Решение № 2-5439/2024 2-5439/2024~М-4766/2024 М-4766/2024 от 19 декабря 2024 г. по делу № 2-5439/2024

2-5439/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2024 года г. Астрахань

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи И.А. Марисова,

при секретаре Зуевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерство имущественных и градостроительных отношений <адрес> к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Астраханский Автомост», <ФИО>2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Истец, Министерство имущественных и градостроительных отношений <адрес> обратилось в суд с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Астраханский Автомост», <ФИО>2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер> степенью готовности 2%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящемся по адресу: <адрес>, пер. Ульяновский 6-й, <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030642:1280, площадью 751 +/-2 кв.м., на котором располагается объект незавершенного строительства, был предоставлен на праве аренды по договору <номер> от <дата><ФИО>2. Вид разрешенного использования земельного участка – «для строительства комплекса индивидуальных жилых домов с участками». Срок аренды с <дата> по <дата>. Дата окончания срока аренды - <дата>. В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от <дата> №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <дата> или такой земельный участок предоставлен до <дата> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В настоящее время срок, установленный договором аренды <номер> от <дата>, истек. Согласно позиции истца, возможность предоставления земельного участка в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от <дата> №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» использована. В случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. Просил суд изъять у общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Астраханский автомост» путём продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер> степенью готовности 2% расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер> находящемся по адресу <адрес> пер. Ульяновский 6-й <адрес>. Обязать общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «астраханский автомост» предоставить министерству имущественных и градостроительных отношений <адрес> реквизиты для перечисления денежных средств, полученных в результате продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер>

В судебном заседании представитель истца Министерство имущественных и градостроительных отношений <адрес><ФИО>5 заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Астраханский автомост», <ФИО>2 представитель третьего лица управление муниципального имущества администрации муниципального образования «<адрес>», администрации МО «<адрес>» надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

От представителя по доверенности за <ФИО>2 <ФИО>6 поступило заявление с возражениями относительно заявленных требований, просила отказать в иске и рассмотреть гражданское дело в отсутствии ответчика <ФИО>2 и его представителя.

Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Суд выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно части 33 статьи 34 Федерального закона от <дата> № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

В силу части 1 статьи 35 Федерального закона от <дата> № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный нормативно-правовой акт вступил в силу с <дата>.

Федеральным законом от <дата> № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от <дата> № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с <дата> утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с <дата> не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от <дата> № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с <дата>, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <дата> или такой земельный участок предоставлен до <дата> в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства РФ от <дата><номер>.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата><номер> (далее – Правила <номер>), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основопологающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует ограничениям, предусмотренных статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей предел осуществления гражданских прав и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, не допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Как следует из материалов дела, что <ФИО>2 на основании соглашения об отступном в июне 2020 было приобретено право собственности на объект незавершенного строительства у ООО «СК «Астраханский автомост». После оформления права собственности на объекты, было оформлено и право аренды на земельный участок. Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> ООО «СК «Астраханский автомост» признано несостоятельным (банкротом) (<номер> в отношении него была введена процедура конкурсного производства. В рамках конкурсного производства определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> было отменено соглашение об отступном и применены последствия недействительности сделки: было восстановлено право собственности ООО «СК «Астраханский автомост» на указанные объекты незавершенного строительства и было восстановлено право требования <ФИО>2 к ООО «СК «Астраханский автомост».

Определением суда от <дата> производство по делу <номер> о несостоятельности (банкротстве) ООО «СК «Астраханский автомост» прекращено, а определением Арбитражного суда <адрес> в рамках дела о банкротстве <дата> было утверждено мировое соглашение, по условиям которого к <ФИО>2 перешли права на указанный ОНС и прекращено его право требования к ООО «СК «Астраханский автомост».

Вновь право собственности на указанный объект было зарегистрировано в ЕГРН <дата>.

Таким образом, с момента признания Арбитражным судом недействительным соглашения об отступном – 18.11.2022г. и до утверждения им мирового соглашения – 19.10.2023г., объект выбывал из собственности <ФИО>2 не по его вине.

Поскольку в соответствии с решением Арбитражного суда права на объекты перешли к первоначальному собственнику, то права на земельный участок не могли остаться у <ФИО>2, он не мог использовать земельный участок для строительства объектов, которые выбыли из его владения.

После регистрации своего права на основании решения Арбитражного суда об утверждении мирового соглашения, <ФИО>2, имея право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в марте 2024 года обратился в Министерство имущественных и градостроительных отношений <адрес> с соответствующим заявлением.

Распоряжением от <дата><номер> министерством было принято решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <номер> находящемся по адресу: <адрес>, пер. Ульяновский 6-й, <адрес>. Основанием к отказу послужили п.5 ст.39.6, п.1 ст.39.16, пп.3 п.5 ст.39.17 ЗК РФ, п.21 ст. 3 Федерального закона от <дата> № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в связи с тем, что с соответствующим заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, ввиду того, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано после <дата> и земельный участок предоставлен в аренду после <дата>.

Не согласившись в данным отказом, <ФИО>2 обратился в суд о признании распоряжения Министерства имущественных и градостроительных отношений <адрес> от <дата><номер> «Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка» незаконным.

Решением Советского районного суда <адрес> от <дата>, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от <дата> распоряжение Министерства имущественных и градостроительных отношений <адрес> от <дата><номер> «Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка» признано незаконным, возложив на Министерство обязанность повторно рассмотреть заявление <ФИО>2 о предоставлении в аренду земельного участка путем принятия решения о предоставлении участка в аренду для завершения строительства.

Верховный суд РФ (Определение Верховного Суда РФ от <дата> N 304-ЭС20-19559 по делу N <номер>) указал, что порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после <дата> регулируется главой V.1 ЗК РФ. Положения Закона N 137-ФЗ распространяются на правоотношения сторон, возникшие до <дата>, и предоставляют подобное право только тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства, исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений. Собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после <дата>, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом установленных по делу обстоятельств, исковые требования министерства об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов нарушают конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

При таких данных, учитывая приведенные положения закона, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и градостроительных отношений <адрес> к ООО «Строительная компания «Астраханский автомост», <ФИО>2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер> обязании предоставить реквизиты отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд <адрес>.

Решение суда в окончательной форме изготовлено <дата>.

Судья И.А.Марисов