Решение № 2-434/2026 2-434/2026~М-110/2026 М-110/2026 от 21 апреля 2026 г. по делу № 2-434/2026

Дело №2-434/2026

УИД 50RS0022-01-2026-000197-65


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 апреля 2026 года г.Лобня

Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Озеровой Е.Ю.,

при секретаре Егиазарян Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к ООО «РУСТЭП» о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ООО «РУСТЭП» к ФИО1 об уменьшении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с данным иском, указав, что 30.05.2024 между сторонами заключен договор аренды жилого помещения – квартиры по адресу: ................, принадлежащей истцу на праве собственности. Пунктом 2.1 договора установлен размер арендной платы в размере 75 000 руб. в месяц, в т.ч. НПД 6% 4 500 руб.; коммунальные услуги подлежат оплате сотрудниками арендатора на основании документов, выставляемых управляющей компанией и сбытовыми организациями. Обязательства по снесению арендных платежей, оплате коммунальных услуг ответчиком надлежаще не исполнены. Согласно акту взаимных расчетов на 19.01.2026 задолженность по арендным платежам составляет 270 967,74 руб.: за период с октября 2025г. по декабрь 2025г. по 75 000 руб., за январь 2026г. – 45 967,74 руб.; задолженность по коммунальным услугам составляет: за май 2025г. – 8 798,43 руб., июнь 2025г. – 7 950,06 руб., июль 2025г. – 9 607,60 руб., ноябрь 2025г. – 14 619,02 руб., декабрь 2025г. – 22 404,40 руб. Пунктом 4.2 договора установлена неустойка за нарушение срока внесении я арендной платы в размере 0,01% от задолженности за каждый день просрочки. Неустойка за период с 01.10.2025 по 19.01.2026 составляет 1 894,39 руб. Гарантийным письмом от 21.11.2025 ответчик признал наличие задолженности по договору, обязался погасить ее до 15.12.2025, обязательство не исполнил. Досудебная претензия о погашении задолженности от 19.01.2026 оставлена без удовлетворения. Жилое помещение освобождено ответчиком 19.01.2026, акт приема передачи квартиры ответчиком не подписан. Просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с октября 2025г. по 19.01.2026 в размере 270 967,74 руб., по оплате коммунальных услуг за май, июнь, июль, ноябрь, декабрь 2025г. в размере 63 379,54 руб., неустойку аза нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.10.2025 по 19.01.2025 в размере 1 894,39 руб., а также до фактического исполнения обязательств.

ООО «РУСТЭП» предъявлен встречный иск к ФИО1 об уменьшении арендной платы, в обоснование указано на наличие в спорном жилом помещении в период с 01.08.2025 по 18.01.2026 существенных недостатков, снижающих возможность его использования: дефекты оконных конструкций (протекание при осадках), что приводило к намоканию внутренних поверхностей и ухудшало условия пользования; стойкий запах канализации, свидетельствующий о неисправности инженерных коммуникаций. Указанные недостатки возникли не по вине арендатора, предположительно вызваны естественным износом старых конструкций и на основании ч.4 ст.614 ГК РФ являются основанием для уменьшения арендной платы. Истец считает обоснованным снижение арендной платы за период с 01.08.2025 по 18.01.2026 на 8%, таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.08.2025 по 31.12.2025 подлежит снижению на 30 000 руб. (75 000*0,08*5=30 000), с 01.01.2026 по 18.01.2026 на 3 483,87 руб. (75 000*0,08*18/31=3 483,87). На основании изложенного просит уменьшить совокупный размер арендной платы по договору аренды жилого помещения от 30.05.2024 за период с 01.08.2025 по 18.01.2026 на 33 483,87 руб., произвести зачет встречных требований при разрешении требований первоначального иска.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) по доверенности ФИО2 иск поддержал, просил также взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины, указал, что при заключении договора ответчиком внесен обеспечительный платеж в размере 75 000 руб., который после расторжения договора арендатору не возвращен и не учтен при расчете задолженности, на причинение ущерба арендатором имуществу истца не ссылался. Пояснил, что задолженность по коммунальным услугам рассчитана с учетом НПД 6%. Против удовлетворения требований встречного иска возражал, указал, что в период действия договора арендатор с претензиями относительно технического состоянии квартиры, находящегося в ней инженерного оборудования не обращался.

Представитель ответчика (истца) ООО «РУСТЭП» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще, о причинах неявки не уведомил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании ч.ч.3,4 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика (истца).

Суд, изучив доводы исков, выслушав представителя истца (ответчика), исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 30.05.2024 между сторонами заключен договор аренды жилого помещения – квартиры по адресу: ................, принадлежащей ФИО1 на праве собственности; срок аренды установлен 11 месяцев и подлежит пролонгации в случае не уведомления арендатором за 30 дней до истечения срока аренды о намерении его продлить или расторгнуть (п.п.1.3, 5.1, 5.2); арендная плата установлена в размере 75 000 руб. в месяц с учетом НПД 6% 4 500 руб., коммунальные платежи оплачиваются отдельно сотрудниками арендатора на основании документов, выставляемых управляющей и сбытовыми организациями, срок внесения арендных платежей установлен не позднее 30го числа текущего месяца (п.п.2.1, 2.2); п. 2.3 договора установлена обязанность внесения арендатором обеспечительного взноса в размере 75 000 руб., который может быть удержан арендодателем в размере по согласованию сторон в случае повреждения имущества; за несвоевременное внесение арендной платы установлена неустойка в размере 0,01% в день от задолженности (п.4.2).

Квартира передана представителю ООО «РУСТЭП» по акту 30.05.2024 без каких – либо недостатков.

Из иска следует и не оспорено ответчиком, что договор аренды фактически расторгнут 19.01.2026, акт приема – передачи арендатором не подписан, сведений о наличии в квартире каких – либо повреждений не содержит.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

На основании п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Согласно п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По общему правилу оплата коммунальных и иных эксплуатационных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор, если обратное не установлено договором.

Из материалов дела и расчета истца следует, что задолженность по арендной плате за период с октября 2025г. по 19.01.2026 составляет 270 967,74 руб., из расчета 75 000 руб. в месяц, плата за январь 2026г. рассчитана исходя из периода фактического пользования (19 дн.). Расчет судом проверен, арифметически верен, ответчиком не оспорен.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (ч. 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п.1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ч. 2).

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (ч. 3).

Как указано в ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В судебном заседании представителем истца не оспаривался факт внесения арендатором обеспечительного платежа в размере 75 000 руб. в соответствии с п.2.3 договора в день заключения договора.

Из буквального толкования условий договора аренды от 30.05.2024 следует, что, обеспечительный платеж выполняет функции финансовой гарантии целостности и сохранности сдаваемой в аренду квартиры и содержащегося в ней имущества; каких-либо доказательств повреждения квартиры или имущества в ней в результате виновных действий арендатора истцом не представлено; обеспечительный платеж, уплаченный в счет возможного возникновения обязательств, связанных с сохранностью имущества, нанимателю не возвращен.

Таким образом, иск в указанной части подлежит удовлетворению с зачетом суммы обеспечительного платежа 75 000 руб. в счет задолженности за октябрь 2025г., с ответчика взыскивается задолженность по арендной плате за период с 01.11.2025 по 19.01.2026 в общем размере 195 967,74 руб. (75 000+75 000+45 967,74).

На основании п.2.1 договора, п.2 ст.616 ГК РФ с ответчика взыскивается задолженность по оплате коммунальных услуг на основании выставленных управляющей компанией платежных документов, представленных в материалы дела, за май 2025г. в размере 7 802,39 руб., июнь 2025г.- 7 050,06 руб., июль 2025г. – 8 519,95 руб., ноябрь 2025г. – 12 964,04 руб., декабрь 2025г. – 19 868,06 руб., а всего в размере 56 204,50 руб.

Доказательств несения истцом расходов по оплате жилищно – коммунальных услуг в большем размере в материалы дела не представлено, оснований для взыскания задолженности с учетом налога на профессиональный доход 6% не имеется, поскольку указанные расходы налогооблагаемым доходом истца не являются, фактически являются возмещением истцу расходов на содержание принадлежащего ей имущества в период пользования им арендатором.

Требования о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 0,01% в день от задолженности основаны на п.4.2 договора и не противоречат ст.330 ГК РФ, в связи с чем подлежат удовлетворению за период с 30.11.2025 по 08.04.2026, исходя из установленных договором срока внесения платежей и подлежащей взысканию задолженности, в размере 2 073,15 руб. (75 000*0,01%*30 дн. (с 30.11.2025 по 29.12.2025)=225 руб.; 150 000*0,01%*20 дн. (с 30.12.2025 по 19.01.2026)=300 руб.; 195 967,74*0,01%*79 дн. (с 20.01.2026 по 08.04.2026)=1 548,15 руб.).

Оснований для применения ст.333 ГК РФ и снижения неустойки суд не усматривает, поскольку неустойка в установленном размере соразмерна последствиям нарушения обязательства, сроку просрочки исполнения обязательства, сумме основного обязательства.

Согласно п.65 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2017 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательства» по смыслу ст.330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательств.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает неустойку, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом – исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч.1 ст.7, ст.8, п.16 ч.1 ст.64, ч.2 ст.70 Закона об исполнительном производстве).

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,01% за каждый день просрочки, начисляемых на сумму долга 195 967,74 руб., начиная с 09.04.2026 по день фактического исполнения обязательства подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требований встречного иска и уменьшения совокупного размера арендной платы за период с 01.08.2025 по 18.01.2026 на испрашиваемую сумму 33 483,87 руб. не имеется.

На основании п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указал Верховный Суд РФ, поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (п. 4 Обзора судебной практики №2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015).

Истцом по встречному иску в нарушение ст.56 ГПК РФ не предоставлено допустимых и относимых доказательств невозможности использования спорной квартиры в заявленный период в связи с наличием в ней конструктивных недостатков. С претензиями относительно качества переданного в аренду имущества, требованиями об устранении недостатков арендатор ООО «РУСТЭП» к ФИО1 как в период действия договора, так и после его расторжения не обращался, равно как и не воспользовался предоставленным действующим законодательством и договором правом на расторжение договора аренды, предъявил требования о соразмерном уменьшении арендной платы после обращения ФИО1 в суд с иском о взыскании задолженности по установленным договором платежам.

Таким образом, в удовлетворении требований встречного иска надлежит отказать.

На основании ст.ст.94,98 ГПК РФ с ООО «РУСТЭП» взыскиваются расходы ФИО1 по оплате госпошлины соразмерно удовлетворенным требованиям в сумме 8 627,36 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО7 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «РУСТЭП» в пользу ФИО1 ФИО8 задолженность по арендной плате по договору аренды жилого помещения от 30.05.2024 за период с 01.11.2025 по 19.01.2026 в размере 195 967,74 руб., задолженность по коммунальным платежам за май, июнь, июль, ноябрь, декабрь 2025г. в размере 56 204,50 руб., неустойку за нарушение срока внесения арендной платы за период с 30.11.2025 по 08.04.2026 в размере 2 073,15 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 8 627,36 руб., а всего взыскать 262 872,75 руб.

Производить взыскание с ООО «РУСТЭП» в пользу ФИО1 ФИО9 неустойки за нарушение срока внесения арендной платы на сумму долга 195 967,74 руб. из расчета 0,01% в день, начиная с 09.04.2026 по день фактического исполнения обязательства.

В остальной части требований о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки, расходов по оплате госпошлины ФИО1 ФИО11 – отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «РУСТЭП» к ФИО1 ФИО10 об уменьшении арендной платы – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Озерова Е.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2026 года.