Определение № 33-15467/2025 от 11 января 2026 г.

дело № 33-15467/2025 (2-1900/2025)

УИД: 66RS0001-01-2025-000070-76

Мотивированное
определение изготовлено 12.01.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 16 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Калимуллиной Е.Р.,

судей Селивановой О.А., Страшковой В.А.,

при ведении протокола помощниками судей Ковалевой Ю.О., Нефедковой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу «специализированный застройщик «РГС –Академическое» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа,

поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04 сентября 2025 года,

Заслушав доклад судьи Селивановой О.А., объяснения представителя ответчика по доводам апелляционной жалобы, объяснения истца по доводам возражений на апелляционную жалобу,

установила:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 24.12.2019 между истцом и ответчиком АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» был заключен договор купли-продажи <№> по которому истец приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 3427 200 руб.

Истцом цена договора оплачена своевременно и в полном объеме.

25.12.2019 квартира передана истцу по передаточному акту к договору купли-продажи жилого помещения.

В процессе проживания в квартире истцом обнаружены многочисленные строительные недостатки.

30.11.2024 в отсутствии представителя ответчика, при надлежащем уведомлении, специалистом проведен осмотр жилого помещения, на котором выявлены строительные недостатки, о чем составлен акт осмотра.

О проведении осмотра застройщику направлено уведомление от 27.11.2024.

Для определения стоимости устранения данных недостатков истец обратилась к специалисту ( / / )4 Согласно заключению специалиста <№> от 05.12.2024 в квартире обнаружены строительные недостатки.

Кроме того, истцы обратились к термографисту по тепловому контролю ( / / )5, которым также был проведен осмотр ограждающих конструкций квартиры. Согласно отчету от 30.11.2024 в результате осмотра установлено, что на светопрозрачных ограждающих конструкциях в помещениях имеются температурные аномалии ниже точки росы внутреннего воздуха при расчетной температуре наружного воздуха в примыкании откосов, примыкании створок к оконной раме, в примыкании подоконной доски. Температура на их поверхности не соответствует требованиям СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. (Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 с Изменением №1). Устраняется методом замены изоляции монтажного шва по периметру оконного блока, регулировкой створчатых элементов.

В помещении №3 температура внутренней поверхности ограждающей конструкции ниже температуры точки росы внутреннего воздуха при расчетной температуре наружного воздуха в холодный период года. Данные конструкции не обеспечивают теплотехнических характеристик предъявляемых СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменением №1). Дефект локализован в углу стен (№1 и №2) – на высоту 0,1 м. от пола.

Характер локализации температурных аномалий на поверхности в углах стен свидетельствует о наличии промерзаний/мостиков холода в ограждающих конструкциях, учитывая, что аномалии локализованы на стыке строительных конструкций из разнородных материалов (монолит и кирпич) причиной аномалии является наличие скрытых пустот/повреждений/трещин вертикального шва кирпичной кладки. Устраняется заполнением монтажного шва, либо методом инъектирования аппаратами высокого давления. При фактических условиях рекомендуемы метод – инъектирование монтажного шва ремонтными составами высокой прочности на основе связующего из цемента аппаратами высокого давления.

Расходы по оплате услуг по определению недостатков составили 40 000 рублей. Стоимость устранения строительных недостатков составила 337397 руб. 81 коп.

Истец обратилась к ответчику с претензией от 10.12.2024 о возмещении расходов на устранение недостатков, однако ответчик не удовлетворил требования истца.

Указав вышеперечисленные факты и приведя правовые основания, истец просила взыскать с ответчика в свою пользу расходы на устранение недостатков в квартире в размере 337 397 руб. 81 коп., неустойку за период с 23.12.2024 по 24.12.2024 в размере 6 747 руб. 96 коп., с последующим начислением неустойки в размере 1% за каждый день просрочки от суммы расходов на устранение недостатков в квартире по день фактического исполнения обязательства из расчета 3 373 руб. 98 коп. в день, компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 40 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Впоследствии после проведения по делу судебной экспертизы, представитель истца ФИО2 уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика в пользу истца расходы на устранение недостатков в квартире в размере 345 351 руб. 96 коп., неустойку за период с 23.12.2024 по 01.06.2025 в размере 556 016 руб., с последующим начислением суммы неустойки в размере 1% по день фактического исполнения обязательства из расчета 3453 руб. в день, компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 40000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04.09.2025г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Судом постановлено: взыскать с АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков квартиры в размере 345 351 рубль 96 копеек, неустойку за период с 23.12.2024 по 04.09.2025 в размере 70000 рублей, продолжить начисление неустойки с 05.09.2025 в размере 1% в день, начисляемую на размер расходов на устранение недостатков квартиры в сумме 345 351 руб. 96 коп. (3 453 руб. 52 коп. в день) до выплаты данной суммы, компенсацию морального вреда в размере в размере 5 000 рублей, расходы по оплате услуг специалистов в размере 40000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей, штраф в размере 50000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 883 руб. 80 коп.

Не согласившись с решением, ответчик подала на него апелляционную жалобу. В обосновании жлобы ответчик указал, что судом первой инстанции не был применен закон, подлежащий применению в части взыскания расходов на устранение недостатков, в данном случае ответчик не может быть привлечен к ответственности как продавец товара в связи с истечением срока обнаружения недостатков и срока исковой давности. Согласно п. 3 ст. 477 Гражданского кодекса РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанными с недостатками в течение гарантийного срока (5 лет).

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика по доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя истца по доводам возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 24.12.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения <№> в соответствии с которым истец приобрела у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 3427 200 руб.

Истцом цена договора оплачена своевременно и в полном объеме.

25.12.2019 квартира передана истцу по передаточному акту к договору купли-продажи жилого помещения.

В процессе проживания в квартире истцом обнаружены многочисленные строительные недостатки.

30.11.2024 в отсутствии представителя ответчика, при надлежащем уведомлении, специалистом проведен осмотр жилого помещения, на котором выявлены строительные недостатки, о чем составлен акт осмотра.

О проведении осмотра застройщику направлено уведомление от 27.11.2024.

Для определения стоимости устранения данных недостатков истец обратилась к эксперту ( / / )4 Согласно заключению специалиста <№> от 05.12.2024 в квартире обнаружены недостатки, возникшие в результате отступления от нормативно-технической документации.

Стоимость работ по устранению строительных недостатков в жилом помещении по адресу: <адрес> составляет 337 397 руб. 81 коп. За проведение исследования истец ( / / )1 оплатила 40 000 руб.

Кроме того, 30.11.2024 истец обратилась к термографисту 2 уровня по тепловому контролю ( / / )6 Согласно отчету о тепловизионном обследовании ограждающих конструкций квартиры в жилом многоквартирном доме в <адрес> результате внутренней съемки выявлены температурные аномалии, связанные с недостаточной теплоизоляцией оконных конструкций, а также температурные аномалии, связанные с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций.

Истец обратилась к ответчику с претензией от 10.12.2024 о возмещении расходов на устранение недостатков, которая получена ответчиком 11.12.2024, однако требования истца оставлены без удовлетворения.

Довод апелляционной жалобы ответчика о пропуске истцом пресекательного срока для обнаружения недостатков судебная коллегия отклоняет ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, спорная квартира была приобретена истцом по договору купли-продажи, в котором ответчик выступает в качестве продавца. В ходе рассмотрения дела судом установлено и ответчиком не оспаривается, что ответчик является также застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Гарантийные сроки исчисляются со дня получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Многоквартирный жилой <адрес> по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию 21.11.2019, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.11.2019 № RU <№>.

На основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 20.11.2019 застройщиком передана, а инвестором принята квартира <адрес> в <адрес>.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что строительство ответчиком осуществлялось по правилам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ), что следует из представленных ответчиком документов. Обстоятельство строительства жилого дома по <адрес> по правилам Закона № 214-ФЗ и наличие у ответчика статуса застройщика стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали.

Из содержания положений ст. 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» следует, что покупатель, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Ответчик, как застройщик многоквартирного дома, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока. Сам по себе факт отчуждения жилого помещения самим застройщиком, а не иными лицами, после ввода дома в эксплуатацию не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений. В противном случае приобретатели одних и тех же объектов недвижимости от застройщика по договору участия в долевом строительстве, либо по договорам купли-продажи после завершения строительства будут поставлены в неравное положение относительно сроков гарантии на жилые помещения.

Собственники жилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме, несмотря на приобретение права собственности на жилое помещение по разным основаниям (договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи), имеют равные гарантии защиты своих прав при обнаружении строительных недостатков в жилом помещении.

Поскольку квартиры в спорном доме предназначались для реализации в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, и лица, приобретшие жилые помещения по договору участия в долевом строительстве и лица, приобретшие жилые помещения в том же доме у застройщика по договору купли-продажи вправе предъявить иск по возмещению стоимости устранения недостатков к застройщику в течении пяти лет с момента приема-передачи жилого помещения.

В силу ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы не поставлены в зависимость от личности собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения).

Из содержания положений ст. 755, 756 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли – продажи, покупатель приобрела (как потребитель) и право требование к застройщику (подрядчику) и одновременно продавцу АО СЗ «РГС Академическое» об устранении выявленных в квартире строительных д недостатков при обнаружении их в течении гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта надвижимости третьим лицам сохраняются.

Иное толкование приводит к тому, что собственники жилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме и приобретшие права собственности по разным основаниям имеют в период гарантийного срока различный объем прав требований по отношению к застройщику. Застройщик в свою очередь, в гарантийный период несет большее бремя ответственности перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи, чем перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору о долевом участии в строительстве.

Так, в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, квартира передана истцу по передаточному акту от 25.12.2019, с этого дня начал течь пятилетний срок гарантии на качество квартиры, который истекал 25.12.2024. Претензия истца от 10.12.2024 о возмещении расходов на устранение недостатков получена ответчиком 11.12.2024, исковое заявление направлено ответчику 23.12.2024, то есть в установленный Законом и договором срок гарантии, претензия не была удовлетворена ответчиком, после чего истцу стало известно о нарушении своего права, следовательно, установленный законом пятилетний срок предъявления требования о взыскании стоимости устранения строительных недостатков истцом не пропущен.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Поскольку постановленное судебное решение в иной части не обжалуется сторонами, его законность и обоснованность в силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в данной части предметом проверки судебной коллегии не является и оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы не имеется, судебная коллегия не усматривает оснований для проверки законности и обоснованности обжалуемого решения суда в указанной части.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Председательствующий Калимуллина Е.Р.

Судьи Селиванова О.А.

Страшкова В.А.