Решение № 2-196/2025 2-4733/2024 от 23 февраля 2025 г. по делу № 2-2680/2024~М-524/2024

Дело № 2-196/2025 (2-4733/2024)

УИД 50RS0036-01-2024-000746-69

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года г. Пушкино Московская область

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Дорофеева А.В.,

при секретаре Карсаковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стратегия» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд к ответчику ООО «Стратегия» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения с указанным иском, ссылаясь на то, что между ООО «Стратегия» и ФИО1 заключен договор купли-продажи от <дата> нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, <адрес>, помещение 15. Как следует из текста указанного договора купли-продажи нежилого помещения, от имени ООО «Стратегия» договор подписан генеральным директором ФИО2, которая была наделена полномочиями, которые соответствуют намерениям единственного участника ООО «Стратегия» ФИО3 с 100% долей в уставном капитале общества. Договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> был удостоверен нотариусом Пушкинского нотариального округа <адрес> ФИО4 Нежилое помещение с кадастровым номером № находится на 2 (втором) этаже в здании с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно указанному договору, цена за помещение составляет 8 300 000 руб. Денежный расчёт по договору предусматривает отсрочку до <дата>, в виду того, у продавца ООО «Стратегия» возникает право залога на указанное нежилое помещение. В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи нежилого помещения от <дата> соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены нежилого помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной. Как следует из отчета об оценке от <дата> № рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 40,8 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, <адрес> по состоянию на момент заключения спорного договора купли-продажи, рыночная стоимость объекта недвижимости составляла 1 088 000 руб., из чего следует, что цена приобретения, установленная договором (8 300 000 руб.), существенно превышала рыночную, следовательно, ФИО1 не мог получить от спорной сделки какую-либо выгоду, при том, что спорный объект недвижимости не используется как по прямому, так и по какому-либо иному назначению, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о существенном увеличении стоимости спорного объекта (хотя бы до цены приобретения), что делало бы возможным хотя бы получение выручки в размере затраченных на приобретение денежных средств. Стоимость спорного помещения, установленная сторонами в договоре купли-продажи от <дата>, превышает 20%. При этом рыночная стоимость помещения в 26 раз выше кадастровой стоимости, что явно свидетельствует о чрезмерно завышенной рыночной стоимости и ее несоответствии с объективной реальностью и рынку недвижимости. Согласно отчёту № «Об оценке рыночной стоимости» нежилого помещения выполненному специалистами ООО «ДЖИ ПИ ДЖИ», рыночная стоимость объекта оценки на дату продажи <дата> составляла 1 088 000 руб. Истец ФИО1 полагает, что при заключении спорного договора купли-продажи он был введен в заблуждение о стоимости и о наличии долгов и судебных споров ООО «Стратегия», поскольку учредитель ООО «Стратегия» и генеральный директор умышленно умолчали о том, что стоимость приобретения, установленная договором, существенно превышала рыночную стоимость, вследствие чего ФИО1 не мог получить от оспариваемой сделки какую-либо выгоду, поскольку спорный объект недвижимости не используется как по прямому, так и по какому-либо иному назначению, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о существенном увеличении стоимости спорного объекта. Досудебная претензия, направленная ФИО1 ответчику ООО «Стратегия» осталась без удовлетворения. В связи с этим, ФИО1 просит суд расторгнуть заключенный между ООО «Стратегия» и ФИО1 договор купли-продажи от <дата> нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, <адрес>.

Истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности от ООО «Стратегия» ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, представила в материалы дела возражения на иск, которые мотивированы тем, что оснований для расторжения договора не имеется, сделка купли-продажи спорной недвижимости была признана судом законной и отмене не подлежит. В частности, решением Центрального районного суда <адрес> края от <дата> по гражданскому делу № по исковому заявлению ООО «Стратегия» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и по встречному иску ФИО1 к ООО «Стратегия» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от <дата> решение Центрального районного суда <адрес> края от <дата> отменено,, принято новое решение, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены, сделка – договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> – признана недействительной.

При таких обстоятельствах, учитывая надлежащее извещение сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке заочного судопроизводства на основании ст. 233 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.2 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.1 ст.407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу требований п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого, в соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон.

Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия. Свобода договора означает также право сторон договора выбрать его форму; возможность сторон в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор; право выбрать способ обеспечения исполнения договора.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ООО «Стратегия» и ФИО1 заключен договор купли-продажи № <адрес>3 от <дата> нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, <адрес>, помещение 15 (л.д. 59-60).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> №КУВИ-001/2023-197852845 истец ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8, находящегося по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, посёлок Доброе, помещение 15 (л.д. 12).

Согласно отчёту № ООО «ДЖИ ПИ ДЖИ» от <дата> рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8, находящегося по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, посёлок Доброе, помещение 15, по состоянию на дату продажи <дата> составляла 1 088 000 руб. (л.д.35).

Истец ФИО1 полагает, что при заключении спорного договора купли-продажи он был введен в заблуждение о стоимости и о наличии долгов и судебных споров ООО «Стратегия», поскольку учредитель ООО «Стратегия» и генеральный директор умышленно умолчали о том, что стоимость приобретения, установленная договором, существенно превышала рыночную стоимость. Досудебная претензия, направленная ФИО1 ответчику ООО «Стратегия» осталась без удовлетворения (л.д.33).

Как следует из текста указанного договора купли-продажи нежилого помещения от имени ООО «Стратегия» договор подписан генеральным директором ФИО2, которая была наделена полномочиями, которые соответствуют намерениям единственного участника ООО «Стратегия» ФИО3 с 100% долей в уставном капитале общества.

Договор удостоверен нотариусом Пушкинского нотариального округа <адрес> ФИО4, номер в реестре 50/700-н/50-2021-6-4.

В соответствии с п.4.1 договора стороны оценили нежилое помещение в размере 8 300 000 руб.

В соответствии с п. 4.2 договора определено, что расчет между сторонами будет полностью произведен в срок до <дата> путем перечисления денежных средств ФИО1 на счет ООО «Стратегия».

В соответствии с п. 4.3 договора стороны пришли к соглашению о том, что ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у ООО «Стратегия» возникает право залога на указанное нежилое помещение.

Стороны договорились, что окончательный расчет между ними подтверждается банковскими документами о зачислении полностью/частично указанной суммы в размере 8 300 000 рублей 00 копеек на вышеуказанный расчетный счет в качестве платежа/платежей по настоящему договору, которые будут являться основанием для прекращения залога на указанное нежилое помещение. После выдачи указанного документа банком, обязанность ФИО1 по оплате недвижимости считается исполненной (п.4.4, п.4.5 настоящего договора).

В соответствии с п.21 договора при передаче указанного нежилого помещения стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт. Передача указанного недвижимого имущества ООО «Стратегия» и принятие его ФИО1, осуществляется путём подписания настоящего договора, стороны пришли к соглашению, что настоящий договор является и передаточным актом.

Согласно условиям п.21.1 договора ООО «Стратегия» в лице ФИО2, передало нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 40,8, находящегося по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, посёлок Доброе, помещение 15, а ФИО1 принял от ООО «Стратегия» указанное нежилое помещение полностью в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения настоящего договора.

Ввиду того, что истец ФИО1 не согласен с размером стоимости недвижимого имущества, являющегося предметов спорного договора купли-продажи, стороной истца заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы.

Определением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (л.д.202).

В соответствии с экспертным заключением ООО «Экспертный центр «Сателлит» №-ОЭНД от <дата> рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:13:0000000:85638, площадью 40,8, находящегося по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, посёлок Доброе, помещение 15, составляет 2 590 000 руб. (л.д.211-240).

Истец ФИО1 не согласился с выводами экспертов и возражал против принятия результатов проведенного исследования судом.

Однако суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Решением Центрального районного суда <адрес> края от <дата> по гражданскому делу № по исковому заявлению ООО «Стратегия» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и по встречному иску ФИО1 к ООО «Стратегия» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, с ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи в размере 8 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от <дата> решение Центрального районного суда <адрес> края от <дата> отменено, принято новое решение, в удовлетворении исковых требований ООО «Стратегия» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи отказано в полном объеме, встречные исковые требования о признании сделки недействительной удовлетворены, признана недействительной сделка – договор купли-продажи от <дата> нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Пушкинский, <адрес>, пом. 15, площадью 40,8 кв.м, назначение нежилое, этаж 2, кадастровый №, заключенный между ООО «Стратегия» и ФИО1, применены последствия недействительности сделки, погашена в ЕГРН запись от <дата> о праве ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером №, погашена в ЕГРН запись об ипотеке в пользу ООО «Стратегия» на объект недвижимости с кадастровым номером №, восстановлено право собственности ООО «Стратегия» на объект недвижимости с кадастровым номером №.

В силу п.2. ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Таким образом, решением суда договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ООО «Стратегия» и ФИО1 о продаже нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, <адрес>, помещение 15, признан действительной сделкой.

В силу ч.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, требования иска ФИО1 к ООО «Стратегия» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «Стратегия» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение является основанием для регистрации или прекращения регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Судья А.В. Дорофеев