Апелляционное определение № 33-60580/2025 от 7 декабря 2025 г.

Судья: фио

В суде первой инстанции № 2-677/2025

В суде апелляционной инстанции № 33-60580/2025

УИД 77RS0030-02-2024-009302-87


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей фио, фио,

при секретаре Ондар А.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И. дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности – ФИО2 на решение Хамовнического районного суда адрес от 22 мая 2025 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО1 ... к адрес Москвы о признании права общей долевой собственности отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес, просит признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на нежилые подвальные помещения с кадастровым номером ..., расположенные в многоквартирном доме по адресу: адрес, yл. Усачева, д. 29, корп. 3. Иск мотивирован тем, что фио является собственником квартиры, находящейся в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес c кадастровым номером: .... В подвале данного МКД имеется нежилое помещение площадью 274,7 кв.м с кадастровым номером ... собственником которого с 24.03.2004 г. является адрес в лице Департамента городского имущества адрес. Спорное подвальное помещение не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости, поскольку в его состав включены в том числе общедомовые лестницы, что свидетельствует о невозможности пользования помещением без нарушения права общей долевой собственности всех собственников дома; с момента постройки дома и по настоящее время спорное подвальное помещение являлось и является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку использовалось и используется для размещения инженерного оборудования и коммуникаций центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, обслуживающих более одного помещения в данном МКД; общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа; наличие записи о праве индивидуальной собственности на спорное помещение привело к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений. Спорное помещение с даты его создания не было изолировано от жилой зоны, не имело самостоятельного назначения, не было предназначено для какого-либо самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома. Таким образом, спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес момента первой приватизации квартиры 23.11.1992 г. Право собственности адрес на спорные помещения не возникло, регистрация права была произведена в 2004 году уже после возникновения и одновременной регистрации (ч.2 ст.23 № 122-Φ3 от 21.06.1997 г.) общей долевой собственности путем выделения части общего имущества многоквартирного дома, при отсутствии согласия иных собственников. Право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. В связи с тем, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком, избранный истцом способ защиты нарушенного права приведет к восстановлению права общей долевой собственности, возникшего в момент приватизации первой квартиры в данном доме в 1992 году.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание судебной коллегии явились представители истца по доверенности – фио и фио, которые доводы апелляционной жалобы поддержали, представитель ответчика Департамента городского имущества адрес по доверенности – фио, против доводов апелляционной жалобы возражавший.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

Как усматривается из материалов дела, фио является собственником квартиры, находящейся в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес c кадастровым номером: ....

В подвале данного МКД имеется нежилое помещение площадью 274,7 кв.м. с кадастровым номером ... собственником которого с 24.03.2004 г. является адрес в лице Департамента городского имущества адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела усматривается, что 05.01.1997 г. между ГРЭП «Хамовники» и OOO ЧOII «Стронг» заключен договор № 1-5.01.97 аренды спорного недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы. Нежилой объект площадью 308,9 кв.м., расположенный по адресу: адрес передавался в аренду для использования в соответствии с уставными целями Арендатора.

30.06.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества адрес (фио «Хамовники») и OOO ЧOII «Стронго» заключен договор № 1-584/99 аренды недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы. Вышеуказанный договор был заключен на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества адрес № 675-p от 03.03.1999 г. Нежилой объект площадью 308,9 кв.м., расположенный по адресу: адрес передавался в аренду для использования в целях «офис».

20.05.2004 г. был заключен договор № 1-523/2004 от на аренду недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы, который заключен между Департаментом имущества адрес и ООО ЧОП «Стронго». Нежилой объект площадью 269 кв.м., расположенный по адресу: адрес также передан в аренду для использования в целях «офис».

В настоящее время спорное нежилое помещение по адресу: адрес, площадью 274,7 кв.м., с кадастровым номером ... занимает арендатор ООО ЧОП «Стронго».

По мнению истца, спорное помещение с кадастровым номером ... с даты его создания не было изолировано от жилой зоны, не имело самостоятельного назначения, не было предназначено для какого-либо самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома. Таким образом, спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес момента первой приватизации квартиры 23.11.1992 г.

В обоснование доводов иска стороной истца в материалы дела представлено заключение специалиста № 01-01/2025 от 21.01.2025 г., выполненного ООО «Центр Проведения Экспертиз-ДЕЛЬТА», согласно выводам которого подвал МКД и все помещения, находящиеся в нем, площадью 274,7 кв.м неразрывно связаны с многоквартирным жилым домом по адресу: адрес, в плане нахождения в подвале жилого дома общедомовых инженерных коммуникаций. Подвал многоквартирного жилого дома устроен таким образом, что у всех помещений имеются сантехнические шкафы, выполненные конструктивно в горизонтальном и вертикальном исполнении, в которых проходятся (закреплены) трубы общедомовых инженерных коммуникаций. На данных трубах имеется запорная арматура в виде шаровых кранов для аварийного перекрытия аварийных участков в случае необходимости. Все инженерные коммуникации в виде общедомовых труб горячего и холодного водоснабжения имеют проектную закольцовку. То есть все инженерные коммуникации, расположенные в помещениях подвала, имеют неразрывную связь с общедомовыми инженерными коммуникациями. Bо многих помещениях, в том числе и в помещениях Санузел, имеются сантехнические шкафы, исполненные конструктивно в вертикальном положении, в которых закреплены общедомовые трубы (вертикальные стояки) общедомовой системы горячего и холодного водоснабжения (ΓXBC). Данные вертикальные стояки общедомовой системы ГXBС имеют запорную арматуру в виде шаровых кранов. От вертикальных стояков общедомовой системы ГХВС имеются вертикальные отводы из труб горячего и холодного водоснабжения для обслуживания помещений, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома. В связи с этим должен быть обеспечен круглосуточный доступ к общедомовым инженерным коммуникациям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены, согласно требованиям пункта 9.26 СП 54.1330.2022 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Аналогичные требования круглосуточного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях подвала, coдepжит Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Oб утверждении Правил и норм Texничeской эксплуатации жилищного фонда».

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что спорное подвальное помещение не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости, поскольку в его состав включены в том числе общедомовые лестницы, что свидетельствует о невозможности пользования помещением без нарушения права общей долевой собственности всех собственников дома; с момента постройки дома и по настоящее время спорное подвальное помещение являлось и является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку использовалось и используется для размещения инженерного оборудования и коммуникаций центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, обслуживающих более одного помещения в данном МКД; общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа; наличие записи о праве индивидуальной собственности на спорное помещение привело к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений. Только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Возражая против иска, ответчик ссылался на тот факт, что спорное помещение с кадастровым номером ... не относится к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используется домовладельцами в качестве общего имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме никогда не имели доступа к спорным нежилым помещениям, не использовали их для общедомовых нужд. Вместе с тем, адрес, в том числе в лице Департамента, распоряжался спорными имуществом по своему усмотрению с 1997 года, нес бремя его содержания.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности руководствовался ст. ст. 289, 290, 301 ГК РФ, п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 20 Закона адрес от 28.06.1995 «Устав адрес», разъяснениями, изложенными в Постановлением Президиума ВАС РФ № 4372/10, п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п. 2 постановления ВС РФ от 07.12.1991 г. № 3020-1, правовой позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, согласно которой иск о признании зарегистрированного права отсутствующим по смыслу п. 52 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков. Суд пришел к выводу, что спорные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев исходя из следующего.

Согласно акту осмотра нежилого помещения от 27.06.2023 Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес (далее - ГИН) следует, что на помещение площадью 274,7 кв.м. оформлен договор аренды с ООО ЧОП «Стронго» 01.04.2004 № 01-00523/04 для использования в целях: офис.

У спорного объекта имеется отдельный вход (п. 6 акта осмотра ГИН), что подтверждается поэтажным планом и материалами фотофиксации.

Также, из данного акта осмотра следует, что в спорном помещении наличие общедомовых коммуникаций не установлено (. п.2 раздела III).

Как следует из материалов дела, выписки из паспорта БТИ от 01.10.2024 г. (л.д. 101-103), экспликации от 26.06.1998 г. (л.д.95) по состоянию на указанную дату балансодержателем нежилого помещения 308,9 кв.м по адресу: адрес, является фио «Хамовники». Таким образом, по состоянию на 30.06.1999 г. помещение уже являлось выделенным и находилось на балансе фио «Хамовники» (ранее ГРЭП «Хамовники»).

Также в материалах дела имеются множество договоров аренды спорного помещения, начиная с 01.06.1997 г., по условиям которых нежилое помещение передавалось с 05.01.1997 г. в аренду ООО ЧОП «Стронго». Помещение сдано в аренду дня использования в целях: офис. Указанное помещение сдано в аренду на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества адрес № 675-p от 03.03.1999 г. Характеристики нежилого помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 01-479/1 от 10.02.1974 г. (л.д.94) и № 479 от 04.09.2003 г. (л.д.113-114).

Кроме того, в материалах дела представлены несколько поэтажных планов спорного нежилого помещения (л.д. 95, 108 оборот). На всех поэтажных планах имеется отдельный вход, что подтверждено также фотоматериалом.

Таким образом, с 1974 года спорное нежилое помещение существует как обособленное помещение, с 1997 года сдавалось в аренду ООО ЧОП «Стронго». Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент приватизации первой квартиры в доме (23.11.1992 г.) нежилое помещение было обособлено и не использовалось жителями дома.

Таким образом, доказательств, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером ... является общим имуществом собственников многоквартирного дома, не представлено, признакам общедомового имущества данные нежилые помещения в подвале МКД не отвечают, доказательств использования спорных нежилых помещений собственниками дома не представлено, права истца при заключении договора аренды от 01.04.2004 г. и регистрация права собственности на объект за адрес нарушены не были.

Кроме того, представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку истцом не представлено доказательств владения и использования спорного имущества до 24.03.2004 г., о том, что он имел доступ к данному имуществу, в то время как с иском истец обратился лишь в 2024 году.

Ранее спорный объект эксплуатировался как самостоятельный. При этом представлена техническая документация БТИ, а также документы, в которых указана фактическая площадь помещения, а также назначение комнат в нем.

Данное обстоятельство послужило самостоятельным основанием отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, суд отметил, что истцом не представлено доказательств наличия согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме о передаче им в общую долевую собственность нежилых помещений.

Судебная коллегия, проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, с выводами суда первой инстанции соглашается в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, которые приводились истцом в суде первой инстанции и получили в решении надлежащую оценку. Оснований для иных выводов, чем те, к которым пришел суд первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Вопреки утверждениям апелляционной жалобы о нахождении в спорном нежилом помещении инженерного оборудования, необходимого для эксплуатации всего дома, данный факт опровергнут представленными в дело доказательствами. Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что с 1997 года спорное помещение не находилось во владении собственников иных помещений дома, и при этом в дело не представлено никаких доказательств того, что для обслуживания инженерного оборудования дома когда-либо потребовался доступ в спорное помещение.

Остальные доводы апелляционной жалобы не имеют значения для разрешения настоящего спора и не являются основание к отмене постановленного решения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены постановленного решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хамовнического районного суда адрес от 22 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 22 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: