Решение № 3А-193/2022 3А-193/2023 3А-193/2023~М-191/2023 М-191/2023 от 10 декабря 2023 г. по делу № 3А-193/2022

УИД 780S0000-01-2023-000760-80

Дело № 3а-193/2022


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 декабря 2023 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Алешечкиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Омега-Инвест» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Омега-Инвест» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <...> рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости Объекта, определенной по состоянию на 1 января 2022 года в размере <...> рублей, административный истец предоставил отчёт об оценке № 3812В/2023 от 21.04.2023 года, выполненный оценщиком ООО «Альфа Прайс».

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, полагая заключение проведенной по делу судебной экспертизы необоснованным.

Представители административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и административного ответчика СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в суде полагали возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением проведенной по делу судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о слушании дела извещен, возражений по существу заявленных требований не представил, представителя в суд не направил.

Выслушав объяснения представителей сторон, пояснения эксперта , исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» утверждена по состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость принадлежащего на праве собственности административному истцу земельного участка с кадастровым номером №... площадью 7000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> (далее - Объект), в размере <...> рублей. 20 января 2023 года указанные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года, подлежащей применению с 01 января 2023 года, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (т.1 л.д.9-14).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 3812/В от 21.04.2023г., выполненный ООО «Альф-Прайс», согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на 01 января 2022 года составляет <...> рублей (т.1 л.д.23-60).

Согласно разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года; проведение экспертизы поручено ФБУ «Северо-западный центр судебной экспертизы».

Согласно заключению судебной экспертизы от 27 октября 2023 года № 2803/12-4 отчет об оценке № 3812/В от 21 апреля 2023г., выполненный оценщиком ООО «Альф-Прайс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а именно, в части выбора подходов к оценке стоимости – необоснован отказ от применения доходного подхода; проводимые при применении сравнительного подхода расчеты основаны на несопоставимых объектах-аналогах с применением необоснованных корректировок.

Так, экспертом указано, что при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик использует 4 объекта-аналога, 3 из которых (аналоги №№1,2,4) являются участками производственно-складского назначения в локации промышленной зоны Шушары и не сопоставимы по месту положения в части окружающей застройки с Объектом, на котором фактически расположен объект торговли в окружении многоэтажной жилой застройки, что не учтено в расчетах, произведенная корректировка на функциональное назначение указанных объектов составляет 51,5 %, что свидетельствует о несопоставимости сегментов рынка указанных объектов-аналогов с Объектом; повышающая корректировка в размере 42 % для объекта-аналога № 1 на наличие коммуникаций, с указанием на отсутствие возможности подключения земельного участка к инженерным коммуникациям, является необоснованной при том, что соседние земельные участки застроены, абсолютная валовая корректировка объекта-аналога № 1 в размере 145 % свидетельствует о несопоставимости объекта-аналога по своим основным ценообразующим характеристикам.

Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 года земельного участка с кадастровым номером №... составляет <...> рублей (т.2 л.д.18-103). В своих устных и письменных пояснениях суду эксперт в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ дал разъяснения заключения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в экспертном заключении ясно и недвусмысленно с учетом дополнительных пояснений эксперта в суд, изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы эксперта подробно мотивированы.

Из приведенных экспертом доводов, оснований не согласиться с которыми не имеется, в том числе, с учетом положений пп.4 п.5 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценке» № 200 от 14.04.2022 года, следует, что три объекта-аналога несопоставимы с Объектом, с учетом нахождения их в промышленной зоне, не предусматривающей транспортные и пешеходные потоки, необходимые для размещения торговых объектов, выявленные экспертом нарушения повлияли на достоверность итогового результата рыночной стоимости Объекта в отчете об оценке, составленном ООО «Альфа-Прайс», в связи с чем указанный отчет не может быть принят судом для установления кадастровой стоимости Объекта.

При этом суд полагает, что заключение с учетом дополнительных пояснений эксперта в суде содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, рыночная стоимость Объекта экспертом определена сравнительным и доходным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован.

При использовании сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, видом разрешенного использования которого является «для размещения объектов торговли», подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, выполнены необходимые корректировки на дату предложения, скидки на торг, расположение относительно красных линий, наличие ограждения, инженерных коммуникаций, наличие покрытия участка, площадь земельного участка; экспертом обоснован вес примененного доходного подхода, в рамках которого экспертом определены среднерыночные наиболее вероятные параметры для проекта, в частности арендная ставка, при невозможности гарантировать точное совпадение при реализации проекта расчетных параметров с фактическими.

Доводы административного истца о том, что используемые экспертом при сравнительном подходе объекты-аналоги расположены в иных территориальных зонах и в границах иного вида застройки, предусматривающей размещение административно-управленческих и общественных объектов, обеспечения занятий спортом, торговых объектов, для размещения объектов коммерческой деятельности, сельскохозяйственного использования, находятся на значительном удалении от Объекта, по мнению суда, не свидетельствуют о несопоставимости их с Объектом, при том, что указанные земельные участки являются незастроенными, расположены в зоне с высокой проходимостью и транспортным потоком, как и Объект, позволяющей размещение торгового объекта как обеспечивающего наибольшую прибыльность в границах такой территории, к основным видам разрешенного использования этих объектов в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, относится размещение магазинов.

Использование экспертом объекта-аналога № 1 не свидетельствует о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности, так как в связи с ретроспективной датой оценки подбор объектов-аналогов объективно является затруднительным, при этом указанный объект выставлен на продажу с разницей менее 12 месяцев по сравнению с датой оценки; объект-аналог № 2 с видом разрешенного использования «спорт» согласно представленному экспертом объявлению, предлагался при продаже для размещения объекта оптовой торговли; размещение объекта-аналога № 3 не в пределах жилой застройки не свидетельствует о несопоставимости его с Объектом, при том, что размещение торгового объекта на этом участке является допустимым, различие в возможных к размещению на земельных участках видах торговых объектов, согласно пояснениям эксперта, не влияет на их рыночную стоимость. Таким образом, объекты-аналоги сопоставимы с Объектом как объекты торговли, имеют соотносимую площадь.

Доводы административного истца об отсутствии в экспертном заключении достаточной информации об объектах-аналогах при использовании доходного подхода не соответствуют содержанию экспертного исследования, приведенная экспертом информация о содержании объявлений в отношении объектов-аналогов при использовании сравнительного подхода является достаточной и проверяемой.

Факт размещения на смежном с Объектом земельном участке образовательного учреждения, что обуславливает, как указывает административный истец, ограничения на определенной территории продажи алкогольной, табачной и никотиносодержащей продукции, не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта при использовании доходного подхода, поскольку указанное обстоятельство не влияет на оценку Объекта как объекта торгового назначения.

Также не может свидетельствовать о значительном влиянии на определенную экспертом рыночную стоимость Объекта факт расположения в границах Объекта ограничения в виде охранной зоны газораспределительной сети высокого давления, площадью 454 кв.м., поскольку в силу пункта 14 Правил установления охранных зон газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. № 160 размещение объектов торговли в таких границах не запрещено.

Суд также соглашается с доводами эксперта о том, что наличие в границах Объекта охранной зоны объектов электросетевого хозяйства – ВЛ 10 кВ, площадью 1317 кв.м. не оказывает существенного влияния на определенную экспертом рыночную стоимость Объекта, при том, что указанное обременение занимает незначительную территорию по границе участка, что не исключает его использования с учетом положений пункта 10 Постановление Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», при том, что площадь застройки Объекта ограничена в силу пункта 1.2.1 Приложения № 7 «Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон, за исключением градостроительных регламентов в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга», Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524,

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение подтверждает достоверную итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, оценивая доводы представителей административных ответчиков относительно возможности определения кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что в силу части 1 статьи 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 КАС РФ, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.

В обоснование административного иска административный истец указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена, в связи с чем заявленные им требования сводятся к ее уменьшению.

Поскольку при рассмотрении дела доводы административного истца о завышении установленной административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость этого участка превышает оспариваемую кадастровую стоимость, административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие правомерность заявленных требований, то в удовлетворении административного иска следует отказать. Установление же судом рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, превышающем его кадастровую стоимость, ухудшило бы положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ООО «Омега-Инвест» в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина