Решение № 3А-53/2025 3А-53/2025~М-42/2025 М-42/2025 от 18 августа 2025 г. по делу № 3А-53/2025

УИД 58OS0000-01-2025-000087-12 Дело № 3а-53/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

18 июня 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 6 июня 2025 года № и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, общей площадью 9 967,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание (торговый центр), расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в оспариваемом решении, затрагивает права административного истца, как правообладателя объекта недвижимости, поскольку налог на имущество физического лица исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным указанное выше решение и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 апреля 2025 года в размере равном его рыночной стоимости – 283 658 000 рублей на основании отчёта об оценке от 28 апреля 2025 года № (далее – отчёт об оценке от 28 апреля 2025 года №, отчёт об оценке), выполненного частнопрактикующим оценщиком Г

Определением Пензенского областного суда от 3 июля 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 апреля 2025 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО "М" В от 23 июля 2025 года № (далее – заключение эксперта от 23 июля 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 24 июля 2025 года производство по делу возобновлено.

Административный истец ФИО1, будучи надлежаще и своевременно извещённым о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя.

В ходе рассмотрения административного дела от представителя административного истца ФИО1 ФИО2 дважды поступали заявления об уточнении требований в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Окончательно представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости 298 986 000 рублей. В остальной части заявленные требования поддержал, выразив согласие с результатом определения рыночной стоимости спорного нежилого здания, указанном заключении эксперта с учётом дополнительного расчёта к нему.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 возражал против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере рыночной полагался на усмотрение суда, не поддержав после составления дополнительного расчёта эксперта ранее представленные возражения.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компании «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» ФИО4, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 поступили отзывы, заявления, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 220-237).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 22 ноября 2023 года № 24-97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест» и составила 384 427 736,1 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 июня 2025 года № (том 1 л.д. 206).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, является 1 января 2023 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 31 декабря 2023 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ФИО1 является собственником объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым №, общей площадью 9 967,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание (торговый центр), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 июня 2025 года № (том 1 л.д. 170-181).

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН, и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй.

Поскольку ФИО1 является собственником нежилого здания, и на нём лежит обязанность по уплате имущественного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, он вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

Как следует из обстоятельств дела, 6 мая 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 28 апреля 2025 года №, выполненный частнопрактикующим оценщиком Г

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 6 июня 2025 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 218-219).

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным исходя из следующего.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 3 июля 2025 года назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта от 23 июля 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Г, выполнен с нарушениями требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, утверждённых методик оценки; результаты, полученные в названном отчёте, не соответствуют действительной рыночной стоимости этого объекта недвижимости; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 24 апреля 2025 года составляет 295 560 000 рублей (том 2 л.д. 57-174).

Согласно дополнительному расчёту к заключению эксперта, составленному после поступления возражений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», рыночная стоимость спорного объекта составила 298 986 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы с учётом дополнительного расчёта, суд применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Закона об оценочной деятельности, подпункта 2 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подпунктов «г», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённых приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный частнопрактикующим оценщиком Г от 28 апреля 2025 года № о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 апреля 2025 года, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 6 июня 2025 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1 в части признания его незаконным не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания и дополнительный расчёт к нему, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом доходного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и сравнительного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки в соответствии с представленной правоустанавливающей документацией имеет разрешённое использование – здание (торговый центр), согласно карте функциональных зон г. Пензы входит в зону застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), фактически используется как торговый центр и гостиница при нём, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении объектов торговли и близких к нему по виду использования.

В рамках настоящего исследования и дополнительного расчёта сравнительный подход к оценке объекта применялся экспертом только для оценки земельного участка, на котором располагается объект оценки, для последующего вычитания рыночной стоимости земельного участка из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом после проведения анализа рынка экспертом были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение – для всех объектов-аналогов; на площадь – для всех объектов-аналогов; на площадь – для всех объектов-аналогов; на время продажи/предложения – для объектов-аналогов № 2 и № 3; на местоположение – для объекта-аналога № 1; на наличие выхода на красную линию к крупным автомагистралям – для объекта-аналога № 2; на наличие строений, сооружений, требующих демонтажа – для всех объектов-аналогов, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость земельного участка, на котором распложен объект оценки.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом экспертом был использован метод капитализации. Первоначально определена величина потенциального валового дохода, представляющего собой доход, генерируемый объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании с учётом дохода от вакантных площадей. После чего определён размер действительного валового дохода, представляющего собой валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы, добавляя прочие доходы от использования объекта. Затем определён чистый операционный доход, представляющий собой действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год, после чего произведён расчёт ставки капитализации и определена стоимость единого объекта недвижимости, из которого вычтена рыночная стоимость земельного участка и осуществлён расчёт рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, в том числе в указанной выше части, после получения письменных пояснений эксперта на возражения административного ответчика и дополнительного расчёта к заключению, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 24 апреля 2025 года в размере равном его рыночной стоимости 298 986 000 рублей.

Сторона административного ответчика после представления экспертом дополнительного расчёта стоимости спорного объекта недвижимости и уточнения административным истцом заявленных требований, оставила их разрешение на усмотрение суда, не поддержав ранее представленные возражения.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта от 23 июля 2025 года № и дополнительном расчёте к нему от 18 августа 2025 года № по состоянию на 24 апреля 2025 года в размере 298 986 000 рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 6 мая 2025 года – день обращения ФИО1 с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца просила не разрешать вопрос о понесённых ею судебных расходах.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 6 июня 2025 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 9 967,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание (торговый центр), расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 28 апреля 2025 года №, выполненного частнопрактикующим оценщиком Г, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 9 967,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание (торговый центр), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 апреля 2025 года в размере равном его рыночной стоимости – 298 986 000 (двести девяносто восемь миллионов девятьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной считать 6 мая 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 22 августа 2025 года.

Судья Е.М. Шелахаева