Решение № 2-5459/2024 2-739/2025 2-739/2025(2-5459/2024;)~М-4370/2024 М-4370/2024 от 23 октября 2025 г. по делу № 2-5459/2024

Дело № 2-739/2025

УИД 76RS0014-01-2024-004775-41

Изгот.24.10.2025 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль16 октября 2025 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Доколиной А.А.,

при секретаре Щербаковой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратились в Кировский районный суд г.Ярославля с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», в котором просила взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков объекта долевого строительства – квартиры, в размере 584 790 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей 00 копеек, в счет возмещения расходов по составлению заключения специалиста 32 000 рублей 00 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу на основании договора участия в долевом строительстве №144-02-075КВ/2022ЯР от 30.06.2022 года, заключенного с ответчиком, принадлежит двухкомнатная квартира № расположенная по <адрес> Оплата по договору в размере 8 617 901 рубль 00 копеек произведена участниками долевого строительства в поленом объеме, в том числе, 2 617 901 рубль 00 копеек – за счет собственных средств и 6 000 000 рублей 00 копеек – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.

27.03.2024 года указанная квартира была принята участником долевого строительства по акту приема-передачи. В процессе приемки квартиры были выявлены недостатки: неровности стен, полов, потолков, неровно уложена плитка, имеются дефекты окон и загрязнение стеклопакетов.

Для определения стоимости устранения выявленных недостатков ФИО1 обратилась в ООО «Региональный центр судебной экспертизы». Согласно заключению специалиста по строительно-техническому исследованию №61/24 от 08.05.2024 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ1 стоимость работ по устранению недостатков составляет: по дефектам отделочных работ 400 730 рублей 00 копеек, по дефектам изделий из ПВХ профилей – 184 065 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения судом гражданского дела по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №33/2025 от 22.08.2025 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ2 застройщиком при проведении строительно-монтажных работ допущены нарушения сводов правил, национальных стандартов, проектной документации. Стоимость устранения недостатков составляет 480 134 рубля 00 копеек, стоимость годных остатков (остаточная стоимость материалов) – 21 500 рублей 00 копеек.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2, согласившись с выводами судебной экспертизы, уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» денежные средства в счет устранения строительных недостатков квартиры в размере 458 634 рубля 00 копеек, в остальной части заявленные требования поддержала. Дополнительно пояснила, что истец обращалась к ответчику с досудебной претензией, однако в добровольном порядке строительные недостатки застройщиком устранены не были, в связи с чем ФИО1 впоследствии за свой счет произвела ремонтные работы.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», надлежаще извещенный, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменного отзыва (т.2, л.д.8-12), дополнений к отзыву, согласно которым на момент проведения судебной экспертизы недостатков в квартире, принадлежащей истцу, не выявлено. В ходе осмотра 11.02.2025 года выявлено, что истцом в квартире произведена масштабная перепланировка и ремонт, демонтированы межкомнатные перегородки, возведены новые, заменены оконные и дверные блоки. Указанные действия истца привели к существенному изменению первоначального состояния квартиры, невозможности установления первоначального объема недостатков.

В то же время, в случае, если суд придет к выводу об удовлетворении исковых требований, необходимо учитывать, что в соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Штраф и неустойка в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ не подлежит взысканию, поскольку претензия в адрес застройщика поступила в период действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года. Также необходимо учитывать, что действие моратория продлено постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 года №925 на срок до 31.12.2025 года.

Истцами не доказан факт причинения им действиями ответчика морального вреда. Расходы по составлению заключения специалиста истец понес по собственной инициативе, оно не является допустимым доказательством по делу, в связи с чем указанные расходы взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного, ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» просит в удовлетворении заявленных требований отказать, а в случае их удовлетворения предоставить отсрочку исполнения решения суда до окончания срока действия моратория, предусмотренного Постановлением Правительства РФ №326 от 18.03.2024 года.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч.1, 2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 1, 3, 4, 5, 6 ст.8 ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 года, в соответствии с ч.6 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта. При этом выбор способа возмещения в виде денежной выплаты не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ и не свидетельствует о злоупотреблении истцами своими правами.

Судом установлено, что истцу на основании договора участия в долевом строительстве №144-02-075КВ/2022ЯР от 30.06.2022 года, заключенного с ответчиком, принадлежит двухкомнатная квартира №, расположенная по <адрес> Оплата по договору в размере 8 617 901 рубль 00 копеек произведена участниками долевого строительства в поленом объеме, в том числе, 2 617 901 рубль 00 копеек – за счет собственных средств и 6 000 000 рублей 00 копеек – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.

27.03.2024 года указанная квартира была принята участником долевого строительства по акту приема-передачи. В процессе приемки квартиры были выявлены недостатки: неровности стен, полов, потолков, неровно уложена плитка, имеются дефекты окон и загрязнение стеклопакетов.

Для определения стоимости устранения выявленных недостатков ФИО1 обратилась в ООО «Региональный центр судебной экспертизы». Согласно заключению специалиста по строительно-техническому исследованию №61/24 от 08.05.2024 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ1 стоимость работ по устранению недостатков составляет: по дефектам отделочных работ 400 730 рублей 00 копеек, по дефектам изделий из ПВХ профилей – 184 065 рублей 00 копеек.

11.10.2024 года в адрес истца направлялась претензия с требованием о возмещении стоимости устранения недостатков (л.д.14,15), однако в добровольном порядке данная претензия удовлетворена не была. В ходе рассмотрения судом гражданского дела по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №33/2025 от 22.08.2025 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ2 застройщиком при проведении строительно-монтажных работ допущены нарушения сводов правил, национальных стандартов, проектной документации. Стоимость устранения недостатков составляет 480 134 рубля 00 копеек, стоимость годных остатков (остаточная стоимость материалов) – 21 500 рублей 00 копеек.

Истец согласилась с выводами судебной экспертизы, уточнив исковые требования в части размера возмещения стоимости устранения выявленных недостатков квартиры.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения гражданского дела нашел свое подтверждение факт передачи истцу ответчиком квартиры с недостатками.

Возражения ответчика в части того, что на момент осмотра квартиры судебным экспертом 11.02.2025 года выявлен факт проведения истцом в квартире перепланировки и ремонта, в ходе которого демонтированы межкомнатные перегородки, возведены новые, заменены оконные и дверные блоки, в связи с чем невозможно установить первоначальный объема недостатков, отклоняются судом, поскольку судебному эксперту были в полном объеме предоставлены материала гражданского дела, в том числе, оригинальные фотоматериалы осмотра квартиры, проведенного специалистами ОРГАНИЗАЦИЯ1 15.04.2024 года. О проведении данного осмотра ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» был уведомлен надлежащим образом. Использование данных материалов не противоречит требованиям законодательства об экспертной деятельности, в частности, Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Выводы судебного эксперта ответчиком не опровергнуты.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. После получения уведомления об осмотре квартиры ФИО1 ответчик не был лишен возможности принять участие в осмотре, произвести фотофиксацию, подготовить соответствующее заключение о наличии (отсутствии) строительных недостатков квартиры, либо оспорить стоимость устранения указанных недостатков, а также предпринять меры по их устранению. Однако указанные действия ответчиком не предприняты, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что объем строительных недостатков квартиры, принадлежащей истцу и стоимость их устранения должны быть определены в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ОРГАНИЗАЦИЯ2 Выводы эксперта подробны и последовательны, имеются ссылки на нормы и правила, объект экспертом осмотрен, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст.307 УК РФ.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то, что в соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 26.12.2024 года №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В соответствии с п.4.1 договора участия в долевом строительстве №144-02-075КВ/2022ЯР от 30.06.2022 года цена договора составляет 8 617 901 рубль 00 копеек. Таким образом, 3% от данной суммы - 258 537 рублей 03 копейки.

В то же время, согласно п.7.3 договора участия в долевом строительстве от 13.06.2023, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причинённые убытки сверх неустойки.

Таким образом, условиями договора, согласованными сторонами размер возмещения убытков застройщиком в полном объеме, в связи с чем размер взыскания не может быть ограничен 3% от цены договора.

Учитывая изложенное, денежные средства в размере 458 634 рубля 00 копеек (480 134,00 – 21 500,00) подлежат взысканию с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в пользу истца.

Пунктом 1 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В силу положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» финансовые санкции не начисляются за период со дня его вступления в силу (22.03.2024 года) до 31.12.2025 года.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Как следует из материалов дела (т.1, л.д.14-15) претензия в адрес застройщика направлена 11.10.2024 года, то есть, в период действия моратория, в связи с чем штраф не подлежит начислению, данное требование истцом не заявлено.

В соответствии с п.1 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 года №33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Вина ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в нарушении прав потребителя ФИО1, выразившаяся в передаче объекта долевого строительства с недостатками, судом установлена.

В соответствии со ст.ст. 151, 1101 ГК РФ, п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 года №33 при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание характер и степень физических и нравственных страданий истца, иные заслуживающие внимания обстоятельства, требования разумности и справедливости. С учетом конкретных обстоятельств дела суд считает разумным и достаточным взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в сумме 458 634 рубля 00 копеек до 31.12.2025 года подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом понесены расходы по составлению заключения об оценке ущерба в размере 32 000 рублей 00 копеек. Суд учитывает, что данное заключение являлось необходимым для обращения в суд с исковым заявлением, в связи с чем данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Также в силу ст.103 ГПК РФ с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в доход бюджета г. Ярославля подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 965 рублей 85 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН <***>), в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 458 634 рубля 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек, в счет возмещения расходов по составлению заключения 32 000 рублей 00 копеек, а всего 505 634 рубля 00 копеек.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» отсрочку исполнения решения суда в части требования о взыскании в пользу ФИО1 расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 458 634 рубля 00 копеек до 31 декабря 2025 года включительно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» в бюджет муниципального образования г.Ярославль государственную пошлину в размере 16 965 рублей 85 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья А.А.Доколина.