Решение № 2-299/2019 2-299/2019~М-272/2019 М-272/2019 от 18 ноября 2019 г. по делу № 2-299/2019

Дело №2-299/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2019 года пос. Кунья Псковской области

Великолукский районный суд Псковской области в составе председательствующего судьи Крипайтис Н.А., при секретаре Жуковой В.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование иска указано, что ФИО2 на праве собственности принадлежал земельный участок общей площадью 1084 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. 17.09.2018 по договору купли-продажи ответчик произвел отчуждение принадлежащего ему земельного участка ФИО1, которая, в свою очередь, зарегистрировала за собой право собственности на указанный земельный участок. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, приобретенный истцом, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов – для постоянного и временного проживания, блокированные жилые дома 1-3 этажа с придомовыми участками, индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками (для объектов жилой застройки). При его покупке ФИО1 вправе была рассчитывать на его использование для возведения жилого дома, однако земельный участок был отнесён к объектам культурного наследия. Ответчик не уведомила продавца об имеющихся ограничениях в пользовании земельным участком, в связи, с чем истец не имеет возможности использовать земельный участок по назначению.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1084 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1. Взыскать с ФИО2 в пользу ответчика денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка в сумме <данные изъяты>. Прекратить за ФИО1 право собственности на земельный участок, общей площадью 1084 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, воспользовалась правом вести дело через представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что именно на собственнике земельного участка возложена обязанность предоставить покупателю полную и достоверную информацию о земельном участке, в том числе, возможных ограничениях и обременениях. Полагает, что ФИО2 при заключении договора купли-продажи было известно о том, что земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия, однако об этом не было сообщено покупателю, в связи, с чем истица не имеет возможности использовать земельный участок по назначению.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что на момент заключения договора с истцом не обладала информацией, что спорный земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия федерального значения «Городище». Земельный участок, о котором идет речь в иске, образован в результате выделения из земельного участка, перешедшего ей в собственность по договору дарения от Б., который также не уведомил её о том, что имеется ограничение в использования объекта недвижимости. Изначально земельный участок относился к категории земель - земля сельскохозяйственного назначения, затем категория была изменена на земли населенных пунктов. О том, что спорный земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Городище» узнала после заключения договора купли-продажи, когда получила предписание Государственного Комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 07 декабря 2018 года о приостановлении изыскательских, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ на принадлежащих ей земельных участках, которые также располагаются в границах объекта культурного наследия. Обращалась за изменением вида разрешенного использования земельного участка в Администрацию сельского поселения «Жижицкая волость» и Администрацию района, публичные слушания не проводились. Вид разрешенного использования был изменен на «Постоянное и временное проживание. Блокированные жилые дома, 1-3 этажа с придомовыми участками, индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками», при этом её никто не проинформировал о том, что при использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования имеются определенные ограничение в пользовании объектом недвижимости.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений по существу требований не представил.

Представитель третьего лица – Администрации Куньинского района Псковской области Г. в судебное заседание не явилась, о причине неявки не сообщила, в судебном заседании 29.10.2019 возражений по существу иска не представила, пояснив, что, вероятнее всего, ФИО2 было известно о том, что продаваемый ответчиком земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия.

Представители третьего лица – Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия Г., В. оставили разрешение требований на усмотрение суда. В. пояснила суду, в том случае, если бы Администрация района надлежащим образом согласовала с Государственным комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия, имеется ли на указанном в иске земельном участке объекты культурного наследия, таких споров можно было бы избежать. Указанная информация предоставляется ими по запросу, в открытом виде такую информацию не размещают. На официальном сайте Комитета Приказ об утверждении особого режима использования земельного участка размещен; сведения о том, что имеются ограничения прав на объект недвижимости, были направлены в регистрирующий орган, однако при регистрации сделок они сами обязаны выяснить, имеется ли на земельном участке, оформляемом в собственность, объект культурного наследия. Управление Росреестра по Псковской области при оформлении сделок обычно запрашивает такую информацию, в данном случае регистрирующим органом такая информация у Комитета не запрашивалась.

Представитель третьего лица – Администрации сельского поселения «Жижицкая волость» Куньинского района Псковской области Б. разрешение иска оставил на усмотрение суда. Пояснил, что при проведении проверки по жалобе на ненадлежащее использование спорного земельного участка, изучили Генеральный план муниципального образования «Жижицкая волость» Куньинского района, утвержденный Собранием депутатов Куньинского района Псковской области в 2011 году, оказалось, что объект культурного наследия «Городище» находится совсем в другом месте.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

17.09.2018 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1084 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: Постоянное и временное проживание, блокированные жилые дома 1-3 этажа с придомовыми участками, индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками.

В соответствии с ч.ч.1,3 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии в п. 5 договора купли-продажи земельного участка ограничения в пользовании земельным участком – водоохранная зона.

Земельный участок принадлежал ответчику ФИО2 на праве собственности на основании договора дарения от 13.01.2014.

Истец ФИО1 зарегистрировала свое право собственности на указанный в иске земельный участок 05.10.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2018.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорный земельный участок с кадастровым номером № был образован путем выделения из земельного участка с кадастровым номером №

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № на основании договора дарения №160208:58, заключенного 13.01.2014 с Б.

Согласно пункта 1.2. данного договора дарения ограничением в пользовании земельным участком является водоохранная зона.

Б., в свою очередь, получил в собственность земельный участок с кадастровым номером № на основании договора дарения №160208:058, заключенного 22.10.2013 с Г., право собственности Б. на указанный земельный участок было зарегистрировано 19.12.2013.

Согласно пункта 1.2. договора дарения ограничением в пользовании земельным участком является водоохранная зона.

Г. приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи земельного участка № 49 от 11.10.2006, заключенного с С., право собственности Г. было зарегистрировано 04.12.2006.

Согласно пункта 1 договора купли-продажи ограничение в пользовании земельным участком - водоохранная зона.

В материалах дела имеется свидетельство на право собственности на землю, согласно которого на основании распоряжения Куньинской районной администрации от 26.05.1994 №240-р С. приобрела право общей долевой собственности на землю по адресу: ТОО «Наумовский» из земель сельхозугодий общей площадью 7,3 га. Сведения об имеющихся ограничениях в использовании и обременении земельного участка в свидетельстве отсутствуют.

Как пояснила представитель истца в судебном заседании, при покупке земельного участка ФИО1 рассчитывала на его использование для возведения жилого дома. Она имеет право возводить на земельном участке жилой дом, однако при соблюдении всех необходимых ограничений строительство обойдется истцу слишком дорого, это не то, на что она рассчитывала при приобретении указанного в иске объекта недвижимости.

16.11.2018 в адрес истца Государственным Комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия направлено Предписание №45 от 15.11.2018 о приостановлении изыскательских, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, иных работ, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия, нарушить их целостность и сохранность.

Приобретенный истцом земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Городище», II пол. I тыс.н.э. (далее – Памятник).

В соответствии с Постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 30.01.1998 №542 «Об утверждении государственного списка недвижимых памятников истории и культуры, подлежащих охране, как памятники местного значения» Памятник принят на государственную охрану и зарегистрирован в Ресстре объектов культурного наследия за №601740776340006.

Приказом Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 22.11.2016 №498 «Об утверждении границы территории объекта культурного наследия федерального значения «Городище», 2 пол. 1 тыс н.э., расположенного по адресу: <адрес>, в 0,4 км к югу от деревни, утверждены границы Памятника.

Этим же Приказом утвержден особый режим использования земельных участков: запрещается проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, не связанных с проведением работ по сохранению объекта культурного наследия и (или) его территории, проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности, нарушающей целостность объекта культурного наследия, и создающей угрозу его повреждения, разрушения или уничтожения; разрешается проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ при наличии проекта, содержащего раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объекта культурного наследия, проведение археологических полевых работ.

Администрацией Куньинского района Псковской области на основании Постановления №951 от 30.12.2015 утверждено Положение о сохранении, использовании и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся на территории муниципального образования «Куньинский район», охране объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, согласно пункта 8 которого в перечень объектов культурного наследия включен объект «Городище <адрес>

ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении заключенного между ними договора и возврате уплаченных им денежных средств, однако требования претензии удовлетворены не были.

Согласно пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, ограничения прав, закрепляющих принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ст. 8, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ государственный реестр недвижимости ведется на основе принципа достоверности, то есть по общему правилу, лица при осуществлении своих гражданских прав и обязанностей полагаются на записи публичного реестра, пока в установленном законом порядке не внесена запись об ином или достоверность соответствующей записи не оспорена в суде.

На момент продажи земельного участка ответчиком данные об ограничении использования спорного земельного участка в едином государственном реестре недвижимости отсутствовали, что подтверждается представленной суду выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.10.2018.

То обстоятельство, что спорный земельный участок был включен в состав населенного пункта, с установлением ему органом местного самоуправления вида разрешенного использования - Постоянное и временное проживание. Блокированные жилые дома, 1-3 этажа с придомовыми участками, индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, давало основание Продавцу полагать о возможности использования данного участка по целевому назначению.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 38-КГ19-1, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Нормативные правовые акты, являющиеся в силу статьи 8 ГК РФ основаниями для возникновения прав и обязанностей, а в данном случае – основаниями возникновения ограничений вещных прав, также обладают свойством публичности и потому в равной степени доступны как продавцу, так и покупателю.

Памятник принят на государственную охрану еще в 1998 году на основании Приказа Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 22.11.2016 №498; в 2016 году утверждены границы территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка в границах территории Памятника, покупателю при должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, с учетом презумпции закона, должно было быть известно об ограничениях в использовании земельного участка.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доказательств того, что ответчик располагала или должна была располагать сведениями о том, что продаваемый ею земельный участок располагается на территории объекта культурного наследия, истцом суду не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суда через Великолукский районный суд (постоянное судебное присутствие в рабочем поселке Кунья) в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2019.

Судья: Н.А.Крипайтис