Решение № 3А-423/2025 3А-423/2025~М-280/2025 М-280/2025 от 11 ноября 2025 г. по делу № 3А-423/2025

дело № 3а-423/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000324-48


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 29 октября 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Драновой А.С.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО3 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 11 521,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 400,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 509,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1371,50 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- сооружения с кадастровым номером №, площадью 588,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1468,40 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец указывает, что является собственником данных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 10 089 357,46 руб., КН № в размере 22 146 805,27 руб.

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 19.03.2024 №<данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 186 956 068,12 руб., с КН № в размере 3 068 789 руб., КН № в размере 14 789 055,74 руб., а также актом об определении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 89 264 432,75 руб.

Административный истец ФИО3 полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023 в отчетах об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объектов с КН № в размере 36 756 000 руб., с КН № в размере 1 278 000 руб., КН № в размере 2 390 000 руб., КН № в размере 4 375 000 руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ для объектов с КН № в размере 2 341 120,90 руб., с КН № в размере 5 840 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, по доверенности ФИО1 поддержал доводы уточненного административного иска, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере, установленном экспертом.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, с выводами судебной экспертизы не согласна.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО4 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Новоалександровского муниципального округа Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со ст. 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

-нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, CD-диск т.2 л.д. 12 );

-нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, CD-диск т.2 л.д. 12);

-нежилое здания с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, CD-диск т.2 л.д. 12);

-нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (сведения из ЕГРН, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, т.1 л.д. 204-208);

-сооружение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, CD-диск т.2 л.д. 12);

-нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, CD-диск т.2 л.д. 12);

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 10 089 357,46 руб., КН № в размере 22 146 805,27 руб.

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 19.03.2024 №<данные изъяты> по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 186 956 068,12 руб., с КН № в размере 3 068 789 руб., КН № в размере 14 789 055,74 руб., а также актом об определении кадастровой стоимости от 16.09.2024 №<данные изъяты> по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 89 264 432,75 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была установлена рыночная стоимость для объектов недвижимости с КН № в размере 36 756 000 руб., с КН № в размере 1 278 000 руб., КН № в размере 2 390 000 руб., КН № в размере 4 375 000 руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ для объектов с КН № в размере 2 341 120,90 руб., с КН № в размере 5 840 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из разъяснений, изложенных в п.п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости спорных объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты><данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена стоимость объектов недвижимости с КН № в размере 40 370 000 руб., с КН № в размере 1 600 000 руб., КН № в размере 3 683 000 руб., КН № в размере 4 815 000 руб., КН № в размере 10 869 000 руб., с КН № размере 6 790 000 руб.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение, в которых указано: 1) экспертом при расчете рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода не были учтены все ценообразующие факторы; 2) эксперт, при определении рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода использовал неверные сроки эксплуатации зданий и конструктивных элементов, что привело к ошибочным расчетам процентов износа. 3) эксперт в рамках сравнительного подхода использовал в качестве объектов-аналогов объекты с ценой за 1 кв.м. меньше среднего размера, при применении корректировок стоимость 1 кв.м. объектов оценки получилась ближе к нижней границе диапазона и привела к занижению рыночной стоимости объектов оценки. Эксперт в рамках сравнительного подхода необоснованно отказался от использования качестве объекта-аналога из строки 10 с обоснованием «является единым комплексом», однако объект-аналог №3 также является комплексом.

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО7, который пояснил, что не согласен с доводами возражений, указав следующее.

По первому замечанию эксперт пояснил, что при расчете рыночной стоимости им были учтены все возможные из перечня ценообразующие факторы, кроме «Рабочая высота потолков» и «Доступная электрическая мощность», в связи с тем, что данной информации нет в объявлениях, а из-за ретроспективной даты оценки ее уточнить невозможно, соответственно данные факторы в анализе не учувствовали, остальные 14 ценообразующих факторов по каждому объекту были проанализированы и подробно описаны.

По второму замечанию эксперт пояснил, что правила оценки физического износа составлены для жилых зданий, данные правила не распространяются на нежилые здания. Расчет физического износа в рамках Затратного подхода производился на основании Приказа от 7 июня 2016 г. № 358 « об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», согласно которому срок службы зданий и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства) составляет 80 лет. Исходя из данного срока службы был рассчитан физический износ объекта-оценки.

Относительно третьего замечания эксперт пояснил, что расчет рыночной стоимости, не осуществляется по средней или верхней границе определенного диапазона, а рассчитывается исходя из фактического состояния конкретного оцениваемого объекта. В данном конкретном случае анализировались складские помещения в выборку попали, как сельскохозяйственные склады, так и обычные склады, за счет этого рыночный диапазон цен за 1 кв.м. составил от 1 592,36 руб./кв.м. до 16 450 руб./кв.м,, в связи с чем, среднее значение определено с учетом стоимости более дорогих складов. Затем производится анализ и сопоставляется каждый аналог из выборки с оцениваемым объектом. Объектами оценки были сельскохозяйственные склады, данные склады относятся к более низкому классу качества, так как не обладают внутренней отделкой, отоплением, коммуникациями и так далее. Это нишевый сегмент складов для хранения зерна и сельскохозяйственной продукции, именно такие аналоги и подбирались для расчета рыночной стоимости.

Дополнительно, с учетом поступивших в судебном заседании эксперту вопросов, ФИО7 пояснил, что изучив акты расчета кадастровой стоимости ГБУ снижение стоимости объекта с КН <данные изъяты> (более чем на 78%) обусловлено тем, что объект отнесен к группе 07.05 – животноводческий комплекс, однако по факту это типичное складское помещение без отопления. Также объекты-аналоги, которые были подобраны в рамках массовой оценки, назывались бытовыми помещениями (т.е. с определенной отделкой, отоплением и коммуникациями), что завысило кадастровую стоимость. По факту это склад, высота капитальных стен поднята на уровень примерно два метра, дальше идет профильный лист и кровля из металлических ферм, там нет ни утепления кровли, никаких коммуникаций, ни отопления. Соответственно различие в цене в первую очередь связано с этим.

Относительно объекта с КН <данные изъяты> пояснил, что снижение стоимости связано с различными методиками оценки. Фактически внутри производственного складского комплекса расположен административный корпус с весовой без отделки, куда заезжает грузовой транспорт для взвешивания. В весовой есть помещение с отделкой, и пристроено еще четыре или пять кабинетов, где находился персонал, в том числе кабинет руководителя. Расчеты производились исходя из методик, предложенных Лейфером, что такие объекты недвижимости внутри производственного складского комплекса оцениваются не по аналогам, как отдельно административные здания, а путем внесения корректировки (производственной, складской, бытовой и административной части). Объект по факту является административной частью производственного складского комплекса. Поэтому он использовал те же аналоги, но вводил повышающую корректировку 55% на изменение в назначении. Поэтому стоимость установленная экспертом более правильная по аналогам, которые были взяты.

Относительно объекта с КН <данные изъяты>, пояснил, что по фотографиям явно видно, что это старая весовая с разгрузочной зоной. Если взять расчеты ГБУ, которые были предоставлены, то изначальная стоимость за единицу в акте указана 397 861 000 рублей, и дальше приведены значительные корректирующие коэффициенты. Такая большая стоимость является явно необоснованной, возможно имеет место ошибка программного комплекса при подборе аналогов. По сути, это старая весовая, то есть надо было аналог подбирать по затратному подходу, как весовая. По фотографиям также видно, что это здание с одной капитальной стеной сбоку, где пристроена зона погрузки и разгрузки, и три стены просто из металлопрофиля выведены вверх. Разгрузочная зона там не функционирует, по фотографиям это тоже видно, она завалена мусором. Здание практически не эксплуатируется.

Относительно объекта с КН <данные изъяты> пояснил, что значительное снижение стоимости обусловлено ошибочным отнесением в рамках массовой оценки данного объекта к группе 07.05 животноводческому комплексу, а по факту там склад, стены из плит и дальше обшивка из металлического листа, без утеплений, коммуникаций и так далее. Обычный сухой, холодный склад для хранения сельскохозяйственной продукции.

Относительно вопроса о принятии в расчетах такого фактора как «высота потолков» эксперт ФИО7 пояснил, что в справочнике Лейфера указано, что корректировка составляет уже 0% на высоту потолков свыше шести метров. Оцениваемые склады явно выше шести метров, именно по центральной части кровли. Первый объект-аналог пять блоков, каждый стандартный по 1,5 метра – явно выше шести метров, второй аналог также видно, что высота потолков очень схожа с данным объектом. По третьему аналогу тоже самое: видно, что грузовые ворота не менее трёх метров, и такая же высота над воротами, что, явно превышает шесть метров. Фотоматериалы позволяют сделать вывод, что высота потолков данных помещений сопоставима.

Относительно отказа в использовании в качестве объекта-аналога объекта из строчки № пояснил, что по факту это пищевой склад с офисными помещениями в рамках одного складского комплекса, и по параметрам не подходил.

Также в судебном заседании с учетом поступивших возражений на заключение эксперта был опрошен специалист ГБУ СК «Ставкрайимущество» начальник управления государственной кадастровой оценки ФИО5, пояснивший, что значительные расхождения в кадастровой и рыночной стоимости, установленной экспертом может быть обусловлено несколькими причинами: некорректным проведением расчетов в экспертизе и некорректным проведением расчетов в программном обеспечении, определяющем кадастровую стоимость в соответствии с методикой. Также подтвердил, что расчеты проведенные в результате массовой оценки конкретно в отношении спорных объектов не перепроверяли.

Дополнительно пояснил, что комплекс при расчете подбирает аналоги исходя из наименования зданий. При этом какое именно это нежилое здание, у ГБУ информации нет. Также комплекс учитывает на каких землях расположен объект, и в соответствии с этим подбирает аналоги как бытовые помещения. Конкретно рассчитать в рамках массовой оценки именно какое-то здание не предоставляется возможным, потому что в перечень заходит не один объект, а заходит несколько, сто, а иногда даже несколько тысяч объектов.

Относительно объекта с КН № пояснил, что комплекс не смог подобрать адекватного аналога и при обращении за исправлением ошибки был бы сделан пересчет. То, что объект заброшен собственником и завален мусором, ГБУ неизвестно, при этом собственник с кадастра объект не снимает, что также объясняет большой разбег в стоимости. При оценке весовой с административно-бытовым зданием был подобран максимально выгодный аналог. В программе, не учитывается наличие старых построек: операторская и навес с весами – это ушло в прошлое. И весовая из себя представляет просто фундамент под весы, ввиду этого тоже разброс оценки произошел.

Также пояснил, что массовая оценка всегда проводится в соответствии с методическими рекомендациями, где ГБУ должно максимизировать объект по большей стоимости. Соответственно, комплекс выбирает приоритет административно-бытовых зданий. Эксперт же приезжает на место, видит, что объект не относится к административным, а является вспомогательным.

Также нужно учесть, что например, если этот комплекс – административный объект – находится где-то на границе комплекса, и он граничит, часто бывает, не только с проезжей частью, но и с какими-то административными и деловыми центрами, то в данном случае его можно реализовать отдельно. Если он, конечно, находится внутри базы или цеха, к которому очень сложно подъехать, то реализовать его отдельно сложно. Однако, в расчетах ГБУ эти факторы не учитываются, потому что очень много ошибок при привязке к земельным участкам. То есть, если один земельный участок, на котором находится производственное предприятие, был разделен на несколько земельных участков, на которых остались объекты, но они привязаны к разным земельным участкам, а фактически это просто раздроблено, но продолжает быть одним комплексом. У ГБУ этой информации нет, и оценивается все отдельно. Тогда оценщик или эксперт выезжает на место, он более детально знакомится с фактическим использованием, знакомится с тем, что можно или нельзя реализовать. Здесь у эксперта больше возможностей подстроиться под рыночные условия, нежели у ГБУ СК «Стакрайимущество», из-за этого тоже происходит разброс цен.

Также пояснил, что необходимо учитывать, что кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной, но не является тождественной. Даже в законе говорится, что кадастровая стоимость не может равняться рыночной стоимости, потому что используется массовая оценка.

В связи с чем, кадастровая стоимость может значительно отличаться от рыночной ввиду отсутствия у ГБУ некоторой информации и ввиду некорректной информации, которая содержится в ЕГРН. По остальным объектам характеристики, которыми располагает ГБУ СК «Ставкрайимущество», учтены, и расчет произведен корректно.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, а именно экспертное заключение, возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество», письменные и устные пояснения эксперта ФИО7, принимая во внимание пояснения специалиста ФИО8, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ № № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 12 августа 2025 года. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом подробно описаны объекты исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Эксперт указал, что принимая во внимание расположение, текущее состояние, существующие ограничения и обременения, наиболее эффективным использованием объектов будет для производственно-складского назначения.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых зданий, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/.

Из данного архива было выгружено 327 объявлений, удовлетворяющих основным параметрам: местоположение Ставропольский край, период публикации – с 01.01.2022 по 31.12.2022, назначение – коммерческое. Далее все выгруженные объявления о продаже объектов недвижимости были разделены на две категории – первая: недвижимость промназначения и вторая: недвижимость коммерческого назначения. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, удаление объявлений существенно отличающихся от объектов экспертизы по своему набору ценообразующих параметров. В результате произведенного анализа в период – с 01.01.2022 по 31.12.2022, было выявлено 12 уникальных предложений (предложения, наиболее соответствующие объекту оценки, в которых было указано достаточное количество основных ценообразующих параметров).

При оценке объектов недвижимости с КН № обоснование корректировок на местоположение в пределах города (функциональная зона), скидку на торг, расположение относительно остановок общественного транспорта, площадь, этаж расположения, витринное остекление, на состояние внутренней отделки, и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости с КН № экспертом применялся сравнительный подход (70%) и доходный подход (30%).

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с КН № экспертом применялся затратных подход (100%). Выбор аналога осуществлялся на основе сходности конструктивного состава объекта, его назначения, этажности и масштаба объекта (объем).

В качестве объекта-аналога, был выбран объект-Устройство приема зерна, поступающего по железной дороге/поперечного типа. Корректировка на общий износ составила 30,00 %.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, устные и письменные пояснения эксперта ФИО7 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Кроме того, у суда не имеется оснований полагать, что рыночная стоимость объектов оценки, установленная экспертом, является не объективной или заниженной, поскольку с учетом пояснений эксперта ФИО7, аналогичных пояснений специалиста ГБУ ФИО8, кадастровая стоимость не является тождественной рыночной стоимости, и в результате массовой оценки, проводимой без учета конкретной расширенной информации в отношении объектов оценки, с учетом некорректной информации ЕГРН, с учетом принципа методических рекомендаций о максимизации выбора объектов в большую по стоимости сторону, кадастровая стоимость действительно может быть значительно выше, чем реальная рыночная стоимость.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № и № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН № на 78,4067 %, КН № на 47,8622 %, КН № на 75,0964%, КН № на 52,2764 %, КН № на 87,8283, с КН № на 69,341 % по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 04.06.2025.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 11521,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 40 370 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 400,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 1 600 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 509,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 3 683 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 1371,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 4 815 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 588,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, равной его рыночной стоимости в размере – 10 869 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 1468,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере – 6 790 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 04.06.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 12.11.2025.

Судья – подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная