Апелляционное определение № 33-6454/2026 от 29 апреля 2026 г.

УИД 66RS0062-01-2025-001940-60

Дело № 33-6454/2026

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 30.04.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16.04.2026

г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Волкоморова С.А.,

судей Максимовой Е.В., Патрушевой М.Е.,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Печеркиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-60/2026 по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице законных представителей ФИО6 и ФИО8, ФИО9 в лице законных представителей ФИО6 и ФИО8, об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционной жалобе истца Администрации города Екатеринбурга на решение Академического районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22.01.2025.

Заслушав доклад судьи Патрушевой М.Е., объяснения представителя истца ФИО10, представителя ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО2 – ФИО11, судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга (далее также Администрация) обратилась в суд с иском, в котором просила: изъять у ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО2 жилое помещение – комнату площадью 18,6 кв.м в квартире № 4 площадью, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый номер <№> (далее по тексту – комната, жилое помещение) для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 1425 600 руб. пропорционально долям (по 475200 каждому); прекратить право собственности ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО2 на жилое помещение; обязать ответчиков принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств; признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; признать ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их из указанного жилого помещения, обязав их освободить жилое помещение от находящегося в нем имущества.

Решением Академического районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22.01.2025 исковые требования удовлетворены частично; у ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО2 изъято жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 2012 390 руб. (по 670 797 руб. каждому); на ответчиков возложена обязанность принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; прекращено их право собственности на комнату и признано за МО «г. Екатеринбург»; ответчики признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены из него с возложением обязанности освободить жилое помещение от находящегося в нем имущества.

Не согласившись с указанным решением, истец Администрация города Екатеринбург подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, указывает на нарушения допущенные экспертами в ходе проведения судебной оценочной экспертизы:

- при расчете рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок оценщиком нарушены правила отбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости, а именно: объекты-аналоги значительно отличаются от оцениваемого объекта по основным ценообразующим факторам, они расположены в ином населенном пункте, предназначены для строительства торгового центра, объекта административной застройки, соответственно имеют иное назначение, а также их площадь значительно больше площади оцениваемого земельного участка, использование для расчета несопоставимых объектов-аналогов к оцениваемому объекта привело к неверному расчету стоимости одного квадратного метра земельного участка;

- неприменение оценщиком корректировки на материал стен, что значительно завышает рыночную стоимость оцениваемого жилого помещения, приравнивая его по характеристикам к аналогичным помещениям в кирпичных домах, что тем самым нарушает принцип равнозначности возмещения за жилое помещение.

Также истец не согласен с включением в размер выкупной цены компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в связи с отсутствием доказанной причинно-следственной связи между непроведением капитального ремонта и признании дома аварийным.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчиков возражал относительно доводов жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Прокурор в судебном заседании в заключении по делу указал, что решение суда об изъятии спорного жилого помещения является законным и обоснованным, соответствует положениям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, просил отказать истцу в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда. Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения оценщика ФИО12 по доводам апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается собранными по делу доказательствами, что спорное недвижимое имущество расположено по адресу: <адрес>, представляет собой комнату площадью 16,8 кв. м, кадастровый номер <№>.

Комната принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 по 1/3 доле в праве каждому.

На регистрационном учете в этом жилом помещении состоят: ФИО1, ФИО4 (свекровь), ФИО7 (др.степ.родства), ФИО9 (др.степ.родства), ФИО5 (др.степ.родства), ФИО6 (др.степ.родства).

Постановлением Администрации от 17.06.2022 № 1681 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

04.07.2022 Администрацией в адрес ФИО3, ФИО2, ФИО1 направлены требования от 04.07.2022 о сносе признанного аварийным многоквартирного дома в срок до 04.11.2022.

В установленный в требованиях срок собственники жилых помещений снос многоквартирного дома по адресу: <адрес> не осуществили.

03.02.2023 Администрацией принято постановление № 284 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> и жилых помещений в нем».

Соглашение о выкупе между органом местного самоуправления и собственниками жилого помещения не заключено.

Согласно отчету ООО «Корпорация консалтинга» от 12.12.2024 № 48-10/2024, рыночная стоимость объекта недвижимости (комнаты), включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, на земельный участок под многоквартирным домом, убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, составляют 1425 600 руб.

В связи с разногласиями сторон в оценке размера суммы возмещения за изымаемое имущество, в целях определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения определением суда по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» ( / / )20.

Согласно заключению эксперта от 26.11.2025 № 440-25/Э, рыночная стоимость комнаты составляет 782 120 руб., доли в общедомовом имуществе – 84 600 руб., доли в праве собственности на земельный участок – 760 800 руб.; убытки – 196 330 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 188 540 руб., всего 2012 390 руб.

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности ответчиков спорного жилого помещения, факт регистрации в нем ответчиков по месту жительства, а также размер возмещения за изымаемое имущество, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 292, 309, 309.2, 312, 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ответчикам.

Определяя размер возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта, учитывая, что он является более актуальным на дату разрешения спора, соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования и оценки по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющихся в материалах дела доказательств.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в обжалуемом решении, их правильность не вызывает у судебной коллегии сомнений.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения, а также последствия такого изъятия в виде утраты ответчиками права собственности, выселения ответчиков, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, сторонами не обжаловано, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильно определенной судом выкупной стоимости жилого помещения.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Судом верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно распределена между сторонами обязанность доказывания, оценка заключению эксперта от 26.11.2025 № 440-25/Э дана в соответствии с положениями ст. ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив полноту, достоверность выводов эксперта ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» ( / / )21 суд правомерно признал заключение эксперта от 26.11.2025 № 440-25/Э отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку он выполнен лицом, имеющим необходимую квалификацию. Исследование и выводы, приведенные в заключении, изложены достаточно полно и ясно, по своему содержанию полностью соответствуют требованиям действующего законодательства. Объективных оснований не доверять выводам эксперта у суда не имелось.

Несогласие истца с выводами, изложенными в заключении эксперта от 26.11.2025 № 440-25/Э, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В судах первой, апелляционной инстанций истец не заявлял ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом при определении размера возмещения не была применены к объектам-аналогам корректировка на материал стен многоквартирного дома, что повлияло на правильность расчета рыночной стоимости оцениваемой комнаты, что привело к необоснованному ее завышению.

Выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой специалиста, задачей которого обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объектов оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Эксперт в заключении, а также в дополнительных письменных пояснениях по доводам апелляционной жалобы истца, мотивировал, почему им не применена та или иная корректировка при определении стоимости объекта.

В заключении эксперта от 26.11.2025 № 440-25/Э дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением подробного фотоматериала, содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При определении стоимости эксперт рассматривал сопоставимые объекты недвижимости, которые были предложены в продажу, произвел поправки на различия, которые существуют между рассматриваемым и сопоставимыми объектами.

Земельные участки, выделяемые под строительство многоквартирных домов, не находятся в свободной продаже. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями. Использованный в заключении специалиста состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен.

Таким образом, доводы жалобы с указанием на несогласие с заключением эксперта, отсутствие обоснования примененных экспертом корректировок по отношению к объекту оценки и объектам-аналогам при определении стоимости жилого помещения, земельного участка и определенной итоговой стоимостью комнаты, следует отклонить.

Также не обоснованы доводы апелляционной жалобы администрации г. Екатеринбурга о неправомерности взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Отклоняя аналогичные доводы истца, суд первой инстанции проверил нуждаемость многоквартирного дома в проведении капитального ремонта применительно к году его постройки (1931 г.), первой приватизации (1991 г.), сведениям об износе, а также установленной ВСН 58-88 (р) продолжительности эффективной эксплуатации до постановки на комплексный капитальный ремонт и необходимого объема работ.

Установленные по настоящему делу обстоятельства позволили суду прийти к обоснованному выводу, что несвоевременное проведение капитального ремонта привело к снижению уровня надежности и безопасности здания, ухудшению его эксплуатационных показателей, ускоренному изнашиванию конструктивных элементов и оказало существенное влияние на эксплуатационный период многоквартирного дома, в связи с чем собственник вправе требовать включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену в размере, определенном заключением эксперта.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции относительно оценки полноты экспертного заключения, его обоснованности и достоверности исследования, подробно и мотивированно изложенных в обжалуемом решении, у судебной коллегии не имеется.

Доводы представителя истца о том, что основанием для признания многоквартирного дома аварийным послужило не отсутствие капитального ремонта, а истечение предельного срока эксплуатации здания, который на момент передачи дома в муниципальную собственность уже истек, не подтверждены какими-либо доказательствами.

Доказательств состояния жилого дома на момент приобретения дома в муниципальную собственность истец не представил. При этом администрация г. Екатеринбурга признала нецелесообразным проведение капитального ремонта жилого дома.

Ссылку в жалобе на положения ч. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми отчет об оценке земельного участка действителен вплоть до подписания в соответствии с настоящим Кодексом соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, либо решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, судебная коллегия полагает несостоятельной, поскольку соглашение об изъятии ответчики подписать отказались, между сторонами возник спор о стоимости изымаемого имущества, который был разрешен судом в соответствии с положениями действующего законодательства.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для принятия судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали изложенные в нем выводы суда, в связи с чем эти доводы признаются судебной коллегией несостоятельными.

При рассмотрении дела судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, не допущено, судебной коллегией таких нарушений не установлено, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, ч. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Академического районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22.01.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Волкоморов

Судьи

Е.В. Максимова

М.Е. Патрушева