Решение № 2-868/2026 2-868/2026~М-358/2026 М-358/2026 от 7 апреля 2026 г. по делу № 2-868/2026

УИД №31RS0022-01-2026-000713-59 №2-868/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 8 апреля 2026 года

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Блохина А.А.,

при помощнике судьи Князевой Н.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика АО "Белгородская ипотечная Корпорация" ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО "Белгородская ипотечная Корпорация" о признании ничтожным соглашения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в котором просил признать недействительным соглашение от 15.02.2023 №409/78, заключённое между сторонами на основании договора купли-продажи от 20.04.2016 №409/78.

В обоснование предъявленных требований ФИО1 сослался на то, что между истцом и ответчиком 20.04.2016 был заключен Договор № купли-продажи земельного участка с учетным номером №, кадастровым номером №, местонахождением которого является <адрес>. Как следует из условий п. 2.3. Договора Покупателю (истцу) предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет до 20.04.2024, при этом на него возложена обязанность п. 2.5. и п. 3.2.4. построить жилой дом в течении 5 лет с даты подписания Договора и подключить его к инженерным сетям. Пунктом 4.1. Договора на Продавца возложена обязанность в течении 5 лет после передачи Участка покупателю организовать строительство в микрорайоне инженерных сетей. С указанными условиями Стороны связали наступление иных обязательств и юридически значимых обстоятельств, однако точный порядок, даты, порядок уведомления Продавца о выполнении взятых на себя обязательств Договором не предусмотрен. Таким образом, момент выполнения обязательств Покупателя (истца) поставлен в зависимость от действий (бездействия) Продавца (ответчика), при этом механизм исполнения и уведомления Договором не определён, что дает возможность злоупотребления со стороны ответчика в виде затягивания сроков устройства коммуникаций. При этом в силу положений п.2.5 указанного Договора долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ при условии строительства жилого дома, соответствующего необходимым требованиям к данному типу домов. В силу неопределённости в сроках устройства коммуникаций, их вида, порядке их введения в эксплуатацию и уведомления Покупателя, в условиях произведенной оплаты в размере 100 000,00 руб. согласно п.п. 4.1 и 4.2. Договора изложенное условие делает указанное в п. 2.5 Договора не выполнимым и полностью зависимым от воли ответчика, поскольку сведений о готовности коммуникаций истцом до настоящего времени не получено, при этом срок на оплату оставшейся части стоимости участка наступил 20.04.2024 согласно п.2.3. Договора. Указанные условия Договора и Соглашения нарушают права истца, а также противоречат положениям ст.1, ст. 10 ГК РФ и указывают на наличие признаков кабальной сделки, регламентированных п.3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нарушают права и законные интересы истца на своевременное и надлежащее исполнение условий договора, обуславливают наличие для Покупателя неблагоприятных последствий в виде обеспечения указанной сделки залогом и изъятия участка со взысканием неоплаченного долга и штрафный санкций. При таких условиях оспариваемое соглашение является ничтожным, влекущим неблагоприятные для истца последствия в силу их кабальности, неисполнимости.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал иск.

Представитель ответчика АО "Белгородская ипотечная Корпорация" ФИО2 возражал против удовлетворения иска. Просил применить срок исковой давности к предъявленным требованиям. Полагал, что наличие предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной не имеется.

Иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктами 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 3 ст.166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если сделка нарушает установленный пунктом 1 статьи 10 ГК Российской Федерации запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной на основании положений статьи 10 и пункта 1 или 2 статьи 168 этого же кодекса. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункты 7 и 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В ходе судебного разбирательства установлено, что 20.04.2016 между АО "БИК" и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №, (далее - Договор) по которому последним приобретен в собственность земельный участок площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером: № и местоположением: <адрес>, участок № (далее - Участок).

В соответствии с п. 2.1 по соглашению Сторон (АО "БИК" и ФИО1) цена Участка составляет 953 000 руб.

Согласно п. 2.2 Договора Покупатель (ФИО1) оплатил Продавцу (АО "БИК") часть цены Участка в сумме 50 000 руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет Продавца до подписания Договора.

В соответствии с п. 2.3 Договора на оплату оставшейся части цены Участка в сумме 903 000 руб. Покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на 8 лет до 20.04.2024.

Переход права собственности на Участок зарегистрирован 19.05.2016, о чем в Едином реестре государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации ипотеки в силу закона №31-31/001-31/001/157/2016-706/2.

Согласно п. 3.2.4 Договора Покупатель обязан в течение 5 лет со дня подписания Договора построить на Участке отдельно стоящий индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, и в установленном порядке зарегистрировать на дом право собственности, предоставить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом не позднее 10 (десять) рабочих дней со дня указанной регистрации

На основании п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи Участка покупателю и до его полной оплаты Участок признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате цены Участка (п.2.4 Договора).

В соответствии с п. 2.5 Договора после истечения срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены Участка прощается в соответствии с со ст. 415 ГК РФ, если Покупатель в течение 5 лет со дня подписания Договора построит на нем отдельно стоящий индивидуальны предназначенный для проживания одной семьи, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, площадью не менее 50 кв.м., и в установленном порядке оформит на него право собственности.

АО "БИК" является залогодержателем участка, о чем едином государственном реестре недвижимости 19.05.2016 сделана запись о регистрации ипотеки в силу закона № 31-31/001-31/001/157/2016-708/1.

Согласно п. 4.1 Договора АО "БИК" приняло на себя обязательство в соответствии с программами инженерного обустройства, принимаемыми правительством Белгородской области, в течение пяти лет после передачи Участка Покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и системы водоотведения (централизованной, либо локальной, либо индивидуальной) с привлечением денежных средств Покупателя, согласно п. 4.2 Договора. Затраты на подведение инженерных сетей составляют 300 000 руб.

В соответствии с п. 4.2 Договора Покупатель обязуется принять участие в инвестировании строительства инженерных сетей, указанных в п. 4.1 Договора, в размере 210 000 руб. в следующем порядке:

- до подписания Договора Покупатель внес на расчетный счет Продавца 100 000 руб.;

- ежегодно не позднее 20 апреля Покупатель вносит на расчетный счет Продавца с 2017- 2019 годы по 30 000 руб., в 2020 году - 20 000 руб.

Согласно п. 6.5 Договора отношения сторон, предусмотренные п. 4.1-4.5 Договора регулируются нормами законодательства об инвестиционной деятельности.

18.01.2023 ФИО1 обратился в АО "БИК" с заявлением о продлении срока оплаты задолженности по Договору, в том числе по уплате расходов, связанных с подведением инженерных сетей, в связи с тяжелым материальным положением, в заявлении ФИО1 выразил волеизъявление о рассрочке погашения задолженности по уплате расходов, связанных с подведением инженерных сетей в размере 100 000 руб. в течение 6 мес.

15.02.2023 между АО "БИК" и ФИО1 заключено Соглашение №409/78 о досудебном порядке урегулирования спора (далее - Соглашение), по условиям которого ФИО1 признает задолженность по Договору в размере: 1 123 791,69 руб., в том числе: 903 000 руб. - оставшаяся стоимость земельного участка, 120 791,69 руб. - оставшаяся часть процентов, 100 000 руб. задолженность по оплате части расходов, связанных с подведением инженерных сетей.

22.02.2024 решением Свердловского районного суда г. Белгорода по делу №2-608/2024 (далее - Решение суда) с ФИО1 взыскана задолженность в пользу АО "БИК" по Соглашению в размере 1 123 791,69 руб., в том числе: 903 000 руб. - оставшаяся стоимость земельного участка, 70 791,69 руб. - оставшаяся часть процентов, 100 000 руб. - задолженность по оплате части расходов, связанных с подведением инженерных сетей, а так же судебные расходы по уплате гос. пошлины в размере 13 818,96 руб.

27.03.2024 Решение суда вступило в законную силу.

05.08.2024 взыскателю выдан исполнительный лист серии ФС №046195437.

14.10.2024 судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области возбуждено исполнительное производство №.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из условий Соглашения сторонами АО "БИК" и ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Истцом не представлено доказательств, что ответчик при заключении Соглашения действовал не добросовестно.

Вступившим в законную силу судебным актом взыскана задолженность на основании оспариваемого Соглашения. Доводы о том, что в Решении суда установлено на наличие обязательств из договора от ДД.ММ.ГГГГ не убедительны, поскольку в резолютивной части решения взыскана задолженность именно по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ №.

Условия Соглашения основаны на условиях ранее заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, к исполнению которого приступили обе стороны.

Доводы истца о возможности применения к спорным отношениям ст. 431.1. Гражданского кодекса Российской Федерации не убедительны ввиду следующего.

Согласно ст. 431.1. Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

В случае признания недействительным по требованию одной из сторон договора, который является оспоримой сделкой и исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, общие последствия недействительности сделки (статья 167) применяются, если иные последствия недействительности договора не предусмотрены соглашением сторон, заключенным после признания договора недействительным и не затрагивающим интересов третьих лиц, а также не нарушающим публичных интересов.

Положения ст. 431.1. Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют взаимоотношения между сторонами при исполнении обязательств договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

ФИО1 не является субъектом предпринимательской деятельности.

Следовательно, положения ст. 431.1. Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены при разрешении настоящего спора.

Ссылка ФИО1 на наступление для него неблагоприятных последствий не может быть принята во внимание, поскольку наступление указанных последствий предусмотрены Соглашением, существенные условия Договора Соглашения приняты и согласованы ФИО1, указанные последствия наступили в силу нарушения ФИО1 принятых на себя обязательств. Кроме того, наступление неблагоприятных последствий для ФИО1 как стороны сделки, которые он мог предвидеть при заключении Соглашения, не является основанием для признания сделки недействительной.

Довод ФИО1 о наличии у оспариваемой сделки признаков кабальной сделки, указанных в п.3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, не убедительны.

В соответствии с п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

Для признания сделки кабальной необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств (п. 3 ст. 179 ГК РФ):

- она совершена на крайне невыгодных условиях для одной из сторон;

- эта сторона вынуждена была совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств;

- другая сторона знала об этом и воспользовалась этими обстоятельствами.

ФИО1 не представлены доказательства наличия необходимых условий для признания сделки кабальной, в связи с чем основания для признания Договора кабальной сделкой отсутствуют.

Доводы о том, что в отношении ФИО1 было совершено преступление, он утратил источник дохода не свидетельствует о том, что АО "БИК" было известно об этом и что сделка заключена вследствие таких обстоятельств, чем воспользовалось АО "БИК". Кроме того, ФИО1 заключение такого соглашение произошло по его инициативе, что подтверждается заявлением от 18.01.2023 в АО "БИК". Факт того, что он ссылался на тяжелое материальное положение в заявлении сам по себе не свидетельствует о том, что оспариваемое Соглашение является кабальной сделкой, поскольку как следует из обстоятельств дела ФИО1 признавал факт наличия задолженности в сумме 100000 руб. по Договору купли-продажи, в связи с чем стороны при заключении Соглашения предусмотрели взаимные уступки: ФИО1 предоставлена рассрочка исполнения такого обязательства в соответствии с его заявлением, в то время как АО "БИК" получило признание ФИО1 наличия задолженности по Договору купли-продажи в размере 1123791,69 руб., в том числе 903000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3 Договора, 120791,69 руб. - проценты в соответствии с п.5.5 Договора, 100000 руб. - задолженность по оплате части расходов, связанных с подведением инженерных сетей в соответствии с п. 4.2 Договора. При этом указанные обязательства ФИО1 были согласованы и ранее в Договоре купли-продажи. Соглашение также, как и договор купли-продажи, предусматривало условия прощения в соответствии со ст.415 Гражданского кодекса Российской Федерации долга в случае завершения строительства отдельно стоящего индивидуального жилого дома на земельном участке в тот же срок до 20.04.2024, как и договор купли-продажи.

Поскольку оспариваемая сделка заключена между АО "БИК", осуществляющим предпринимательскую деятельность, и ФИО1 как потребителем, к спорным правоотношениям подлежит применению Закон РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 №2300-1 (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно пп. 3, 5, 13, 15 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного ст. 32 этого Закона; условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Обстоятельств, свидетельствующих о недействительности Соглашения на основании ст. 16 Закона о защите прав потребителей, судом также не установлено.

Доводы истца о том, что исполнение обязательств истцом обусловлено исполнением обязательств ответчиком, не убедительны, поскольку опровергаются условиями заключенного между сторонами Соглашения, исходя из которых обязательство истца по строительству жилого дома не является зависимым от обязательства ответчика по организации строительства в микрорайоне инженерных сетей.

При этом обстоятельства, которые могут являться основанием для недействительности сделки, должны иметь место на момент заключения оспариваемого договора, однако доводы истца фактически сводятся к тому, что ответчик не исполнил, либо несвоевременно исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, что не может являться основанием для признания Соглашения недействительным при отсутствии доказательств недобросовестного поведения ответчика на момент заключения оспариваемого Соглашения, которые в материалах гражданского дела отсутствуют.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности предъявления требований истцом убедительны в части требований, основанных на недействительности оспоримой сделки.

Согласно ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Иск направлен почтой в суд 15.02.2026

Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной как оспоримой (кабальная сделка) от 15.02.2023 истек 15.02.2024, иск предъявлен в суд после истечения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска по требованию о признании сделки недействительной по признаку кабальности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При этом требования о признании сделки ничтожной срок исковой давности на момент предъявления иска в суд не истек.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы не подлежат возмещению ответчиком в связи с отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 (СНИЛС №) к АО "Белгородская ипотечная Корпорация" (ИНН №) о признании ничтожным соглашения отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения в окончательной форме составлен 08.04.2026.

Судья