Решение № 2-165/2026 2-165/2026~М-43/2026 М-43/2026 от 14 мая 2026 г. по делу № 2-165/2026

26RS0№-08

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>ёвка 30 апреля 2026 года

Грачёвский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой Н.Л.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя истца ФИО2 - ФИО6,

ответчика ФИО1,

рассмотрев материалы гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, Грачевский муниципальный округ, <адрес>, площадью 66,4 кв.м, с кадастровым номером ФИО9 В момент подписания предварительного договора она передала продавцу 30 000 рублей, при этом, стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи данной квартиры, покупатель передал продавцу 2 190 000 рублей в присутствие риелтора, о чем составлена расписка. После этого документы были переданы на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, однако в декабре 2025 ответчику ФИО1 поступило уведомление о приостановлении государственной регистрацию прав, в связи с имеющимися сведениями об аресте на правообладателе ФИО1, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №. С момента приобретения вышеуказанной квартиры и оплаты ее стоимости истец получила ключи и право пользования ею. На момент совершения сделки истец не знала, и не должна была знать, что продавец по сделке не вправе был отчуждать спорное имущество. Истец перед подписанием данного договора получила от ФИО1 выписку из ЕГРН, справку об отсутствии зарегистрированных граждан в жилом помещении. Согласно указанной выписке, право собственности на спорную квартиру принадлежало ответчику, ограничений прав обременение объекта недвижимости отсутствовало. Просит суд признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>ёвка <адрес>, добросовестным приобретателем жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, площадью 66,4 кв.м, кадастровый №.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте проведения уведомлена надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представителя истца ФИО2 - ФИО6 (доверенность) исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО1 не возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО7, представитель Межмуниципального отдела по КМВ Управления Росреестра по СК не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение лиц участвующих, суд приходит к следующему.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Предметом спора по настоящему делу является добросовестность истца, как приобретателя объекта недвижимости. Добросовестность опровергается, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или имелась отметка о судебном споре. Вместе с тем, запись в ЕГРН о праве отчуждателя (сама по себе) не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

По общему правилу признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомления приобретателя со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, выяснение наличие обременений, в том числе, правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене приближенной к рыночной стоимости.

Согласно материалам дела, ФИО1 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является заключение основного договора купли-продажи квартиры на объект недвижимости: жилое помещение по расположенное адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, площадью 66,4 кв. м., этаж 3, кадастровый №. При этом, цена отчуждаемой недвижимости составляет 2 190 000 рублей. В момент подписания предварительного договора покупатель обязуется передать продавцу денежную сумму в размере 30 000 рублей, оставшаяся часть суммы передается перед подписанием основного договора.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен договор (основной) купли-продажи недвижимости - жилого помещения по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, площадью 66,4 кв. м., кадастровый №.

Расписками о получении денежных средств за квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор, как предполагалось сторонами, должен был служить основанием для государственной регистрации права собственности.

При этом, согласно выписке из ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время собственником объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, площадью 66,4 кв.м, кадастровый №, является ответчик ФИО1 Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи б/н, выданного ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Обращаясь с указанным иском, истец свои требования мотивирует тем, что с момента приобретения вышеуказанной квартиры и оплаты ее стоимости она получила ключи и право пользования ею. На момент совершения сделки истец не знала, и не должна была знать, что продавец по сделке не вправе был отчуждать спорное имущество. Истец перед подписанием данного договора получила от ФИО1 выписку из ЕГРН, справку об отсутствии зарегистрированных граждан в жилом помещении. Согласно указанной выписке, право собственности на спорную квартиру принадлежало ответчику, ограничений прав обременение объекта недвижимости отсутствовало.

Судом установлено, что в производстве Грачевского районного суда <адрес> находится гражданское дело № (№) по иску ФИО7 к ФИО1, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости. Предметом спора по вышеуказанному делу, а также настоящему делу является объект недвижимости - квартира, общей площадью 66,4 кв.м., с кадастровым номером 26:07:050215:954, расположенная по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>.

В рамках рассмотрения вышеуказанного гражданского дела вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, общей площадью 66.4 кв.м. с кадастровым номером 26:07050215:954, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО1 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Межмуниципальный отдел по Кавказским Минеральным Водам Управления Росеерстра по <адрес>) направлено уведомление № ФИО11 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером ФИО12, расположенного по адресу: <адрес>, на основании п. 4 ч. 1, п. 2 ч.4, ч. 5 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что в регистрирующий орган поступил судебный акт о запрете совершать определенные действия с недвижимым имущество, а именно определение Грачевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО13, в разделе № «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указано о запрещении регистрации, указанного объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ на основании определения суда по гражданскому делу №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Грачевским районным судом <адрес>.

При этом, в пункте № договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является законным собственником объекта недвижимости, который не отчужден, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, право собственности продавца никем не оспаривается.

Суд обращает внимание, что на момент совершения сделки между ФИО1 и ФИО2, о именно договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, истец не знала и не могла знать, что право собственности на данный объект недвижимости оспорено в судебном порядке, к участию в деле не привлекалась, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ответчик владел спорным имуществом, недействительным не был признан.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом, следует, что правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, площадью 66,4 кв.м, кадастровый №, является ФИО1 Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, ограничений и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.

Из адресной справки от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>436 и адресной справки от 21.01.2025м ФИО14, следует, что зарегистрированных лиц в квартире, расположенной по адресу: <адрес>ёвка, <адрес> не значится, в связи с чем, отсутствуют обременения на квартиру в виде регистрации иных лиц.

Таким образом, доводы истца ФИО2 о том, что ей была представлена информация об отсутствии обременения, находят свое подтверждение, согласно письменным доказательствам, представленным ею.

Также находят подтверждения доводы истца относительно того, что после приобретения квартиры ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла в ее пользование, а также она несет расходы по ее содержанию.

Истцом ФИО2 представлены чеки по операциям от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ по оплате электроэнергии, чеки по операциям от ДД.ММ.ГГГГ за оказание теплоснабжения, чеки по операциям от ДД.ММ.ГГГГ за оплату услуг ЖКУ, которые подтверждают фактическое пользование квартирой, расположенной по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, а также несение расходов на ее содержание.

Таким образом, с момента приобретения квартиры - заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и оплаты ее полной стоимости ФИО2 получила право пользования данной квартирой. На тот момент, как следует из представленных и исследованных доказательств, истец не знала и не должна была знать, что продавец по сделке не вправе был отчуждать спорное имущество, а также наличие обременения в виде запрета регистрации.

В ходе заключения договора действия истца ФИО2 в момент заключения сделки, с учётом факта заключения и предварительного договора купли-продажи, ознакомлением с документами на объект недвижимости, осмотром помещения, судом признаются разумными и осмотрительными, что свидетельствует о добросовестности приобретателя недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд считает, заявленные исковые требования ФИО2 законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь: ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем объекта недвижимости - удовлетворить.

Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку ФИО15 <адрес>, добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>ёвка, <адрес>, площадью 66,4 кв. м, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в <адрес>вой суд через Грачёвский районный суд.

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.Л. Ануфриева

Подлинник решения подшит и хранится в материалах гражданского дела №.