в доме ремонт, раньше жили там постоянно. В настоящее время Т. живет с семьей в р.<адрес>, в жилой дом постоянно приезжают, за домом следит, сажает огород. Жилым домом и земельным участком пользуются открыто и по прямому назначению.

Свидетель ФИО16 показала суду, что знает семью ФИО1 очень давно, ее сын учился в школе с мужем Термиры – Надаром. В начале 2000-х годов Т. с родителями купили жилой дом в г. <адрес>. Т. с мужем жили в этом доме, потом переехали в р.<адрес>. Дом ветхий, жилой, Т. более 20 лет следит за домом. У кого купили дом, не знает.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В связи с тем, что продавец жилого дома и земельного участка ФИО4 умерла, переход права собственности от продавца к покупателю не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 п. 2 ч. 1 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, переход права собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.01.2005г. зарегистрирован не был.

Из объяснений истца следует, что после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, она открыто и постоянно ими пользуется, обрабатывает землю, использует жилой дом и земельный участок по прямому назначению. Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок не может в связи со смертью продавца ФИО4

Положениями пункта 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ совершен в надлежащей письменной форме и содержит все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по договору исполнены, ФИО1 приняла спорное имущество, ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась, препятствием для государственной регистрации сделки является смерть ФИО4, в связи с чем, факт ее отсутствия не может является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

В этой связи, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Княгининского муниципального округа <адрес> о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС <данные изъяты> право собственности на:

жилой дом, одноэтажный, общей площадью 46,0 квадратных метров, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 700 квадратных метров, находящийся по адресу: <адрес>.

Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, одноэтажный, общей площадью 46,0 квадратных метров, кадастровый № и земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> квадратных метров, находящиеся по адресу: <адрес> от ФИО4 к ФИО1.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Княгининский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: Э.В. Летунова