Решение № 2-893/2025 от 7 июля 2025 г. по делу № 2-893/2025

Дело № 2-893/2025 КОПИЯ

УИД 70RS0005-01-2024-004432-48


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Шпирнова А.В.,

при секретаре Кузнецовой Е.В.,

с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, действующих на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО4 и ФИО5, действующих на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово, <адрес> ДД.ММ.ГГГГ

дело по иску ФИО6 к ФИО7 о снижении покупной цены и прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7 о снижении покупной цены и прекращении залога.

Свои исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика, ФИО7 <адрес>, и земельный участок общей площадью 923 кв.м. по тому же адресу, заключив договор купли-продажи.

Согласно п.3 договора, квартира и земельный участок продаются за 7500000 рублей, из которых 7000000 рублей стоимость квартиры, а 500000 рублей стоимость земельного участка.

Они договорились, что оплата стоимости квартиры и земельного участка будет производиться поэтапно: 4300000 рублей будут оплачены до ДД.ММ.ГГГГ, а оставшаяся часть в размере 3200000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При заселении в квартиру выяснилось, что напор воды был плохим, сантехника и канализация в неудовлетворительном состоянии.

Также постепенно выяснилось, что лицевая стена дома, так называемый "витраж" из стекол, не закреплен, не имеет устойчивой жесткой опоры и "гуляет", грозя обрушением.

Когда они пригласили специалистов, то выяснилось, что витраж изготовлен с нарушением строительных норм и правил, и требуется его переустановка, стоимость которой составляет около 600000 рублей.

После сезонного таяния снега было установлено отсутствие правильно организованной отмостки. Из-за этого возникло подтопление цокольного этажа и погреба, намокание и осыпание штукатурки стен, а так же плохая гидроизоляция погреба.

После схода снега с крыш надворных построек обнаружилось плохое состояние кровли, она протекала.

Все эти недостатки истец описал в претензии, на которую ответчик ему не ответил, но в разговоре согласился уступить 500000 рублей.

Согласно сметной документации, выполненной ООО "Институт Сибстройпроект", только для выполнения ремонта отмостки и стен подвала необходимо 201533,97 рублей.

Кроме того, ответчик ввел в заблуждение относительно года ввода в эксплуатацию указанной квартиры. В документах было указан ДД.ММ.ГГГГ, а истец обнаружил документы (архивная выписка №, ордер), подтверждающие, что двухквартирный жилой дом принят Государственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ветхость строительных конструкций квартиры на момент продажи еще больше, чем указано в техническом паспорте и сметной документации.

В настоящее время истцом оплачено по договору купли-продажи за квартиру и земельный участок 6500000 рублей (4300000 руб., 1200000 руб. и 1000000 руб.).

Считает, обнаруженные в квартире недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов. При заключении договора купли-продажи они не были оговорены.

Согласно ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Считает, что устранение всех указанных недостатков потребует значительных вложений. Если бы истец знал о них на момент заключения договора, то не согласился бы со стоимостью квартиры в 7000000 руб. Считает, что стоимость квартиры гораздо ниже, чем указано в договоре.

Согласно заключения специалистов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Автономной некоммерческой организацией "Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз", в указанной квартире выявлены недостатки строительства, обусловленные исключительно нарушением норм и правил производства строительных работ, в процессе дальнейшей эксплуатации могут привести к аварийному воздействию (разрушению)всего исследуемого жилого дома.

Сведения о наличии и о характере повреждений несущих и ограждающих конструкций, а так же отделки объектов исследований в процессе экспертного исследования, приведены в заключении.

Технической причиной выявленных недостатков основных конструктивных элементов: квартиры, пристроя к жилому дому, гараж, и надворных построек, являются недостатки строительства, и как следствие, отсутствие допустимых условий микроклимата помещений квартиры, включая подвальное помещение, гаража, построек, расположенных на земельном участке с №, по адресу <адрес>.

Специалистами выявлены строительные недостатки (дефекты), включая отсутствие (разрушение) отмостки фундаментов, отсутствие гидроизоляции фундаментов, частичное разрушение кирпичных стен, дефекты мягкой кровли, балконного остекления, дефекта внутренней отделки, отсутствие вентиляции подвального помещения и гаража, существенный недостаток фундаментов жилого дома (следствие пристройки к несущей стене погреба), выявлено аварийное состояние надворных построек, прочие недостатки; лестничный марш является неустранимым дефектом (поскольку реконструкция в условиях конструктива существующей жилой квартиры по нормативам строительства невозможна, необходимо дальнейшее исследование разрушающими методами); недостатки водоотведения, следствие эксплуатации с конструктивным решением, принятым при строительстве жилого дома (дом блокированной застройки).

Согласно локальной сметы на восстановительный ремонт исследуемых помещений <адрес>, пристроя гаража, надворных построек, вероятная стоимость устранения ущерба, вызванного недостатками строительства жилой и нежилой недвижимости, составляет 1761270 рублей.

Эта сумма является наиболее вероятной величиной причиненного ущерба собственником <адрес>, необходимая для устранения недостатков и создания оптимальных условий микроклимата внутренних помещений квартиры, гаража и надворных построек.

Истцом были понесены расходы на услуги адвоката в размере 7000 руб. за составление искового заявления, на составление сметной документации в сумме 8000 руб., на составление заключения специалистов 40000 рублей.

С учетом уточнения исковых требований просит снизить покупную цену <адрес><адрес>, и земельного участка общей площадью 923 кв.м. по тому же адресу, приобретенного по договору договор купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО7, на 1761270 рублей; прекратить залог <адрес> общей площадью 92,3 кв.м., с № и земельного участка общей площадью 923 кв.м. по тому же адресу, с №, по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы за составление искового заявления в сумме 7000 руб., за составление сметной документации 8000 руб.; за составление заключения специалистов 40000 рублей.

Истец ФИО6 просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2, ФИО3, уточненные исковые требования поддержали, подтвердили обстоятельства, на которых они основаны, дали показания, аналогичные изложенному в уточненном исковом заявлении.

Ответчик ФИО7 просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представители ответчика ФИО4 и ФИО5, пояснили, что не согласны с требованиями истца, просили отказать в полном объеме. Представили возражение и отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании свидетель ФИО15 пояснила, что она является мамой ФИО6 С ДД.ММ.ГГГГ семья сына проживает по адресу: <адрес>. Покупая дом, сын с ней ни о чем не советовался. В доме не было навесных потолков, не было обоев, был скрипучий пол, линолеум буграми. Была крутая лестница, по которой невозможно подниматься, как скалолаз на веревке. Ее все это шокировало. Была куча старой мебели. Когда она спустилась в подвал, то ощущался запах сырости, плесени. В подвале находилась старая мебель, кровати, стояли мешки с какими-то вещами, т.е. подвал был полностью захламлен. Ранее, когда сын смотрел дом, ФИО7 не пустил его в подвал, посмотреть в каком он состоянии, не пустил проверить в каком состоянии туалет, сказал, что все нормально и загородил вход. А когда она зашла в туалет, то ходила с ведерочком, а ее внуки, ходили в туалет к соседям. Дверь не закрывалась, была зима, сыну пришлось ее заменить. В таких условиях проживать невозможно. В доме духота, жарко, на втором этаже невозможно находиться, они все спят на первом этаже, окна не открываются, чтобы проветрить открывают двери, окна открываются только на кухне. До настоящего времени она помогает сыну выносить мусор из дома. Особенно ее беспокоит, когда внуки находятся на балконе, стеклопакеты, которые сделаны с первого по второй этаж, ходят ходуном, их колышет во все стороны. Подвал в плесени, кругом грибок, дышать нечем.

В судебном заседании свидетель ФИО10 пояснила, что она является супругой ФИО6 В ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что серьезно больна, у нее выявили <данные изъяты>, и она 9 месяцев находилась на лечении. Муж оставался с детьми, младшему было 4 года. Муж ей сказал, что нашел дом, дом с центральным отоплением, есть земля, а дачу продадут, сделают косметический ремонт и будут жить. Это был декабрь ДД.ММ.ГГГГ. После ДД.ММ.ГГГГ она вернулась домой. Они вместе с мужем пошли к ФИО7 смотреть дом. Они прошли, посмотрели. В огород они не выходили. Была зима, все было завалено снегом. На второй этаж они не поднимались. Этот визит был как знакомство. Второй раз пришли, когда принесли задаток и стали осматривать дом более качественно. С супругой ФИО7 они поднялись наверх, и она ей стала все показывать. Сказала, какую мебель оставят, но, она сказала, что им ничего не надо, у них есть своя мебель. Она ей показала балкон/лоджию. Она поинтересовалась, как летом на балконе. Когда они спустились вниз, ФИО7 пояснил, что внизу есть фрамуги и сквознячок. Они спустились в подвал, там было все заставлено. Ее это не устроило. ФИО7 сказал, что приедут его дети и подвал расчистят, но заверил, что там все хорошо. Они зашли в гараж, т.к. она хотела посмотреть подвал с другой стороны, там стояла машина и прицеп, и пройти было невозможно, но он опять заверил, что там все хорошо. Он сказал, что если их что-то не устраивает, можно обсудить. Придя домой, она сказала, чтобы муж хорошо посмотрел подвал перед покупкой, т.к. ФИО7 сказал, что все вывезет. Она уехала на лечение. Вернулась в марте 2024 уже в дом. При осмотре они видели, что унитазы старые, но, то, что не работает сантехника, их много, они начали ходить и у них все поплыло. Они вызвали мастеров-сантехников и когда они начали смотреть, трубы рассыпались от старости. Они ходили в туалет к соседям, т.к. на улице туалета не было. Им в срочном порядке пришлось искать бригаду для замены сантехники. Лоджия вся ходит ходуном. При солнцепеке вся нагревается, все резинки вылетают, при дождях все мокнет. Когда они выгребли все из подвала, там все бежит, стены все мокрые, грибок, плесень. Летом они спят на первом этаже, на диване, дети спят на спортивных матах. Когда смотрели дом зимой, они не осматривали дом с улицы, так как были сугробы, было не чищено. Когда во время второго осмотра они хотели осмотреть баню, то, муж сам расчищал снег, чтобы пройти. Когда потеплело, выяснилось, что нет отмостки. Со стороны дома щели, когда тает снег, идет дождь, вода бежит по стене в подвал. На лоджии, когда идет дождь, все мокрое, на стене плесень. Старший сын у них, у него <данные изъяты> и когда приезжает к ним, сидит на препаратах, без них находиться у них не может. До настоящего времени они вывозят вещи, оставленные истцом, который обещал, что этим займутся его дети и внуки. Они просили ответчика снизить покупную цену дома. Изначально, муж написал претензию и перечислил все дефекты, которые обнаружились и которые они не могли увидеть при осмотре, и попросил уменьшить выкупную цену. Сначала ответчик был согласен и готов был снизить на 600000 руб., потом на 200000 руб., потом вообще отказал. Они не могли продать свою квартиру, взяли кредит под 36,6% 1200000 руб., продали подешевле машину и отдали ответчику. Сначала отдали 4300000, потом 2000000. Покупая дом, она понимала так, что покупает все надворные постройки, а не отдельно дом. Пожив в доме они поняли, что капитального ремонта не было, были поменяны только окна, двери, линолеум. Капитального ремонта не было 40 лет. Когда покупали дом, по документам дому было 30 лет, а износ 19%. Сейчас дому 40 лет и износ 45%, не считая 10 лет, которые скостили, так износ уже 60%. Продавцы им не говорили о проценте износа, о состоянии дома, говорили, что все хорошо и если их что-то не устраивает, «всегда можно договориться». Раньше, как ей известно, в доме проживал ответчик, у них было трое детей, потом последние годы жили вдвоем с супругой. Сейчас они живут в <адрес> человек. Расход у них большой, системы водоснабжения, канализации не выдерживают. Каждые две недели вызывают сотрудников, канализация у них забивается, колодец переполняется, надо менять трубы, поскольку ветхие. Они не пользуются витражом, на второй этаж на лоджию она ребенка маленького не пускает, т.к. там с одной стороны резинки и там нет заграждения, она боится, что он упадет. Балкон закрыт. В основном они пользуются кухней, залом. У них у мужа есть автомобиль. В гараже, в смотровой яме стена обрушивается, она стоит на подпорке, подпорка сгнила, подпорку трогать нельзя, стена рухнет, а там плиты, угроза обрушения стен в подвале. Отмостка в ужасном состоянии, там надо все делать, заливать. На территории земельного участка имеются постройки, но пользоваться ими невозможно. Есть баня из шлакоблока, который уже разрушается. Есть сарай и стайка, там кирпич рушится, все повело. При покупке они не могли их рассмотреть, они были доверху забиты хламом, который до настоящего времени они вывозят. За время проживания, они заменили две входные двери, одну в дом, другую в огород, т.к. старые двери промерзали, образовывалась наледь, и они не могли их открыть и сын когда открывал дверь, упала ручка и сломала палец. Муж начал делать навес, чтобы дом не топило, надо спасать дом. Канализацию отремонтировали сразу, как только начали жить в доме, это была не их прихоть, а необходимость, т.к. все трубы сгнили, за ремонт разводки они отдали 120000 руб. Муж делал пристройку, вышло примерно 100000 руб., варил железную конструкцию, покупал брус. Полы в доме рассохлись, все ходит ходуном, надо снимать и ремонтировать. При осмотре муж говорил, что ему не нравится пол и просил поднять линолеум, но, ответчик сказал, что все нормально и ничего поднимать не надо, полы хорошие. Сказал, что они могут жить 2 года и ничего не делать. В подвале нет вентиляции, дверь всегда открыта, если оставить вещи, они плесневеют. Ни в гараже, ни в подвале нет вентиляции, все мокро, стоит вода. Зимой не видно, а летом везде ввода. Все перечисленные недостатки были до сделки. Ответчик должен был подождать, когда они продадут вторую квартиру, купленную под <данные изъяты>, и окончательно с ним рассчитаются, но, квартиру до настоящего времени они продать не могут. Первый раз с претензией обратились к ответчику в мае, когда была заменена разводка и после прошедших дождей начались проблемы с балконом, они звонили ответчику и он сказал, что приедет в мае и заберет оставшиеся вещи, но, приехал тогда, когда их не было дома, хотя они его предупреждали, что в это время их дома не будет.

В судебном заседании свидетель ФИО11 пояснила, что она проживает по адресу: <адрес>. Это квартира, Прописались в ДД.ММ.ГГГГ, въехали в ДД.ММ.ГГГГ Они были первыми жильцами, до них в квартире никто не жил. Ч-вы были их соседями. До ДД.ММ.ГГГГ Ч-вы проживали с ними по соседству. Их дом никогда не обслуживался организациями ЖКХ, считается, что это частный дом. У них двухквартирный дом, системы коммуникаций общие. За время проживания, а это 40 лет, ни семья Ч-вых, ни их, не ремонтировали данные системы. Ремонт безусловно требуется, необходимо отремонтировать канализацию. В гостях у С-ных она не была, к ФИО7 заходила, но, редко. Стена гаража разрушается, отмостков нет, вода льется. Чернецов сам говорил ее мужу, что надо что-то делать с погребом, там все льется, заливает. Но, ничего не делалось. На земельном участке расположены баня, стайка, теплица, но, они этими постройками не пользуются. Там все течет. У них стайка тоже течет, 40 лет стоят постройки. Ее муж еще подделывает, т.к. там у них курицы, а Чернецов ничего не делал

Суд, заслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ФИО6 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст.557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст.408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п.2 ст.334 Гражданского кодекса РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст.352 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.11 ст.53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимость» <данные изъяты> об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу абз.9 п.1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <данные изъяты> об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО6 (покупатель) приобрел в собственность у ответчика ФИО7 (продавец) квартиру, назначение: жилое, с №, общей лошадью 92,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> земельный участок с №, общей площадью 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 договора купли-продажи, стоимость квартиры и земельного участка составляют 7500000 рублей. Оплата стоимости квартиры и земельного участка производится в следующем порядке: 4300000 рублей будут выплачены ПОКУПАТЕЛЕМ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, из них 4000000 руб. - за квартиру, и 300000 руб. - за земельный участок; оставшаяся часть стоимости продаваемой квартиры и земельного участка в размере 3200000 рублей будет выплачена ПОКУПАТЕЛЕМ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, из них 3000000 руб. за квартиру, и 200000 руб. - за земельный участок. Указанная цена квартиры и земельного участка установлена соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене квартиры и земельного участка является существенным условием настоящего договора.

Сделка сторонами исполнена, договор купли-продажи подписан и спорное жилое помещение с земельным участком было передано истцу на договорных основаниях. Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

По расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передал ФИО7 денежные средства в размере 4300000 рублей, в качестве расчета по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за продажу: квартиры, с № общей площадью 92,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка с <адрес>, общей площадью 923 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, в сумме 1000000 и 1200000 рублей были переведены истцом на расчетный счет ответчика в качестве денежных средств по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом заявлены требования об уменьшении покупной цены по тем основаниям, что недостатки товара не были оговорены продавцом, который скрыл существенный недостаток.

Как поясняет истец, непосредственно после покупки квартиры и земельного участка в течении периода проживания после заселения выявились недостатки жилого помещения и построек находящихся на приобретаемом участке, устранение которых требует значительных денежных вливаний. При заселении в квартиру, напор воды был плохим, сантехника и канализация была в неудовлетворительном состояние. После демонтажа старой разводки холодной/горячей и монтажа новой разводки холодной/горячей воды напор воды улучшился. Унитазы из-за образования налёта и неудовлетворительного состояния не работали. Унитазы были демонтированы, к месту установки новых, подведена новая разводка для подачи холодной воды для смыва. За время проживания так же стало настораживать состояние витража <данные изъяты> стороны квартиры. Остекленная конструкция сильно «гуляет», существует вероятность выпадения стеклопакетов, обрушения конструкции. Конструкция плохо закреплена, выставлена на нежёсткую опору, уплотнительные резинки стеклопакетов рассохлись. Приглашённый мастер сделал заключение: балкон находится в критическом состоянии и угрожает жизни и здоровью. Требуется переустановка витража с заменой уплотнений. После сезонного таяния снега было установлено отсутствие правильно организованной отмостки. Имеющая отмостка не обеспечила в весенний период эффективного дренажа и отвода ливневых вод от фундамента, что привело подтоплению цокольного этажа, погреба. В силу чего произошло осыпание штукатурки стен. Выявилась плохая гидроизоляция погреба. После схода снега с крыш надворных построек обнаружилось плохое состояние кровли, что во время дождя позволяет осадкам беспрепятственно подтапливать эти строения сверху, приводя в ненадлежащее состояние их, к ухудшению состояния внутренних помещений.

ДД.ММ.ГГГГ истец направлял в адрес ответчика претензию, в которой просил устранить недостатки в конструкции витража. Обеспечить безопасное для здоровья использование наличие витража (остекление балконов), входной двери. Обеспечить отвод от дома осадков строительством новой отмостки, обеспечивающий жильцам проход вокруг дома. Восстановить гидроизоляцию подвальных помещений цокольного этажа. Произвести ремонт кровли хозяйственных построек. Компенсировать затраты по демонтажу/монтажу сантехнической разводки, канализации.

Согласно сметной документации на выполнение ремонта отмостки и стен подвала Квартиры № по адресу: РФ, <адрес>, ООО «Сибстройпроект», <адрес> входит в состав двухквартирного, двухэтажного дома. Общая площадь Квартиры согласно Техническому паспорту инвентарный № от ДД.ММ.ГГГГ - 147,4м2., 53,4м2 - жилая. Высота до низа несущих конструкций Квартиры - 2,7м. Квартира состоит из 17 помещений. Визуально с улицы, установлено отсутствие водосливных желобов на крыше, намокание наружных стен, отрыв отмостки по периметру Квартиры, разрушение кирпичной кладки гаража. Визуально в подвале установлены следы намокания стен подвала, присутствие биоповреждений стен и обоев. Для восстановительного ремонта требуется демонтаж существующей отмостки, установка водосливных желобов, просушка стен подвала, демонтаж штукатурки и обоев стен подвала, антигрибковая обработка стен, штукатурка и оклейка стен подвала, откопка грунта по длине отмостки Квартиры на всю глубину заложения фундамента, с последующей гидроизоляцией стен подвала, обратной засыпкой грунта и устройство отмомтки по периметру Квартиры.

Согласно данным технического паспорта ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса" Филиал № БТИ Беловского городского округа и Беловского муниципального района на жилой многоквартирный дом по адресу: <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, год постройки дома - ДД.ММ.ГГГГ общая площадь 292,8 кв.м., жилая – 130,6 кв.м., процент износа – 39% (т1. л.д.34-43).

Согласно данным технического паспорта ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса" Филиал № БТИ Беловского городского округа и Беловского муниципального района на квартиру по адресу: <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем указан ФИО6, общая площадь квартиры - 147,4 кв.м., жилая – 53,4 кв.м. (т.1 л.д.44-47).

Из информации Роскадастр от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по данным технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости - квартира по адресу <адрес> имеет следующие показатели: общая площадь - 92,3 кв.м; жилая площадь - 53,4 кв.м; этаж -1,2; материал стен ~ кирпичные; процент износа дома, в котором расположена квартира - 21 %; год постройки дома, в котором расположена квартира - ДД.ММ.ГГГГ Площадь уточнена.

Суду стороной истца в обоснование исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены дома представлено заключение специалистов АОН «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № согласно которому установлено, что технической причиной выявленных недостатков основных конструктивных элементов: квартиры, пристроя к жилому дому (гараж) и надворных построек, являются недостатки строительства, и как следствие, отсутствия допустимых условий микроклимата помещений квартиры (включая подвальное помещение), гаража, построек, расположенных на земельном участке с № по адресу: <адрес>. Специалистами выявлены строительные недостатки (дефекты), включая: отсутствие (разрушение) соответствующей отмостки фундаментов; отсутствие гидроизоляции фундаментов; частичное разрушения кирпичных стен; дефекты мягкой кровли; балконного остекления; дефекта внутренней отделки, отсутствие вентиляции подвального помещения и гаража, существенный недостаток фундаментов жилого дома (следствие пристройки к несущей стене погреба), выявлено аварийное состояние надворных построек; прочие недостатки: лестничный марш, является неисправимым дефектом (поскольку реконструкция в условия конструктива существующей жилой квартиры по нормативам строительства, невозможна; для подтверждения недостатков полового покрытия нужно дальнейшие исследования разрушающими методами (что возможно в рамках судебных исследований); недостатки водоотведения, следствие эксплуатации с конструктивным решением, принятым при строительстве жилого дома (дом блокированной застройки). Наиболее вероятная величина причиненного ущерба собственником <адрес>, необходимая для устранения недостатков и создания оптимальных условий микроклимата внутренних помещений квартиры, гаража и надворных построек, на момент исследования, с учетом НДС, с учетом накладных расходов и плановых накоплений, составляет: 1761270 рублей.

Истец, основываясь на данном отчете и на обстоятельствах, обнаруженных при эксплуатации дома, указывает, что обнаружены существенные недостатки в качестве дома.

Из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора купли–продажи, истец произвел осмотр недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома он не предъявлял, после чего заключил сделку по договору купли-продажи.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Истцом заявлены требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В судебном заседании истец не оспаривал то обстоятельство, что дом ему был предоставлен для осмотра без ограничений количества осмотров и его участников, препятствий со стороны ответчика не было.

Таким образом, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи, истец не являлся пассивной стороной.

При заключении сделки продавец ФИО7 действовал добросовестно и открыто, о том какой фундамент заложен под домом знать не мог, так как не является его застройщиком, а все иные дефекты являются явными и видимыми на момент покупки указанного жилого дома. Договорная цена дома определена соглашением сторон, то есть по их воле и в их интересах, с учетом всех технических недостатков, имеющихся в доме на момент совершения сделки. Необходимым условием реализации права покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с существенными недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Истец ФИО6 при заключении договора купли-продажи дома проверил состояние дома, его устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества и его стоимость, недостатки, указываемые истцом в обоснование своих исковых требований, скрытыми не являются, поэтому оснований для уменьшения покупной цены жилого дома суд не усматривает.

Следовательно, исковые требования ФИО6 о снижении покупной цены квартиры общей площадью 92,3 кв.м. с №, и земельного участка общей площадью 923 кв.м. с №, расположенных по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 и ФИО6 на 1761270 рублей удовлетворению не подлежат.

Как следует из договора купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 и ФИО6, оплата стоимости квартиры и земельного участка производится в следующем порядке: 4300000 рублей будут выплачены ПОКУПАТЕЛЕМ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, из них 4000000 руб. - за квартиру, и 300000 руб. - за земельный участок; оставшаяся часть стоимости продаваемой квартиры и земельного участка в размере 3200000 рублей будет выплачена ПОКУПАТЕЛЕМ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, из них 3000000 руб. за квартиру, и 200000 руб. - за земельный участок.

По расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передал ФИО7 денежные средства в размере 4300000 рублей, в качестве расчета по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за продажу: квартиры, с № №, общей площадью 92,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка с №, общей площадью 923 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, в сумме 1000000 и 1200000 рублей были переведены истцом на расчетный счет ответчика в качестве денежных средств по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, покупателем – истцом ФИО6 обязательства по оплате стоимости приобретенной квартиры и земельного участка полностью не исполнены, что стороной истца не оспаривается, соответственно, не имеется оснований для прекращения залога квартиры.

Следовательно, исковые требования ФИО6 о прекращении залога квартиры общей площадью 92,3 кв.м. с №, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 923 кв.м., с № по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №, о снижении покупной цены квартиры общей площадью 92,3 кв.м. с №, и земельного участка общей площадью 923 кв.м. с №, расположенных по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №, на 1761270 (один миллион семьсот шестьдесят одна тысяча двести семьдесят) рублей, прекращении залога квартиры общей площадью 92,3 кв.м. с №, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 923 кв.м., с №, по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 8 июля 2025 года.

Судья Беловского городского суда (подпись) А.В. Шпирнов