Решение № 2-1912/2019 2-1912/2019~М-2299/2019 М-2299/2019 от 22 ноября 2019 г. по делу № 2-1912/2019

Дело № 2-1912/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2019 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Лысых Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Аникиной О.В., с участием:

истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ЖСК «Нефтяная, 3» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве и признании заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ЖСК «Нефтяная, 3», в котором просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 01.12.2006, права требования по которому уступлены по договору от 22.04.2008, заключенный между ФИО3 и ООО «Компания «Промснаб», договором участия в долевом строительстве; признать ФИО3 заключившей договор долевого участия в строительстве до .

В обоснование требований указывает, что она, ФИО3, 16.01.2012 заключила с ООО «СП «Рекон» договор о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено – пристроенной автостоянкой в (1 очередь, 1 этап). Этот договор стал приобретением ФИО3 права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 01.12.2006 , заключенному между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (далее – ЛРО ТРО ОООИВА) и ООО «Компания «Промснаб», обязательство по которому ЛРО ТРО ОООИВА не исполнено. Согласно Закону Томской области № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» от 14.04.2011, граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемных объектов, имеют право на заключение договора участия в долевом строительстве с новым застройщиком на определенных льготных условиях, то есть, с условием доплаты за строительство квартиры за один квадратный метр площади по цене, с учетом денежных средств, предоставленных застройщику в виде субсидии. 26.07.2019 она, истец, как член ЖСК «Нефтяная, 3», получила уведомление кооператива о том, что сумма дополнительного паевого взноса для членов кооператива физических лиц, заключивших договор долевого участия после даты включения объекта в реестр проблемных объектов, составит на одно жилое помещение 15000 руб. за один квадратный метр. Однако для лиц, заключивших договор долевого участия до даты включения объекта в реестр проблемных объектов, до 07.07.2011 – размер дополнительного паевого взноса составит 5000 руб. за один квадратный метр. Учитывая, что она заключила предварительный договор купли-продажи квартиры 01.12.2006, то есть до 07.07.2011, отнесение её к лицам, заключившим договор после указанной даты только на том основании, что она 16.01.2012 заключила договор о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1, неправомерно, в связи с чем её права на заключение договора участия в долевом строительстве с новым застройщиком на льготных условиях, нарушены.

Истец ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ЖСК «Нефтяная, 3» председатель Правления ФИО4, действующая от имени юридического лица без доверенности, в судебном заседании полагала, что ЖСК «Нефтяная, 3» прав истца не нарушало, все действия кооператива согласуются с требованиями, изложенными в Законе Томской области № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» от 14.04.2011. Вместе с тем факт внесения ФИО3 денежных средств по договору до 07.07.2011 представитель ответчика не оспаривала.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права (ст. 384 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 01 декабря 2006 года между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (далее – ЛРО ТРО ОООИВА) в лице заместителя начальника структурного подразделения ЛРО ТРО ОООИВА: строительное управление «Квант» ФИО1 и ООО «Компания «Промснаб» в лице директора ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости предметом по которому являлась договоренность сторон о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи недвижимости (основной договор), по которому сторона - 1 (ЛРО ТРО ОООИВА) будет выступать продавцом, а сторона - 2 (ООО «Компания «Промснаб») покупателем квартиры, расположенной по строительному адресу: жилой комплекс по , секция Б-1, квартира под строительным номером 44. Основными характеристиками квартиры являются следующие: однокомнатная квартира на десятом этаже в каркасном 14-17-этажном жилом доме. Общая проектная площадь квартиры – 48,39 кв.м. Стоимость квартиры на день подписания договора составила 774240 руб. и подлежит внесению до 15.03.2007 (разделы 1, 2 предварительного договора).

Согласно справке о зачислении денежных сумм, 12 декабря 2006 года ООО «Компания «Промснаб» в лице директора ФИО2 внесло полную оплату по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 01.12.2006 за однокомнатную квартиру , расположенную на 10 этаже в жилом комплексе дома (строительный адрес), секция Б-1, общей площадью 48,39 кв.м..

Далее, 22 апреля 2008 года ООО «Компания «Промснаб» в лице директора ФИО2 уступил, а ФИО3 приняла право требования на заключение с ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант» основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры (строительный ), общей площадью 48,39 кв.м. на десятом этаже в каркасном 14-17-этажном жилом доме по адресу: , секция Б-1 (адрес строительный) и в последующем приобретения и оформления ФИО3 права собственности на указанную квартиру. Сумма уступки права требования составила 958000 руб., которые были оплачены истцом в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются содержанием имеющегося в материалах дела договора уступки права (требования), а именно, его пунктов 1.1, 2.1, содержанием справки от 22.04.2008, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 9 от 22.04.2008, подтверждающих полный расчет со стороны ФИО3

Затем, 23 апреля 2008 года, ФИО3 заключила с ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант» дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 01.12.2006, которым стороны согласовали изменение срока строительства названного выше дома, указав, что законченный строительством дом должен быть подготовлен к эксплуатации и предъявлен к приемке в третьем квартале 2009 года, а основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 01.04.2010 (пункт 1 дополнительного соглашения).

16 января 2012 года ФИО3 заключила с ООО «Строительное предприятие «Рекон» договор о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в (1 очередь, 1 этап). Предметом договора являлся порядок и условия участи сторон в строительстве объекта – 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено – пристроенной автостоянкой в (1 очередь, 1 этап). Стороны договорились осуществлять совместное инвестирование строительства объекта, при этом, доля дольщика ФИО3 в инвестировании строительства соответствует одной однокомнатной квартире с характеристиками: адрес – (строительный адрес), подъезд первый, этаж десятый, номер квартиры – , площадь квартиры 48,73 кв.м. На день заключения договора стоимость квартиры составляет 774240 руб., которые подлежат внесению в течение десяти дне после государственной регистрации договора (пункты 2.1, 2.2, 3.2, 3.3 договора).

Согласно оттиску на оборотной стороне договора о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1, государственная регистрация указанного документа была произведена Управлением Росреестра по Томской области 03 февраля 2012 года, а затем, 10 февраля 2012 года, ФИО3 уступила ООО «Строительное предприятие «Рекон» права требования по предварительному договору купли – продажи квартиры от 01.12.2006 , согласно заключенному договору цессии (уступки права требования) и в этот же день, 10 февраля 2012 года, стороны – истец и ООО «Строительное предприятие «Рекон» произвели зачет взаимных денежных требований – ООО «Строительное предприятие «Рекон» зачло оплату от ФИО3 по договору о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в (1 очередь, 1 этап) однокомнатной квартиры строительный номер) на сумму 774240 руб., а ФИО3 зачла погашение задолженности ООО «Строительное предприятие «Рекон» по договору цессии (уступки права требования) от 10.02.2012 на сумму 774240 руб.

Принимая во внимание изложенное, приведенные выше нормы права, суд приходит к выводу, что, несмотря на обстоятельство заключения между истцом и ООО «Компания «Промснаб» договора уступки прав требования, правовое регулирование которого осуществляется с учетом правовых предписаний, приведенных в статьях 388 - 390 ГК РФ, а не договора долевого участия в строительстве, регулирование которого осуществляется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФИО3, как новый кредитор, вступила в отношения с застройщиком по участию в долевом строительстве многоквартирного дома, получив от первоначального кредитора права в том объеме и на тех условиях, которые были предусмотрены договором, заключенным между ООО «Компания «Промснаб» и ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант», как застройщиком.

Таким образом, при разрешении настоящего спора суд исходит из того, что в возникших между сторонами правоотношениях истец выступает гражданином, приобретающим товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик выступает организацией, осуществляющий создание и продажу товара (квартиры), в связи с чем отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о том, что правоотношения, возникшие между ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант» и ООО «Компания «Промснаб» фактически соответствуют правоотношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем требование ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 01 декабря 2006 года, заключенного между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и ООО «Компания «Промснаб», договором долевого участия в строительстве подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании её заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011, суд приходит к следующему.

Как следует из протокола от 10 июля 2019 года на общем собрании членов ЖСК «Нефтяная, 3» большинством голосов было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома «жилое здание № 1 со встроено-пристроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой (1 очередь, 1 этап) по , за счет внесения дополнительных паевых взносов от участников строительства. Так, участниками собрания в том числе было установлено, что размер первого дополнительного паевого взноса для членов кооператива за жилые помещения будет составлять сумму денежных средств в размере задолженности, которая имелась у члена кооператива перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве. Размер последующего дополнительного паевого взноса исчисляется следующим образом: размер площади помещения, согласно проектной документации (с учетом коэффициента 0,5 на лоджии) должен быть умножен на размер доплаты за 1 кв.м., при этом, для физических лиц, заключивших договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) до 07.07.2011 (дата включения объекта в реестр проблемных объектов) на одно жилое помещение – 5000 руб. за один кв.м., а для физических лиц, заключивших договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) после даты включения в реестр проблемных объектов, но до 26.08.2013 (дата введения процедуры наблюдения в отношении ООО «СП «Рекон») на одно жилое помещение – 15000 руб. за один кв.м.

26 июля 2019 года ФИО3, как член ЖСК «Нефтяная, 3» получила соответствующее уведомление, где ей было разъяснено, что она относится к лицам, заключившим договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) после даты включения в реестр проблемных объектов, но до 26.08.2013 и размер дополнительного паевого взноса для неё подлежит исчислению путем умножения площади помещения, согласно проектной документации (с учетом коэффициента 0,5 на лоджии) на 15000.

Вместе с тем, как было указано ранее, предварительный договор купли-продажи недвижимости заключенный 01 декабря 2006 года между ЛРО ТРО ОООИВА и ООО «Компания «Промснаб» был признан судом договором долевого участия в строительстве, следовательно, требование истца о признании её заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011 так же подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ЖСК «Нефтяная, 3» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве и признании заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 01 декабря 2006 года, заключенный между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и ООО «Компания «Промснаб», договором долевого участия в строительстве.

Признать ФИО3 заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца с момента составления мотивированного текста решения.

Судья: Е.Н. Лысых

Мотивированный текст решения изготовлен 29.11.2019 г.

УИД 70RS0002-01-2019-003474-91