Решение № 3А-29/2018 3А-29/2018 ~ М-20/2018 М-20/2018 от 25 марта 2018 г. по делу № 3А-29/2018

Дело №а-29/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием административного истца ФИО2, представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, являясь собственником встроенного нежилого помещения (магазина) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере его рыночной стоимости равной 5635000 рублей и внести соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Также просила восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском, мотивируя тем, что об установленной кадастровой стоимости узнала из налогового уведомления по налогу на имущество от 23 сентября 2017 года.

В обоснование иска административный истец ссылается на несоответствие кадастровой стоимости данного нежилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-П в размере 13431360 рублей, его фактической рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного специализированной оценочной фирмой ООО «Асэксперт», что затрагивает её права и законные интересы как собственника помещения в связи с необходимостью оплачивать налог на данное имущество.

Определением суда от 26 марта 2018 года производство по делу в части требований о понуждении ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области внести соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости встроенного нежилого помещения в Государственный кадастр недвижимости прекращено ввиду принятия судом отказа ФИО2 от административного иска в указанной части.

В ходе досудебной подготовки делу к судебному разбирательству судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ивановской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация города Шуи Ивановской области.

В судебном заседании административный истец ФИО2 поддержала заявленные требования, представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 не возражала против их удовлетворения.

Представители административных ответчиков Правительства Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзывах оставили решение по данному спору на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица – Администрации городского округа Шуя Ивановской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела заинтересованное лицо извещено своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении его представитель по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение спорного вопроса оставила на усмотрение суда.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником встроенного нежилого помещения (магазина) площадью 476,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1001. Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении данного нежилого помещения, при этом размер данного налога исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер налога на имущество физических лиц, который обязана уплачивать ФИО2 за нежилое помещение, зависит от его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Перечень конкретных обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодателем не определены. Процессуальным законодательством также не установлены критерии, по которым причины пропуска срока признаются уважительными или неуважительными.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными, относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос, и ставится законом в зависимость от его усмотрения.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на дату определения – 10 декабря 2011 года составляет 13431360, 96 рублей и была утверждена постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области».

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в ЕГРН 10 октября 2012 года. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал 10 октября 2017 года. Административный истец обратился в суд с настоящим иском 13 февраля 2018 года, т.е. с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в Государственный кадастр недвижимости на момент подачи ФИО2 административного иска в суд уполномоченным органом не вносились.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным ФИО2, не заявляли.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд считает возможным признать причины пропуска ФИО2 процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке №212/12/2017 от 20 декабря 2017 года, изготовленного оценщиком специализированной оценочной фирмой ООО «Асэксперт» ФИО1, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 476,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1001, по состоянию на 10 декабря 2011 года составляет 5 635 000 рублей.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО1, составившая Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в СОАО «ВСК» с лимитом ответственности в размере 300 000 рублей.

Ответственность ООО «Асэксперт» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в СПАО «Ингосстрах» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию представленный Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В Отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание его физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях, сведений об износе и устаревании.

В Отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости как соответствующего его текущему использованию (под объект торгово-офисного назначения), произведен анализ ликвидности объекта оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – торговая недвижимость, произвел анализ рынка продаж коммерческой недвижимости в Ивановской области и по его итогам определил среднее значение цены одного квадратного метра объекта недвижимости торгово-офисного назначения в Ивановской области – 18080,73 рублей и медианное значение на уровне 16127,6 рублей, а также основные ценообразующие факторы: площадь объекта, уровень пешеходной и транспортной доступности, близость к культурно-историческому центру города, качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, время продажи.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик посчитал возможным использовать в рамках сравнительного подхода к оценке – метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода – метод капитализации по расчетным моделям, при этом обосновав выбор указанных методов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пунктов 22-24 ФСО № 7.

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал три объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в 2011 году до даты оценки, относящихся, также как и объект оценки, к торгово-офисной недвижимости, а также три объекта – аналога земельному участку, на котором расположен объект оценки, относящихся к категории земельных участков, предназначенных под торгово-офисную застройку.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на дату предложения, на торг, на местоположение, на физические характеристики (площадь). При этом оценщиком приведено обоснование введенных корректировок. В итоге оценщиком расчетным путем установлено среднее значение цены за квадратный метр, после чего исчислена рыночная стоимость объекта капитального строительства с земельным участком, а также отдельно земельного участка, приходящегося на объект оценки; из разницы между указанными величинами определена рыночная стоимость объекта капитального строительства.

В рамках использования метода капитализации по расчетным моделям оценщик рассчитал ставку капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, определил валовый операционный доход и за вычетом операционных расходов исчислил чистый операционный доход, после чего определил рыночную стоимость объекта путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации. Указанные действия оценщика находятся в соответствии с положениями подп. «в» п. 23 ФСО № 7.

После этого оценщиком произведено согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке. Для обобщения результатов оценщик использовал метод анализа иерархий. При согласовании стоимости результату, полученном по каждому из примененных подходов, присвоен весовой коэффициент с учетом достоинства и недостатков этих подходов, что соответствует требованиям раздела VIII ФСО № 7.

Итоговая величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения по состоянию на 10 декабря 2011 года определена в сумме 5 635 000 рублей.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ФИО1 о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом ФИО2 исполнена возложенная на нее законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представленных административным истцом.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости встроенного нежилого помещения путем удовлетворения в полном объеме заявленного административного иска.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО2 пропущенный срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Административное исковое заявление ФИО2 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения (магазина) площадью 476,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1001, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2011 года в размере 5635000 (пять миллионов шестьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости встроенного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – 13 февраля 2018 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Запятова