Решение № 3А-677/2017 3А-677/2017~М-510/2017 М-510/2017 от 6 августа 2017 г. по делу № 3А-677/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Булановой В.С.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-677/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Премьера-Центр» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Премьера-Центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., этажность №, Литера: №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № 118 от 14.03.2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 г. и составляет 37 500 827,51 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше объекта, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 06.06.2011 г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет 23 420 025 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. СРО НП «<данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, заявление ООО «Премьера-Центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 05.05.2017 г. отклонено.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Премьера-Центр» просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель административного ответчика - Правительства Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Иные лица, участвующие в деле – ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просит в удовлетворении требований отказать. ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требование ООО «Премьера-Центр» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «Премьера-Центр» на основании решения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГ. по делу № принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., этажность №, Литера: №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ. (л.д.№).

Данный объект поставлен на государственный кадастровый учет - ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость вышеуказанного здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № 118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 г. и составляет 37 500 827,51 руб.

ООО «Премьера-Центр» не согласилось с кадастровой стоимостью вышеуказанного объекта и обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 06.06.2011 г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет 23 420 025 рублей.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным СРО НП «<данные изъяты>», подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 14.04.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Премьера-Центр» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отсутствуют правила отбора аналогов – оценщик использует часть объектов-аналогов. Приведенное указание на «близкие сопоставимые характеристики» не раскрывает суть действий по отбору аналогов. Нарушен п. 22 ФСО №7; отчет вводит в заблуждение – указанные адреса объектов-аналогов свидетельствуют об их расположении на улицах с различной транспортной доступностью (что соответственно должно быть учтено корректировками). Корректировки не введены. Нарушен п. 22 ФСО №7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии, имеет все коммуникации. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится в собственности ООО «Премьера-Центр». Оценщик пришел к выводу, что оцениваемое нежилое здание относится к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости, в качестве сегмента рынка земельных участков определен сегмент рынка земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Тольятти.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г. Тольятти Самарской области. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал базу данных «Волга-Инфо» - «IReal».

На страницах № отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование объекта оценки совпадает с его текущим использованием, в качестве нежилого здания автосалона.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства (ОКС) в составе единого объекта недвижимости (ЕОН) применить два из трех возможных подходов к оценке: сравнительный и доходный. От применения затратного подхода при проведении исследования оценщик отказался, обосновав причины отказа от указанного подхода, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного здания, рассматривались цены предложений о продаже аналогичных объектов в г.о. Тольятти Самарской области, что отражено в таблице № на странице № отчета. Из массы предложений о продаже нежилых зданий оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов торгово-офисного назначения, расположенные в г.о. Тольятти, и описано правило подбора аналогов. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: назначению, условиями продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию коммуникаций, физическому состоянию. При оценке нежилого здания введены корректировки: на торг и площадь. Процесс введения корректировок и цены сопоставимых объектов приведены в таблице № на странице № отчета. В итоге рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в рамках метода сравнения продаж составила (без учета стоимости земельного участка и НДС) - 22 570 604 руб., что отражено на странице № отчета.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 6 объектов-аналогов, расположенных в г.о. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов, что отражено в таблице № на стр. № отчета. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв.м. умножена на площадь оцениваемого объекта. Внесены корректировки: на торг, местоположение и физическое состояние. В итоге рыночная стоимость нежилого здания в рамках метода капитализации дохода составила (без учета стоимости земельного участка и НДС) - 24 269 445 руб., что отражено на странице № отчета.

Поскольку в результате расчетов определяется рыночная стоимость объекта капитального строительства – торгово-офисного здания, величина стоимости, полученная в рамках каждого из подходов, должна быть скорректирована на величину стоимости прав на земельный участок.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком использован метод сравнения продаж.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, сопоставимые по ценообразующим факторам.

Подавляющая часть предложений земельных участков коммерческого назначения в г. Тольятти находится в диапазоне стоимостей 1 300 – 2 700 руб./кв.м.

Для расчетов оценщиком были отобраны 5 объектов-аналогов, расположенных в г. Тольятти. Факторы сравнения отражены в таблице на странице № отчета, введены корректировки (страница № отчета).

Оценщиком определена стоимость земельного участка в размере 2 982 319 руб., что отражено на странице № отчета.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилого здания с кадастровым номером № (без стоимости земельного участка и НДС) - 23 420 025 рублей, что отражено на страницах № отчета.

Оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1 представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, из которых следует, что при составлении отчета, для выполнения требований п. 22 ФСО №7, им были выбраны аналоги с близкими и сопоставимыми характеристиками. В разделе № (стр. №) проанализированы данные по предложениям к продаже объектов в количестве 69 шт. (раздел № стр. № отчета), взятых из открытых источников (ИС «Волга-Инфо» - «IReal»), на рынке недвижимости объектов аналогичных объекту оценки по назначению на дату оценки - 06.06.2011 г. Для расчетов достаточно использовать не менее 3 объектов-аналогов. Оценщик вправе самостоятельно принимать решения о выборе объектов-аналогов и вводить при расчетах соответствующие корректировки, в соответствии со стандартами ФСО №7. Правила отбора аналогов описаны на стр. № в соответствии с анализом критерий отбора. Полученный результат (16 252,62 руб. за кв.м. без НДС) лежит в диапазоне рынка (16 000 – 22 000 руб. за 1 кв.м. с учетом НДС 18%, что отражено в выводах стр. №) и вновь подтверждает правильность отбора аналогов. Таким образом, первое замечание Комиссии необоснованно.

Что касается второго замечания Комиссии, то в отчете при анализе фактора «транспортная доступность», оценщиком рассматривалось расположение объектов относительно 1-ой линии (красной линии) (табл. № стр. № и таблица на стр. №). Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковую транспортную доступность (описание на стр. № и № отчета). Выполняя п. 22 ФСО №7 оценщиком выбраны аналоги, сопоставимые по транспортной доступности с объектом оценки, соответственно корректировка не вводилась. Нарушений п. 22 ФСО №7 нет.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., а требования ООО «Премьера-Центр» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 14.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование Общества с ограниченной ответственностью «Премьера-Центр» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., этажность №, Литера: №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 23 420 025 рублей.

Датой обращения ООО «Премьера-Центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 14.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.08.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.