Апелляционное определение № 33-4180/2025 от 10 декабря 2025 г.

Дело № 2-295/2025 (33-4180/2025) судья Никифорова А.Ю.

УИД: 69RS0036-01-2023-006090-36


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года город Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Кондратьевой А.В.

судей Яковлевой А.О., Рязанцева В.О.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Емельяновой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Яковлевой А.О.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Заволжского районного суда города Твери от 17 февраля 2025 года, которым постановлено:

«Оставить без удовлетворения исковое заявление ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Лифтехникасервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Территория Комфорта» о

- признании ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, добросовестным приобретателем квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>;

- освободить из-под ареста (запрета на регистрационные действия) квартиру, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, внесенный в Единый государственный реестр недвижимости № от 27.04.2023 года»

судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, в котором просила признать ее добросовестным приобретателем квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; освободить из-под ареста (запрета на регистрационные действия) указанную квартиру.

В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи от 19.04.2023, заключенного с ФИО2, ею была приобретена квартира расположенная по адресу: <адрес>. В день заключения договора купли-продажи стороны подали заявление в Управление Росреестра по Тверской области о регистрации перехода права на вышеуказанную квартиру. Вместе с тем, зарегистрировать переход права собственности не представилось возможным в связи с тем, что определением Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2023 года по делу № А66-17740/2021 был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, сведения о котором внесены в ЕГРН 27 апреля 2023 года на основании уведомления о приостановлении государственной регистрации от 01.06.2023.

Истец полагает, что является добросовестным приобретателем, поскольку при заключении договора купли-продажи соответствующее обременение в отношении квартиры отсутствовало, денежные средства за квартиру переданы ей ответчику в полном объеме, на момент подписания договора истец не располагала сведениями о наличии ранее указанного запрета, а заявление о признании недействительными сделок по перечислению денежных средств от ООО «Территория Комфорта» ФИО2, поступило от ООО «Лифттехникасервис» в рамках вышеуказанного арбитражного дела 20.04.2023 после заключения договора купли-продажи, в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направила своего представителя ФИО3, которая исковые требования просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ООО «Лифттехникасервис» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на письменные возражения, приобщенные к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, выражая несогласие с выводами суда первой инстанции. В доводах жалобы со ссылкой на п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 указывает, что истец является законным владельцем спорной квартиры. Кроме того, приводя обстоятельства дела, которые изложены были также в исковом заявлении, указывает, что апеллянт является добросовестным приобретателем недвижимого имущества и ее права не могут быть нарушены в связи с имеющимися иными судебными делами, где истец не является стороной спора. Обращает внимание, что арест на квартиру был наложен в рамках обеспечительных мер по заявленным требованиям ООО «Лифттехникасервис».

Участники процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом указанных обстоятельств, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела ФИО2 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира, общей площадью 133 кв.м., расположенная по адресу:<адрес>.

19 апреля 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Согласно пункту 2.2 Договора купли-продажи от 19 апреля 2023 года оплата квартиры покупателем в размере 12500000,00 руб. производится полностью до подписания настоящего договора и передается в счет погашения ипотеки и снятия залога.

Осуществление расчетов по настоящему договору подтверждается распиской продавца о получении денежных средств в размере, установленном пунктом 2.1 настоящего договора (п. 2.3 договора).

Факт оплаты по договору подтвержден распиской ФИО2 от 19.04.2023, согласно которой, последняя получила от ФИО1 12500000 руб. наличными в качестве оплаты за продаваемую квартиру.

После подписания договора ФИО1 для регистрации права собственности на квартиру обратилась в регистрационный орган.

1 июня 2023 года истцом получено уведомление из Управления Росреестра по Тверской области о приостановлении государственной регистрации права в виду наложения ареста на регистрационные действия 27 апреля 2023 года в связи с определением Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2023 года по делу № А66-17749/2021.

Как следует из общедоступных источников – сайта Арбитражного суда Тверской области, на основании заявления ООО «Тверская генерация» решением Арбитражного суда Тверской области от 16 ноября 2022 года ООО «Территория Комфорта» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства.

15 ноября 2022 года в рамках дела № А66-17749/2021 в арбитражный суд поступило заявление от ООО «Лифттехникасервис» о признании сделки по перечислению денежных средств должником в пользу ФИО2 недействительной и применении последствий её недействительности в виде взыскания с ФИО2 денежных средств в размере 4075500 руб.

В обоснование иска указано на то, что ФИО2 состоит в браке с ФИО5, который, в свою очередь, с 28 мая 2021 года по 06 ноября 2022 года (включительно) являлся руководителем ООО «Территория комфорта». В период с 17 марта 2021 года по 24 января 2022 ФИО2 от должника получено в качестве заработной платы (без учета платежей по реестрам) 3199500 рублей. В адрес ФИО2 также совершались выплаты и сверх указанной суммы (по реестрам за период с 20 января 202 по 08 апреля 2022 года) в размере 876000 руб. Совокупный размер транзакций с учетом платежей по реестрам составил 4075500 рублей.

Определением от 23 ноября 2022 года данное заявление принято к производству арбитражного суда, назначено к рассмотрению в судебном заседании.

20 апреля 2023 года в арбитражный суд обратился конкурсный кредитор «Лифттехникасервис» с заявлением о принятии обеспечительных мер по делу № А66-17749/2021 в отношении имущества ФИО2 в виде наложения ареста на денежные средства, недвижимое имущество и транспортные средства в пределах соответствующих размеру заявленных требований, составляющему 4075500 руб., до рассмотрения спора о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2023 года заявление ООО «Лифттехникасервис» было частично удовлетворено, приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, зарегистрированных за ФИО2 до рассмотрения обособленного спора о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

27 апреля 2023 года Управлением Росреестра по Тверской области наложен арест в виде запрета регистрационных действий на квартиру, расположенную по адресу:<адрес>.

Разрешая требования ФИО1, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, поскольку, вопреки доводам истца у ФИО1 отсутствует право на обращение в суд с иском о снятии запрета на совершение регистрационных действий, поскольку она не подтвердила право собственности на спорную квартиру.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при верном применении норм материального и процессуального права, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, в частности, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности представляет собой совокупность прав по владению, пользованию и распоряжению им, что соответствует праву собственности в отношении всякого другого имущества (вещи), включенного сферу гражданского оборота.

Согласно пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества, и при этом лицо, обратившееся в суд с таким иском, должно представить суду доказательства наличия у него соответствующего права на спорное имущество.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 60 указанного Постановления Пленума, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

Вопреки доводам истца, доказательств возникновения у ФИО1 права собственности на спорную квартиру не представлено.

Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Истец в подтверждение права собственности на квартиры ссылается на фактическую передачу ФИО2 квартиры во исполнение договора истцу, а также на полную оплату истцом стоимости квартиры.

Однако эти обстоятельства не опровергают того, что право собственности на спорную квартиру на момент ее ареста было зарегистрировано за ФИО2, которая оставалась собственником имущества и, следовательно, отвечала по своим обязательствам всем своим имуществом.

Доводы истца о фактическом исполнении сделки и ее добросовестности, действительности договора купли-продажи не влекут удовлетворение требований, основаны на неверном толковании правовых норм.

Между тем судебная коллегия отмечает, что отказ в удовлетворении исковых требований не препятствует ФИО1 защитить свои права иным способом, в том числе путем предъявления иска о взыскании переданной продавцу спорной квартиры денежной суммы.

Таким образом, выводы суда первой инстанции являются правильными, а основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда города Твери от 17 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи