Решение № 2-1564/2025 2-4/2026 2-4/2026(2-1564/2025;)~М-670/2025 М-670/2025 от 9 апреля 2026 г. по делу № 2-1564/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2026 года г. Иркутск

Кировский районный суд города Иркутска в составе председательствующего судьи Золотухиной Г.А., при секретаре Григорьевой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика ООО «Интенсив» ФИО3,

представителя третьего лица ПАО Сбербанк ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4/2026 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Интенсив» о признании права собственности ответчика на нежилые помещения подвала отсутствующим, о признании нежилых помещений подвала общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, согласно техническому паспорту расположено помещение № - элеваторный узел, и помещение № - электрощитовая, которые обслуживают весь жилой дом. При этом остальные помещения подвала как единое нежилое помещение принадлежат на праве собственности ответчику ООО «Интенсив». Указанному лицу принадлежит нежилое помещение, этаж: подвал, общая площадь 209 кв.м., кадастровый №.

Согласно техническому паспорту на данное нежилое помещение, оно состоит из следующих частей: 1. Кабинет; 2. Кабинет; 3. Кабинет; 4. Кабинет; 5. Кабинет; 7. Фотосалон; 8. Подсобная; 9. Туалет; 10. Туалет; 11. Коридор; 13. Кабинет; 14. Коридор. Из технического плана видно, что помещение 6 и помещение 12 не входят в состав помещения, принадлежащего ответчику.

Как следует из технической документации на дом и на спорное помещение, доступ к помещениям № (элеватор) и № (электрощитовая), принадлежащим собственникам многоквартирного жилого дома, возможен исключительно посредством общего входа в подвал, использования коридора (помещение №) и помещения «кабинета» (помещение №).

Как указывает истец, о том, что спорное помещение находится в собственности, собственникам известно не было. О том, что спорное помещение принадлежит ответчику истец узнала в декабре 2024 года, когда произошла аварийная ситуация в элеваторном узле и дом стал замерзать без отопления и горячего водоснабжения. В подвале находится высоковольтная электрощитовая, распределяющая электроэнергию на весь жилой дом, элеваторный узел, водомерный узел, общая система водоснабжения, отопления и канализации.

В декабре 2024 года в элеваторном узле произошла аварийная ситуация, но ответчик отказал ТСЖ «Наш <адрес>» в беспрепятственном доступе к элеватору для устранения аварии, мотивировав это тем, что помещение принадлежит ему, он его сдает в аренду, в помещении № хранится личное имущество арендаторов, кабинет № закрыт на ключ, соответственно, попасть в элеватор возможности нет.

Управление многоквартирным жилым домом осуществляет с момента сдачи дома в эксплуатацию Товарищество собственников жилья «Наш <адрес>».

Со ссылкой на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 Постановления Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» истец указывает, что помещения подвала многоквартирного жилого <адрес> - коридор и № - кабинет являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Поскольку ответчик, владея подвалом, еще и чинит препятствия для осуществления аварийного ремонта общедомового имущества, истец обращается в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно доводам иска, помещения № (коридор) и помещение № (кабинет), расположенные в подвале, являются общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, и отчуждение его в собственность третьих лиц на основании каких-либо сделок является незаконным. Право собственности ответчика помещения № и № подвала возникло без законных на то оснований, поскольку собственники помещений решений об отчуждении или уменьшении общедомового имущества не принимали. Зарегистрированное право ответчика на спорные помещения грубейшим образом нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Так ответчик закрыл доступ в спорную часть технического подвала. Между тем, элеваторный узел и электрощитовая доложены быть в постоянном круглосуточном свободном доступе управляющей организации для использования и технического обслуживания расположенного там технического оборудования. Отсутствие доступа к данным коммуникациям в случае возникновения аварийной приведет к невозможности своевременного устранения неисправности, обслуживания оборудования. Кроме того, проектом многоквартирного жилого дома и при его строительстве предусмотрены входы в подвал возле каждого подъезда жилого дома, которые используются управляющей организацией для доступа в подвал, но вход в данный подвал используется только ответчиком, свободный доступ туда для ремонта и осмотра закрыт. С учетом изложенного истец ФИО1 полагает, что основания для регистрации права собственности на спорные нежилые помещения за ответчиком отсутствовали.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец ФИО1 просит суд признать нежилые помещения № (кабинет), № (коридор), расположенные в подвале, многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, Красноармейская, <адрес>, кадастровый № общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признать право собственности ООО «Интенсив», на нежилые помещения № (кабинет), № (коридор), расположенные в подвале, многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, Красноармейская, <адрес>, кадастровый № отсутствующим.

Истец ФИО1 извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суд в известность не поставила, реализует свое право на участие в судебном заседании через представителя по доверенности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО2 требования своего доверителя поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений, просила исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании, представитель ответчика ООО «Интенсив» П.Т.П. требования не признала, представила суду заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО6 исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица ТСЖ Наш <адрес>, Служба государственного жилищного и строительного надзора <адрес>, П.С.Г., надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит нарушенное право.

В силу статей 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. №, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> на основании решения Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что обществу с ограниченной ответственностью «Интенсив» принадлежит нежилое помещение, этаж: подвал, общая площадь 209 кв.м., кадастровый №.

Согласно материалам истребованного судом инвентарного и реестрового дела нежилое помещение, кадастровый №, ранее находилось в собственности П.Н.Н. на основании Договора от ДД.ММ.ГГГГ, Решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Кировского районного суда <адрес> по делу № за П.Н.Н. признано право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу <адрес>, площадью 209 кв.м., с кадастровым номером №. Решение вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно содержанию решения 14.12.1994г. между Индивидуальной частной фирмой «Сан Рома» (Фирма) и П.Н.Н. (Дольщик) был заключен Договор долевого участия в строительстве, согласно которому Фирма обязалась предоставить Дольщику нежилое помещение в подвале многоквартирного дома по адресу <адрес>. В качестве ответчика в рассмотрении данного спора участвовало ТСЖ «Наш <адрес>», которое признало иск в полном объеме. Собственники многоквартирного дома к рассмотрению дела не привлекались.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора дарения от 13.07.2021г. данное нежилое помещение, передано в дар от П.Н.Н. П.С.Г., от П.С.Г. право собственности на нежилое помещение, кадастровый №, перешло А.С.В., а от А.С.В. к ООО «Интенсив».

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на указанное нежилое помещение, оно состоит из следующих частей:

1. Кабинет

2. Кабинет

3. Кабинет

4. Кабинет

5. Кабинет

7. фотосалон

8. подсобная

9. туалет

10. туалет

11. коридор

13. кабинет

14. коридор

Помещение 6 (элеватор) и помещение 12 (электрощитовая) не входят в состав принадлежащего ответчику ООО «Интенсив» помещения кадастровый №.

Согласно доводам иска, доступ к помещениям № и №, принадлежащим собственникам многоквартирного жилого дома, возможен исключительно посредством общего входа в подвал, использования коридора (помещение №) и помещения кабинета (помещение №).

Из изученного судом технического паспорта следует, что помещение элеватора расположено в противоположной от входа стороне, так, что для доступа необходимо пройти через весь подвал и помещение 5 (поименованное как «кабинет»). Доступ в электрощитовую также невозможен без использования коридора.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Правовое регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, определено ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Перечень аналогичного содержания закреплен в ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. "а" ст. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Согласно СП 510.1325800.2022 Тепловые пункты и системы внутреннего теплоснабжения

3.1.2 тепловой пункт: Помещение с комплектом оборудования, расположенное в обособленном помещении здания, состоящее из элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, позволяющее обеспечивать учет и регулирование расхода тепловой энергии и теплоносителя, управлять режимами теплопотребления, изменять температурный и гидравлический режимы в сетях внутреннего теплоснабжения.

3.1.3 индивидуальный тепловой пункт; ИТП: Тепловой пункт, предназначенный для присоединения к тепловым сетям, как правило, по независимой схеме систем отопления, вентиляции, горячего водоснабжения и технологических теплоиспользующих установок одного здания или его частей.

Согласно ПУЭ-7: правила устройства электроустановок

7.1.3. Вводное устройство (ВУ) - совокупность конструкций, аппаратов и приборов, устанавливаемых на вводе питающей линии в здание или в его обособленную часть.

Вводное устройство, включающее в себя также аппараты и приборы отходящих линий, называется вводно-распределительным (ВРУ).

7.1.4. Главный распределительный щит (ГРЩ) — распределительный щит, через который снабжается электроэнергией все здание или его обособленная часть. Роль ГРЩ может выполнять ВРУ или щит низкого напряжения подстанции.

7.1.9. Электрощитовое помещение — помещение, доступное только для обслуживающего квалифицированного персонала, в котором устанавливаются ВУ, ВРУ, ГРЩ и другие распределительные устройства.

Пунктом 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пункты 3, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы от 05.03.2026г. за № проведенной экспертом Г.Е.Ю. ООО «Перитус Артифекс» на основании исследования материалов дела и подвальных помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> установлено следующее:

В помещении № на поэтажном плане подвала многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, расположен индивидуальный тепловой пункт многоквартирного жилого дома.

В помещении № на поэтажном плане подвала многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, расположен электрощитовая многоквартирного жилого дома.

В ходе осмотра помещений №,2,4,4,5,6,7,8,9,11,10,12,13 установлено, что за обшивкой стен данных помещений, а так же под потолком помещения № расположены:

- трубопроводы центрального отопления прямой и обратный, обеспечивающие подачу тепловой энергии для последующего обогрева 25-ти квартир через стояки системы центрального отопления;

- стояки системы центрального отопления с запорной, регулировочной арматурой и спускными кранами. Стояки предназначены для подачи тепла в квартиры от трубопровода. Запорная арматура предназначена для перекрытия подачи тепловой энергии на стояк в случае аварии, регулировочная для регулирования потока тепловой энергии. Спускные краны предназначены для промывки стояков при подготовке к отопительному сезону и слива воды со стояка в случае аварии;

- трубопроводы холодного (ХВС) и горячего (ГВС) водоснабжения с запорной и спускной арматурой, предназначенные для подачи холодной и горячей воды из теплового центра и водомерного узла к данной части дома, отключения подачи в случае аварии на трубопроводе;

- 4 стояка ХВС и 4 стояка ГВС с запорной и спускной арматурой предназначенные для подачи ХВС и ГВС в 16 квартир, перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии;

- 4 канализационных стояка, проходящие через 16 квартир и входящие в помещение тех. этажа в канализационный выпуск, предназначенные для отвода канализационных стоков из этих квартир и ревизиями для прочистки стояка в случае засора;

- 1 канализационный выпуск, предназначенный для вывода канализационных стоков из 25-ти квартир по схеме квартирная разводка, стояк, выпуск и далее в колодец сетей МУЛ "Водоканал" с ревизиями для прочистки выпусков в случае засора;

- лестничный электрощит, через который идет разводка провода из ГРЩ в 25 квартир;

Доступ к запорной арматуре осуществляется через организованные лючки, часть розлива системы отопления расположена под подвесным потолком.

Вход в элеваторный узел осуществляется через помещение № (Тех. паспорт).

Вход в электрощитовую осуществляется из помещения коридора (помещение № тех. паспорта).

Согласно проведенному исследованию было установлено, что в помещениях 1,2,4,4,5,6,7,8,9,11,10,12,13 на поэтажном плане подвала многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, проходят инженерные коммуникации, обслуживающие весь многоквартирный жилой дом.

Многоквартирный жилой дом (- далее МКД) по адресу: <адрес>, кадастровый № проектировался и возводился в 90-х годах. По данным https://dom.mingkh.ru. ввод в эксплуатацию 1999 год. На момент проектирования и возведения данного МКД действовал СНиП ДД.ММ.ГГГГ- 89* «Жилые здания».

В соответствии с требованиями данного нормативного документа Приложение 1 (обязательное) Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Объект исследования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 36), подвал признается техническим, если в нем расположены: элеваторный узел или ИТП (индивидуальный тепловой пункт): ключевое оборудование для всего дома, магистральные разводящие трубопроводы: если трубы отопления или ГВС/ХВС проходят транзитом через это помещение к другим стоякам дома, ВРУ (вводно-распределительное устройство): главный электрощит здания.

«В состав общего имущества включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование» данное требование указано в п. 2 подпункте «а» Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ)».

Исходя из вышеизложенного эксперт приходит к выводу, что помещение подвала многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, в полной мере соответствует определению - технический подвал.

В ходе проведенного исследования помещения с кадастровый № экспертом установлено, что доступ к индивидуальному тепловому пункту (ИТП) и электрощитовой, обеспечивающим жизнедеятельность всего многоквартирного дома (МКД), осуществляется опосредованно через помещения, имеющие признаки обособленности (коридор №, помещение №).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ №), технические подвалы и коридоры, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, являются общим имуществом. Тепловой пункт — это зона повышенной опасности (горячая вода под давлением, пар). В случае аварии (прорыва трубы) персонал должен иметь возможность мгновенно покинуть помещение.

Согласно выводам заключения фактическое наличие в перекрытии люка размерами 800x800 мм для спуска в ИТП по типу «колодца» признается несоответствующим требованиям безопасности по следующим основаниям:

Экспертом установлено нарушение требований пожарной безопасности: Согласно п. 4.2.1 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», эвакуационные выходы из подвальных этажей должны вести непосредственно наружу или через обособленные лестничные клетки. Спуск через люк не является эвакуационным выходом.

Экспертом также установлено нарушение норм проектирования ИТП: Согласно п. 14.15 СП 124.13330.2012 «Тепловые сети», из помещений тепловых пунктов должны предусматриваться выходы, обеспечивающие беспрепятственную эвакуацию. Устройство вертикального лаза (люка) в зоне повышенной опасности (риск порыва теплоносителя и заполнения паром) недопустимо в силу Приказа Минтруда России от ДД.ММ.ГГГГ №н. Нарушение конструктивной надежности: Устройство проема в железобетонном перекрытии без усиления контура (обрамления) нарушает требования нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87» и создает угрозу снижения несущей способности плиты (риск обрушения), что противоречит ст. 7 ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Установлено, что доступ в электрощитовую возможен только через коридор №. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ ПУЭ (Изд. 7) «Помещения электрощитовых... должны быть доступны для персонала эксплуатирующей организации в любое время. Двери должны открываться наружу».

Исходя из проведенного исследования, экспертом сделан вывод о том, что доступ к тепловому пункт, электрощитовой, расположенным в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, возможен только через транзитные помещения кадастровый №, иной доступ не возможен.

Суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, в заключении приведены основания, по которым эксперт пришел к указанным в нем выводам, в его основу положены материалы дела, заключение является полным и ясным, не содержит противоречий, основания для иного толкования выводов эксперта отсутствуют, эксперт, проводивший экспертизу, имеет соответствующее образование и квалификацию, достаточный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в результатах исследования у суда не имеется. Допрошенная в судебном заседании эксперт Г.Е.Ю. подтвердила выводы заключения.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения обладают признаками общего имущества собственников многоквартирного дома, соответственно собственникам квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащими им помещениями, занимаемыми под квартиры, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Вместе с тем, согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на распоряжение нежилым помещением подвала получено не было. К рассмотрению гражданского дела № собственники привлечены не были.

Ответчиком ООО «Интенсив» заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, вместе с тем данный довод ответчика подлежит отклонению.

Так в силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Положения, предусмотренные абзацем пятым ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Истцом заявлен иск о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, который имеет негаторный характер, поскольку удовлетворение данного иска в полной мере восстанавливает нарушенное право истца и потребность в иных способах защиты отсутствует, в связи с чем в данном случае на заявленные требования исковая давность не распространяется.

В подвале в помещениях 6 и 12 расположены элеватор и электрощитовая. Работа данного оборудования подлежит обязательному контролю. Инженерные сети и коммуникации, выполняют подачу ресурсов жизнеобеспечения в квартиры, что требует постоянного контроля за их техническим состоянием.

Учитывая, что спорные помещения фактически использовались как коридоры и транзитные помещения, через которые осуществлялся доступ к общедомовому имуществу, не соответствующий техническим и пожарным нормам люк был обустроен значительно позднее ввода дома в экспелуатацию, проектной документацией предусмотрен не был, что сторонами не оспаривается, согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на распоряжение спорными нежилыми помещениями подвала получено не было, доказательств обратного суду не представлено, в материалах дела такие доказательства отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения обладают признаками общего имущества собственников многоквартирного дома, соответственно собственникам квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащими им помещениями, занимаемыми под квартиры, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Таким образом, на основании анализа материалов дела с учетом выводов судебной экспертизы суд полагает установленным, что доступ в помещение элеватора допустимым установленными строительно-техническими, пожарными нормами и правилами способом может осуществляться через единственный вход в подвальные помещения. Помещение элеватора расположено в противоположной от входа стороне, так, что для доступа необходимо пройти через весь подвал и помещение 5 (поименованное как «кабинет»). Доступ в электрощитовую также невозможен без использования коридора. Данные обстоятельства не позволяют суду прийти к выводу о том, что данные помещения изначально были сформированы для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома. Отсутствие на момент ввода дома в эксплуатацию иных путей доступа к общедомовым коммуникациям подтверждается всеми материалами дела. Спорные нежилые помещения предназначены для использования всеми собственниками помещений в здании и право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о наличии оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика на нежилые помещения № - площадью 25,7 кв.м., № - площадью 25,2 кв.м., расположенные в подвале, многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Доводы третьего лица о том, что с 2011 года помещения находились в индивидуальной собственности, в течение продолжительного времени кабинеты сдаются в аренду, имеют самостоятельные выходы, их технические характеристики позволяют использовать их как самостоятельный объект прав, при том, что расположенные в помещениях технические коммуникации занимают малую по отношению к остальному помещению долю площади не могут повлиять на выводы суда, поскольку спорные нежилые помещения 6 и 12 по существу представляют из себя коридоры, имеющие назначение не только доступа ответчика к принадлежащим ему иным нежилым помещениям, но и основное назначение - эвакуационный аварийный выход, перевод данного помещения из мест общего пользования в частную собственность ответчика совершен при отсутствии воли и согласия остальных собственников, владение помещением осуществляет ответчик, в то время как спорное нежилое помещение может и должно использоваться всеми собственниками по прямому назначению, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом ссылка ответчика на допустимость использования люка для доступа к тепловому пункту опровергается заключением судебной экспертизы, данный люк не был предусмотрен проектной документацией, обустроен с нарушением строительных норм и правил.

Как разъяснено в п. 58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, и не опровергнуто ответчиком, что на протяжении всего периода с момента постройки дома к электрощитовой и элеваторному узлу имелся беспрепятственный доступ уполномоченных органов и энергоснабжающих организаций. Лишь декабре 2024 года, когда в элеваторном узле произошла аварийная ситуация, но ответчик отказал ТСЖ «Наш <адрес>» в беспрепятственном доступе к элеватору для устранения аварии, собственники помещений многоквартирного дома могли узнать о нарушении своих прав. Кроме того истцом заявлен иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект, который имеет негаторный характер, поскольку удовлетворение данного иска в полной мере восстанавливает нарушенное право истца и потребность в иных способах защиты отсутствует, в связи с чем в данном случае на заявленные требования исковая давность не распространяется.

Таким образом, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности и достаточности в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования истца ФИО1 о признании права собственности ООО «Интенсив» на нежилые помещения № - площадью 25,7 кв.м., № - площадью 25,2 кв.м., отсутствующим, признании права общей долевой собственности на данные нежилые помещения собственников помещений многоквартирного жилого дома подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать нежилые помещения № - площадью 25,7 кв.м., № - площадью 25,2 кв.м., расположенные в подвале, многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый № общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

Признать право собственности ООО «Интенсив», ИНН <***>, на нежилые помещения № - площадью 25,7 кв.м., № - площадью 25,2 кв.м., расположенные в подвале, многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый № отсутствующим.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Кировский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья Г.А. Золотухина

Мотивированный текст решения изготовлен 10.04.2026г. Судья.