Решение № 3А-303/2018 3А-303/2018 ~ М-161/2018 М-161/2018 от 5 апреля 2018 г. по делу № 3А-303/2018

Дело №3a-303/l 8

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 05 апреля 2018 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, кадастровый №, площадью 2252,02 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>,

<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5620047 (Пять миллионов шестьсот двадцать тысяч сорок семь) рублей по состоянию на 11.03.2014 года,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 16 марта 2018 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал в административном исковом заявлении о том, что является собственником нежилого помещения, кадастровый №, площадью 2252,02 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>Д, <адрес>, пом.1. Кадастровая стоимость данного нежилого помещения составляет 24908432,64 рублей и превышает рыночную стоимость помещения, которая определена оценщиком в размере 5620047 рублей по состоянию на 11.03.2014 года.

Превышение размера кадастровой стоимости нежилого помещения над рыночной стоимостью приводит к необходимости уплачивать налог на имущество физических лиц в повышенном размере.

При рассмотрении дела в суде представителя административного истца ФИО1 ФИО4 требования административного искового заявления поддержала, просила его удовлетворить. Заявила ходатайство о

2
допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО6 Ходатайство удовлетворено.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов в части утверждения кадастровой стоимости кадастрового квартала, на территории которого расположено нежилое помещение с кадастровым номером №

В письменном отзыве ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области просило рассмотреть дело без участия своего представителя. Указало, что само учреждение определяет кадастровую стоимость только вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик. Представило информацию в отношении объекта недвижимости.

В судебном заседании свидетель ФИО6, предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, сообщила, что составляла отчет от 09.01.2018 года №3/18 об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>Д, <адрес>, пом.1.

Сообщила, что ею производился выезд и визуальный осмотр объекта оценки. Объект оценки расположен в трехэтажном здании на трех этажах, но не является самим зданием, что влияет на размер рыночной стоимости помещения. Здание, в котором расположено спорное помещение, находится ближе к окраине с.Селитьба в промышленной зоне. Ближайшим окружением является

3
жилая и промышленная застройка. Доступ к объекту оценки удовлетворительный, имеется грунтовая дорога. Ею был произведен осмотр помещения и самого здания. В результате осмотра и изучения технической документации на нежилой дом и на помещение были определены его характеристики, которые в последующем использованы при оценке помещения. Из инженерных коммуникаций к объекту оценки подведено только электричество.

Пояснила суду, что для оценки был определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, ценообразующие факторы, подобраны объекты- аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Для установления рыночной стоимости нежилого помещения ею были применены сравнительный и доходный подходы. Затратный подход не применялся, так как объектом оценки является помещение в здании, определить стоимость строительства которого затруднительно, так как объектом строительства является здание. Полагает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки имеет место, так как при массовой оценке, когда устанавливалась кадастровая стоимость, не учитывались индивидуальные особенности помещения, в том числе его состояние. Полагает, что рыночная стоимость в отчете определена правильно, что подтверждается небольшой разницей в стоимости, полученной сравнительным и доходным подходами.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, свидетеля суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ,

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая- либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского

4
кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его

5
рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2252,02 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес> Данное обстоятельство подтверждается представленной суду выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) (л.д.13).

В письменной информации филиал ФГЪУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указал о том, что нежилое помещение с кадастровым номером № было внесено в ЕГРН 11.03.2014 года. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в соответствии с п.2.1 приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 с учетом результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в размере 24908432,64 рублей по состоянию на 11.03.2014 года. Иных изменений качественных и (или) количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в ЕГРН по настоящее время не вносилось.

При таких обстоятельствах в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № применению подлежит положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость данного нежилого помещения может быть определена по состоянию на 11.03.2014 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта

6
оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов

уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения административный истец ФИО1 представил в суд отчет об оценке недвижимого имущества от 09.01.2018 года №3/18, составленный оценщиком ООО «Мастерцен» ФИО5 (л.д.17-133).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый №, площадью 2252,02 кв.м.,

расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>Д, <адрес>, пом.1, составляет 5620047 рублей по состоянию на 11.03.2014 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 09.01.2018 года №3/18 суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности В Российской Федерацири», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

7
Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения для пересмотра его кадастровой стоимости. В отчете об оценке оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке объекта недвижимости, указаны примененные федеральные стандарты оценки, использованные при оценке документы на объект недвижимости, а также источники информации (л.д.22-27, 73)

В представленном отчете оценщиком дано подробное описание объекта оценки, в том числе его качественные и количественные характеристики, указано место нахождения. Год постройки здания, в котором расположено помещение, - 1970. Указаны состояние отделки, использованные материалы. К оцениваемому объекту подведено электричество (л.д.32-33).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчетах приведен анализ рынка по состоянию на дату оценки, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на дату оценки с указанием источника информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

В отношении объекта оценки установлен сегмент рынка, к которому он относится, - производственно-складская недвижимость (д.д.39).

Определены ценообразующие факторы (л.д.42).

В отчете приведен анализ рынка объектов оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов капительного строительства производственно-складского назначения на дату оценки.

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчетов об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено.

Оценка нежилого помещения проводилась с использованием сравнительного и доходного подходов. При этом оценщик указал в отчете мотивы, по которым он отказался от применения затратного подхода (л.д.53).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов. Подобраны аналоги, расположенные в Володарском, Чкаловском районах Нижегородской области и городском округе город Бор Нижегородской области. Для сравнения

8
оценщиком выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым объектом - нежилым помещением по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. По результатам определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 52:35:0060503:1593 сравнительным подходом рыночная стоимость установлена в размере 6053470 рублей по состоянию на 11.03.2014 года (л.д.61).

При использовании доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации. Оценщик произвел расчет потенциального валового дохода, для чего был осуществлен отбор объектов-аналогов, применены корректировки по основным ценообразующим факторам. Для расчета действительного валового дохода установлен размер возможных потерь. При расчете ставки капитализации для объекта оценки оценщик использовал метод кумулятивного построения. По результатам определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 52:35:0060503:1593 в рамках доходного подхода рыночная стоимость установлена в размере 7209842 рублей (с учетом НДС) по состоянию на 11.03.2014 года (л.д.69).

В результате проведенного согласования результатов расчета рыночной стоимости различными подходами рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 52:35:0060503:1593 определена оценщиком в размере 5620047 рублей (без учета НДС).

Размер кадастровой стоимости нежилого помещения должен быть установлен в размере его рыночной стоимости без учета налога на добавленную стоимость. При этом суд исходит из того, что федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки, поэтому установление рыночной стоимости без учета НДС не может рассматриваться как недостоверность отчета, поскольку в соответствии с пунктом 36 раздела Принципы МСО Международных стандартов оценки рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

К отчету об оценке приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета.

9
При анализе и оценке отчета суд учитывал показания оценщика ФИО5, допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля.

Оценщик ФИО5 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим, профессиональное образование в области оценки недвижимости. Является членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «СИБИРЬ», свидетельство о регистрации №481 от 13.08.2009 года, регистрационный номер 742 в реестре оценщиков НП СОО «СИБИРЬ». Повышала квалификацию по программам, связанным с оценочной деятельностью. Стаж работы в оценочной деятельности составляет 20 лет. Представлен полис страхования ответственности оценщика ФИО5 (л.д.23-24, л.д.120-131).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 09.01.2018 года №3/18, составленному оценщиком ФИО5, не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № имело место 16.03.2018 года (л.д.9), то датой обращения с заявлением об установлении

10

кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № необходимо считать 16.03.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый №, площадью 2252,02 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 5620047 (Пять миллионов шестьсот двадцать тысяч сорок семь) рублей по состоянию на 11.03.2014 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 16.03.2018 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

РЕШИЛ:

Судья

М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 06.04.2018 года.

Судья

М.А. Кручинин