Апелляционное определение № 33А-695/2026 от 27 января 2026 г.

Судья Соснова А.М. УИД 39RS0007-01-2025-000489-49

Дело № 2а-512/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33а-695/2026
28 января 2026 года
г.Калининград
Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тимощенко Р.И.,

судей Быстровой М.А., Неробовой Н.А.

при секретаре Ковтун Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 12 сентября 2025 года по административному делу по административному иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконными отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, возложении обязанности устранить нарушение.

Заслушав доклад судьи Неробовой Н.А., объяснения представителя административного ответчика администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО2, поддержавшей апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, пояснения представителя административного истца ФИО1 ФИО3, возражавшего против удовлетворения жалобы, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным иском к администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», в котором просила признать незаконным отказ от 04 марта 2025 года № 2369 заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды № 48 от 03 февраля 2020 года земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, вблизи жилого дома № №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «садоводство», возложить на администрацию муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» обязанность заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды на три года, в обоснование своих требований указав на отсутствие доказательств несоблюдения условий договора аренды, неосвоения участка в соответствии с его целевым назначением, незначительное нарушение срока подачи соответствующего заявления о продлении договора аренды по уважительным причинам, ввиду состояния ее здоровья, нахождения на стационарном лечении, а также на заключение соглашения о переуступке прав по договору аренды незадолго до окончания его срока, отсутствие до ее обращения заявлений о расторжении договора, продолжение использования ею земельного участка без возражений со стороны арендодателя, что, по ее мнению, свидетельствует о том, что на момент подачи заявления договор действовал.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО4

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от 12 сентября 2025 года административное исковое заявление ФИО1 удовлетворено частично, признан незаконным отказ администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» от 04 марта 2025 года № 2369 заключить со ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> вблизи жилого дома № №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «садоводство»; на администрацию муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 11 февраля 2024 года о продлении договора аренды от 03 февраля 2020 года № 48 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи жилого дома № №. В удовлетворении остальных требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе административный ответчик администрация муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» выражает несогласие с состоявшимся решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме, указывая на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов суда обстоятельствам административного дела и нормам земельного законодательства, обращая внимание, что срок аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ года, ввиду чего предусмотренная положениями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) совокупность условий для заключения нового договора аренды без проведения торгов отсутствовала, поскольку ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением после окончания срока действия договора аренды, о чем в оспариваемом ответе ей было сообщено одновременно с решением администрации отказаться от исполнения договора. Договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года прекращен, факт государственной регистрации прекращения договора аренды имеет место, что судом не учтено. Каких-либо противоречий в оспариваемом решении администрации не содержится. С учетом изложенного полагает, что ссылки суда на то, что срок аренды составил менее одного года, у ФИО1 отсутствует задолженность по арендной плате, административным ответчиком не доказано существенное нарушение ею условий договора аренды или нецелевое использование земельного участка не имеют правового значения. Также, отмечает, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды о его продлении не предусмотрено земельным законодательством.

На апелляционную жалобу представителем административного истца ФИО1 – ФИО3 принесены письменные возражения с просьбой об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы – без удовлетворения.

Административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, с ходатайствами об отложения слушания не обращались.

С учетом положений ст.ст. 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч.9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (п.1); соблюдены ли сроки обращения в суд (п.2); соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами (п.3); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (п.4).

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пп. 1 и 2 ч. 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пп. 3 и 4 ч. 9 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ года между администрацией муниципального образования «Багратионовский городской округ» и ФИО5 был заключен договор аренды № № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи жилого дома № № кадастровый номер №, разрешенное использование – садоводство, цель использования – ведение садоводства, по условиям которого срок аренды земельного участка определен с ДД.ММ.ГГГГ года и по ДД.ММ.ГГГГ года, договор действует до окончания срока аренды или досрочного его расторжения, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с установленными ограничениями, разрешенным использованием, исключительно в его границах и для целей, указанных в договоре, соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов в течение всего периода использования земельного участка, вносить своевременно и в полном объеме арендную плату. Договор может быть расторгнут досрочно при существенном нарушении условий договора – несоблюдение сроков освоения земельного участка (неиспользование земельного участка в течение трех лет), использование земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки земельного участка и прилегающей территории, систематическом невнесении более двух раз подряд арендной платы, в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ, в случае если не одна из сторон не отказалась от договора, не обратилась за заключением договора на новый срок, договор по истечении срока аренды прекращается. Договор аренды прекращается с момента получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора.

После смерти ФИО5 права арендатора по указанному договору перешли к ФИО4 (свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года).

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по данному договору аренды земельного участка, которое зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ года, о чем администрация муниципального образования была уведомлена, что следует из заявления ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением, в котором просила предоставить ей возможность продления договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года земельного участка с кадастровым номером №.

В ответе администрации от 04 марта 2025 года (исх. № 2369) за подписью врио главы администрации ФИО6 ФИО1 было сообщено, что срок аренды земельного участка по договору истек ДД.ММ.ГГГГ года.

Дополнительно указано на то, что в рамках муниципального земельного контроля проведено выездное обследование земельного участка, по результатам которого установлено что за весь срок действия договора арендатор не приступил к освоению данного земельного участка по целевому назначению, отсутствуют следы обработки почвы, посевов сельскохозяйственных культур, не проводятся мероприятия по защите земель от деградации, в связи с чем в действиях ФИО1 усматриваются нарушения п. 5.2.1 договора аренды (обязанность использовать земельный участок в соответствии с установленными ограничениями, разрешенным использованием, исключительно в его границах и для целей, указанных в договоре, соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов в течение всего периода использования земельного участка). Из данного ответа также следует, что на основании п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) администрация уведомила настоящим письмом ФИО1 о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления.

Учитывая вышеизложенное, при руководстве ст. 39.16 ЗК РФ, принято решение об отказе в заключении на новый срок договора аренды вышеуказанного земельного участка с заявителем.

Также, судом установлено, что ФИО1 одновременно направлено соглашение о расторжении договора, которое получено ею 13 марта 2025 года.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что конкретное основание для отказа в заключении договора аренды со ФИО1 в оспариваемом ответе не приведено (не указан пункт ст. 39.6 ЗК РФ). При этом в самом ответе содержатся выводы, которые противоречат друг другу, что не позволяет определить точное основание для отказа, так как в одном абзаце ответа указано, что срок договора истек, а в другом - что договор возобновлен на неопределенный срок, о расторжении договора аренды в одностороннем порядке только заявлено. В случае возобновления договора аренды земельного участка на основании ст. 621 ГК РФ, о чем указано самим административным ответчиком, оснований считать, что ФИО1 подала заявление о заключении с ней, как арендатором спорного земельного участка, нового договора аренды за пределами его срока не имелось. Указание представителем административного ответчика в судебном заседании на то, что основанием для отказа явилось обстоятельство, предусмотренное пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, учитывая противоречия в принятом решении, не свидетельствует о том, что решение об отказе в заключении договора аренды на дату его принятия отвечало требованиям закона.

Кроме того, при описаний оснований для отказа в заключении договора аренды, указано на нарушение ФИО1 п. 5.2.1 договора аренды, поскольку в рамках муниципального земельного контроля проведено выездное обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что за весь срок действия договора арендатор не приступил к освоению данного земельного участка по целевому назначению, на нем отсутствуют следы обработки почвы, посевов сельскохозяйственных культур, не проводятся мероприятия по защите земель от деградации. Вместе с тем, данное основание для отказа в заключении со ФИО1 договора аренды земельного участка административным ответчиком суд счел не доказанным, поскольку представленный администрацией акт б/н от 04 марта 2025 года обследования спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок не используется, зарастает древесно-кустарниковой и травянистой сорной растительностью, составленный за весь период аренды один раз, не доказывает, что за весь срок действия договора арендатор не приступил к освоению данного земельного участка по целевому назначению. Сведений о том, что на земельном участке отсутствуют следы обработки почвы, не осуществляется посев сельскохозяйственных культур, не проводятся мероприятия по защите земель от деградации, в акте не указано, представленная к акту фотография фиксирует лишь часть земельного участка. На основании данной фотографии установить какие-либо конкретные нарушения достоверно не представляется возможным. За период с 2020 года по август 2024 года обследование земельного участка не проводилось, допустимых доказательств нарушения ФИО1 требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов в течение всего периода использования земельного участка суду не представлено. Кроме того, суд учел дату заключения соглашения о переуступке прав по договору аренды, приняв во внимание незначительный срок аренды, а также фотографии земельного участка, представленные административным истцом, из которых следует, что участок обработан, на нем произрастают древесно-кустарные растения, высажены новые деревья, весной проведена процедура фрезирования всего земельного участка, отсутствие у ФИО1 задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что оспариваемое решение об отказе в заключении договора аренды не содержит указания на конкретное основание для такого отказа, содержит противоречия, которые могли существенным образом повлиять на решение по заявлению ФИО1, административным ответчиком не доказано существенное нарушение ФИО1 условий договора аренды или нецелевое использование земельного участка, фактический срок аренды составил менее года, ввиду чего заключил о наличии правовых оснований для признания его незаконным и возложения на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы ГК РФ к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

До 1 марта 2015 года ЗК РФ не содержал запрета на возможность возобновления договора аренды публичного земельного участка на новый или неопределенный срок по правилам п. 2 ст.621 ГК.

Введенной в действие 01 марта 2015 года ст. 39.6 ЗК РФ установлен запрет на такое возобновление.

Статьей 39.6 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В силу положения пп. 32 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в пп. 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пп. 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с п.15 си. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

В соответствии с п.3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

В силу п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Следовательно, при отсутствии в совокупности условий п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Проверив правомерность оспариваемого решения по изложенным в нем мотивам, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у администрации Багратионовского муниципального округа законных оснований для отказа ФИО1 в удовлетворении поданного ею заявления, поскольку совокупность вышеуказанных условий в настоящем случае отсутствует.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № № был заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером №, предназначенного для ведения садоводства, на определенный срок – <данные изъяты> лет (по ДД.ММ.ГГГГ года; п. 2.1 договора).

Согласно п. 9.7 данного договора в случае, если ни одна из сторон не отказалась от настоящего договора до истечения срока, установленного договором, или не обратилась за заключением договора на новый срок, договор по истечении срока аренды, указанного в п.2.1 настоящего договора, прекращается.

Вышеуказанный договор аренды прекратил свое действие.

Судебная коллегия отмечает, что использование земельного участка по истечении срока действия договора аренды и отсутствие возражений со стороны арендодателя правовых последствий в виде признания договора аренды земельного участка пролонгированным не влечет.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных п.8 ст. 39.15 или ст. 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, до истечения указанного срока административный истец с заявлением о продлении срока действия договора не обращалась, обратилась в администрацию с заявлениями о его продлении после истечения срока действия договора аренды земельного участка, такое фактическое основание, подтвержденное при рассмотрении дела, оспариваемое решение администрации содержит, равно как и ссылки на вышеперечисленные нормы земельного законодательства (ст.ст. 39.6, 39.16 ЗК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное основание к отказу в удовлетворении поступившего заявления основано на законе и не нарушает прав административного истца.

При этом судебная коллегия отмечает, что, вопреки выводам суда, приведенные административным ответчиком в оспариваемом решении наряду с положениями п.4 ст. 39.6 ЗК РФ положения гражданского законодательства не свидетельствуют о наличии каких-либо противоречий относительно принятого администрацией по существу поступившего обращения решения, а неверное указание одного из оснований не свидетельствует об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении поступившего заявления в целом и не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения администрации.

В соответствии с п. 2 ст. 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

С учетом вышеизложенного, применительно к вышеустановленным фактическим обстоятельствам дела и нормам права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для признания оспариваемого решения администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» от 04 марта 2025 года незаконным и удовлетворения заявленных ФИО1 административных исковых требований у суда первой инстанции не имелось, ввиду чего решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 12 сентября 2025 года подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных ею административных исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 12 сентября 2025 года отменить и принять по делу новое решение, которым административные исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи