Решение № 2-2008/2025 2-87/2026 2-87/2026(2-2008/2025;)~М-1647/2025 М-1647/2025 от 16 марта 2026 г. по делу № 2-2008/2025

Дело № 2-87/2026 (2-2008/2025)

УИД 42RS0037-01-2025-002515-66


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровская область 12 марта 2026 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Красиевой С.А.,

при секретаре судебного заседания Владимировой Е.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представитель ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги о признании права, об определении и о взыскании размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги о признании права об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным.

Исковые требования мотивированы следующим.

Истец на основании договора купли-продажи квартиры от ***. являлась собственником квартиры по адресу: ***. Согласно постановлению Администрации г. Юрги *** от ***. дом истца признан аварийным и подлежащим сносу а земельный участок подлежащим изъятию для муниципальных нужд. В связи с тем, что квартира истца находилась в аварийном многоквартирном доме, она выразила согласие на участие в программе переселения. ***. между истцом и ответчиком было заключено соглашение о размере возмещения за изымаемую для муниципальных нужд квартиру, согласно которого, выкупная стоимость квартиры составляет 2 031 962 руб.. вышеуказанная стоимость определена на основании отчета ООО «Проспект» от ***. отчет об оценке квартиры истец при подписании соглашения не получала и с ним не была ознакомлена. Получила отчет только на основании своего заявления ***. денежные средства были перечислены истцу на счет в банке ***. При определении выкупной стоимости квартиры, ответчиком в соглашении от ***. не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, указанная компенсация отсутствует в виде предмета соглашения, также не была определена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном *** в ***, с учетом доли истца (собственника квартиры № *** в праве общей собственности на такое имущество. На основании изложенного просит признать за ФИО3 право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме № ***, с учетом доли собственника квартиры № *** в праве общей собственности на такое имущество; взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № ***, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме № ***, с учетом доли собственника квартиры № *** в праве общей собственности на такое имущество, согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

В ходе слушания дела истица изменила исковые требования, просила суд признать за ФИО3 право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме № ***, с учетом доли собственника квартиры № *** в праве общей собственности на такое имущество; взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № ***, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме № ***, с учетом доли собственника квартиры № *** в праве общей собственности на такое имущество в размере 2316000 руб.

Истец ФИО3, извещенная своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, в суд не явилась, посредством телефонограммы просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя ФИО1

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в суде исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, суду пояснила, что истица не выразила возражений относительно суммы за изымаемую аварийную квартиру, так как не была осведомлена о рыночных ценах на жилье и положилась на Администрацию г.Юрги. Затем в ***. она уехала из города до *** А в ***. при приобретении квартиры взамен аварийной стало известно, что суммы недостаточной, нужен кредит. Из-за финансовых затруднений не обращалась в суд вплоть ***.

В суде представитель ответчика Администрация г.Юрги ФИО2, действующая на основании доверенности, против иска возражала, просила суд применить годичный пропуск срока исковой давности, суду пояснила, что истица в заявлении в ***. выразила согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья, в котором указала, что она ознакомлена с оценкой жилого помещения. В отчете оценщика, на основании которого такая оценка определена, учтена стоимость проведения необходимого капитального ремонта и общедомового имущества. В иске просила отказать.

Представители ответчика УКС Администрации г. Юрги, третьих лиц без самостоятельных требований Управления жилищно-коммунального хозяйства г. Юрги и Министерства строительства Кузбасса не явились, извещены своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, причина неявки суду не известна.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителей истицы и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Из материалов дела видно, что квартира № ***, расположенная по адресу: *** принадлежала ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от ***.

Из выписки из ЕГРН следует, что правообладателем квартиры № *** является Юргинский городской округ.

Квартира ***, расположенная в доме *** приватизирована на основании договора ***.

Постановлением Администрации г. Юрги от ***. *** дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Юрги от ***. *** принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме № ***, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Согласно заключению ООО «Проспект» от ***., на основании которого определена выкупная стоимость аварийного спорного жилья, в состав которой включена рыночная стоимость квартиры, убытки в связи с временным пользованием другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения и оформлением права собственности, доля в праве собственности на земельный участок, такая выкупная стоимость спорной квартиры составляет 2 031 962 руб.

***. между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и ФИО3 заключено соглашение *** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, размер денежного возмещения составляет 2 031 962 руб.

Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции РФ конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

В силу ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия "собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4 ст.32 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о

необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 г. N2 1504-0-0, от 22 марта 2012 г. N2459-0-0 и от 23 декабря 2014 г. N23002-0). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от 29 октября 2024 года N2 2787-0).

Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Из содержания п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что ФИО3 обратилась с заявлением к Главе г.Юрги от ***., в котором выразила согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья. Так же в данном заявлении имеется отметка рукой ФИО3 от ***. о том, что она ознакомлена с оценкой квартиры и просит предоставить ей выкупную стоимость (л.д.79).

*** между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги и ФИО3 заключено соглашение ***, по условиям которого ФИО3 за изымаемую квартиру по адресу: *** органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 2 031 962 рублей.

При этом в п.5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ.

Расчет суммы компенсации произведен на основании отчета ООО «Проспект» от ***. N ***

Установленная соглашением от ***. сумма возмещения рассчитана в рамках ст.32 Жилищного кодекса РФ и истицей оспорена не была вплоть до обращения ею в суд в ***. При этом судом установлено, что возможность не согласиться с предложенной суммой у истицы имелась, поскольку написание заявления о согласии на участие в программе переселения, заключение соглашения и выплата денежных средств произведены не одновременно, а с временными интервалами, достаточными для раздумий со стороны истицы об их целесообразности.

Сумма возмещения в установленном размере перечислена истице, после чего на жилое помещение зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа.

Из изложенного установлено, что заключенное соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, исполнено в полном объеме: денежные средства перечислены право собственности на квартиру зарегистрировано за муниципалитетом, то есть преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат сторонами соглашения достигнут.

В силу п. l ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение может быть оспорено сторонами по общим основаниям недействительности сделок, предусмотренным гражданским законодательством (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение в установленном законом порядке истицей не оспорено: таких требований иск истицы в настоящем споре не содержит, оснований, по которым бы она считала заключенное соглашение недействительным, не приведено.

Поэтому к заявленным исковым требованиям не могут быть применены заявленные стороной ответчика последствия пропуска истицей годичного срока исковой давности, предусмотренного п.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах правовые основания для изменения п.5 соглашения и определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения отсутствуют.

С учетом изложенного требования ФИО3 к УКС Администрации г. Юрги, Администрации г. Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, о взыскании возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации г.Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги о признании права, об определении и о взыскании размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Красиева С.А.

Мотивированное решение изготовлено судом 17 марта 2026г.