Решение № 2А-17/2021 2А-17/2021(2А-326/2020;)~М-253/2020 2А-326/2020 М-253/2020 от 16 мая 2021 г. по делу № 2А-17/2021

дело № 3а-17/2021 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 17 мая 2021 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-17/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, указав, что является собственником земельного участка, площадью 14449 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 78449834 рубля 07 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью данного объекта, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права на экономическую обоснованность налогообложения. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2020 года №06.0023-2020, подготовленному оценщиком ООО Управляющая компания «Лайт-Инвест» Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:12:030024:10 составляет 8560000,00 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:12:030024:10, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8560000,00 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержала и с учетом уточнения административных исковых требования просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:12:030024:10, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 24449000,00 рублей по состоянию на 23 апреля 2020 г.

Представители агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3, Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" ФИО4 не возражали против удовлетворения административных исковых требований, одновременно указав, что ряд допущенных недостатков в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка устранены заключением экспертизы, выполненной экспертом ООО «Астрапрайс» Л.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положения Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предоставляют право юридическим и физическим лицам оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статья 22).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 14449 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 декабря 2015 года №КУВИ – 999/2020-332236.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на основании поступившего в орган регистрации прав акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:12:030024:10 составила 78449834,07 рублей по состоянию на 23 апреля 2020 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 23 апреля 2020 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 19 июня 2020 года.

Учитывая, что для спорного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как собственника на экономическую обоснованность налогообложения, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представила в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2020 года №.0023-2020, подготовленный ООО Управляющая компания «Лайт-Инвест», в котором оценщиком Г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:12:030024:10 в размере 8560000,00 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября № 611 (ФСО №7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Поскольку в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2020 года №06.0023-2020, составленным оценщиком Г., имелись противоречия, связанные с объектами – аналогами, что повлияло на определение рыночной стоимости объектов оценки, учитывая также значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, суд 28 января 2021 г. назначил судебную оценочную экспертизу. Проведение экспертизы поручено ООО «Астрапрайс».

Согласно заключению № 016 - 21 от 09 марта 2021 г. оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:030024:10 по состоянию на 23 апреля 2020 г. составила 24449000, 00 рублей.

Из представленного экспертного заключения следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики, для определения рыночной стоимости объекта исследования оценщик провел анализ необходимости и возможности применения всех доступных подходов: затратного, сравнительного, доходного и пришел к выводу об отказе от применения затратного подхода, от применения метода выделения и распределения в рамках сравнительного подхода. Рыночная стоимость земельного участка определялась путем отбора объектов – аналогов, оценщиком принимались во внимание передаваемые права на земельный участок, разрешенное использование, местоположение земельных участков, площадь земельных участков, коммуникации. В итоге рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная с использованием метода сравнения продаж, составила с учетом округления 24449000, 00 рублей.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с результатами оценки, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследования, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Суд, проанализировав заключение эксперта на соответствие его требованиям действующему законодательству об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 14449 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 апреля 2020 года, в размере 24449000,00 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этой связи датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:030024:10 в суд является 17 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 14449 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 апреля 2020 года в размере 24449000,00 рублей.

Датой подачи заявления считать 17 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева