Решение № 3А-1798/2019 3А-1798/2019~М-1386/2019 М-1386/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 3А-1798/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2019 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1798/2019 по административному исковому заявлению ООО «Комбинат питания» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Комбинат питания» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостевой (бесплатной) парковки и стоянки, общей площадью 664 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.03.2015 года в размере 1 342 644 рубля, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для создания и размещения гостевой (бесплатной) парковки и стоянки, общей площадью 1 643 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.03.2015 года в размере 3 203 850 рублей.

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

В обоснование заявления ООО «Комбинат питания» ссылается на Отчет об оценке от 28.06.2019 года № №, подготовленный оценщиком независимый оценщик ФИО1, которым по состоянию на дату определения кадастровой стоимости определена рыночная стоимость земельных участков.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 03.06.2019 года ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостевой (бесплатной) парковки и стоянки, общей площадью 664 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.04.2019 года.

Также в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для создания и размещения гостевой (бесплатной) парковки и стоянки, общей площадью 1 643 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.04.2019 года.

На основании договоров аренды земельного участка от 16.06.2015 № №, от 16.06.2015 года № №, вышеуказанные земельные участки находятся в пользовании ООО «Комбинат питания». Условиями договором и приложениями к ним, предусмотрено, что расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.03.2015 года составляет 2 410 844 рубля 56 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.03.2015 года составляет 5 965 387 рублей 97 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 21.03.2019 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельных участков, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленные земельные участки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 30.07.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением от 28.08.2019 года № №, Комиссия отклонила заявление ООО «Комбинат питания» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п.11 ФСО № 7, оценщик должен провести анализ рынка в сегменте рынка объекта оценки. На стр.17-19 отчета оценщик приводит рыночные данные, по которым и проводит анализ рынка, среди которых имеются объекты, не относящиеся к исследуемому сегменту рынка (под ИЖС, под многоэтажные дома, застроенные земельные участки). Нарушен п.11 ФСО № 7 – данные анализа рынка искажены.

В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен водить в заблуждение пользователя отчета. На стр.22 отчета оценщик для расчета скидки на торг использует данные для неактивного рынка, хотя аналогов на рынке более, чем достаточно. Этот же вывод делает и сам оценщик на стр.19 – «Рынок земельных участков в районе расположения объекта оценки достаточно развит». Нарушен п.5 ФСО № 3.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке независимого оценщика ФИО1 от 28.06.2019 года № №, из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.03.2015 составляет 3 203 850 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.03.2015 года составляет 1 342 644 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 27.03.2015 года и на 30.03.2015 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ФИО1 следует, что на стр.17-19 отчета оценщик приводит рыночные данные, по которым проводит анализ рынка, среди которых имеются объекты, не относящиеся к исследуемому сегменту рынка. На страницах 17-19 отчета приведены таблицы из базы данных по недвижимости «Волга-Инфо» (таблица № 9) и данные по торгам по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства (таблица № 11). Данные этих таблиц являются первичной информацией о продаже коммерческих земельных участков на дату оценки. На основании этих данных сформирована Таблица № 15 «Данные о предлагаемых к продаже свободных участках земли», на основании которой произведен расчет.

По второму замечанию Комиссии пояснила, что на стр.21 отчета (ниже таблицы № 11) приведено обоснование почему оценщиком выбрана категория «неактивного рынка недвижимости» г.Тольятти. Низкий уровень торговой активности позволил отнести рынок недвижимости г.Тольятти к «неактивному рынку».

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком независимым оценщиком ФИО1, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 04.09.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 30.07.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Комбинат питания» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостевой (бесплатной) парковки и стоянки, общей площадью 664 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.03.2015 года в размере 1 342 644 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для создания и размещения гостевой (бесплатной) парковки и стоянки, общей площадью 1 643 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.03.2015 года в размере 3 203 850 рублей.

Датой подачи в суд административного иска ООО «Комбинат питания» считать 04.09.2019 года, датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 30.07.2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 октября 2019 года.

Председательствующий М.А.Панкова