Решение № 33-223/2021 3А-412/2021 3А-412/2021~М33-223/2021 от 28 сентября 2021 г. по делу № 33-223/2021

Дело № 3а-412/2021

УИД 36OS0000-01-2021-000239-42


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 28 сентября 2021 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Высоцкой Е.А.,

с участием представителя административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «Мамонхлеб» по доверенности ФИО3,

представителя административного ответчика – государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мамонхлеб» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мамонхлеб» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 8108 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных целей, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 3 154 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 2840 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объект торговли, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1 636 000 руб.

В подтверждение требований административным истцом были представлены отчеты от 05.05.2021 № 5061-1/21 и № 5061-2/21 об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленных Обществом с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению размера земельного налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «Мамонхлеб» по доверенности ФИО3 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика – государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО4 административный иск не признала, просила о назначении по делу повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. В адресованном суду заявлении представитель администрации Верхнемамонского сельского поселения Верхнемамонского муниципального района Воронежской области просил о рассмотрении дела в их отсутствие, в разрешении дела полагались на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Мамонхлеб» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 8108 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №;

земельного участка с кадастровым номером № площадью 2840 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект торговли, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.04.2021 № КУВИ-002/2021-43395056 и № КУВИ-002/2021-43395442 по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровая стоимость спорных земельного участка составляет: с кадастровым номером № в размере 9 437 630,94 руб., с кадастровым номером № – в размере 12 550 265,04 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке от 05.05.2021 № 5061-1/21 и № 5061-2/21, выполненные оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс», согласно которым по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 154 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – в размере 1 636 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 15 июня 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от 09.08.2021 № 5444/6-4 отчеты об оценке № 5061-1/21 и № 5061-2/21 от 05.05.2021, выполненные оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Эстим-Такс», соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, использованным для определения стоимости объекта оценки, не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой. Соответственно, вопрос о рыночной стоимости спорных земельных участках экспертом не решался.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО1, которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по данной специальности с 2008 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Заявленное государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы отклонено судом, поскольку основания для ее назначения отсутствуют.

Суд находит неубедительной позицию государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», поскольку административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необоснованность введения дополнительных корректировок, между тем оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Кроме того, на представленное государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, содержащее замечание на экспертное заключение, эксперт ФИО1 предоставила подробные аргументированные письменные пояснения, в которых подтвердила отраженные в заключении № 5444/6-4 от 09.08.2021 выводы.

Также стороной административного истца в материалы дела представлено заключение специалиста Общества с ограниченной ответственностью «Консалт Черноземья» ФИО2 от 24.09.2021, в котором указано на целесообразность применения понижающих коэффициентов, полагает заключение эксперта обоснованным.

В нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы административного дела административным ответчиком не представлено.

Доводы государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о неверном применении метода корректировок по ценообразующим факторам (элементам сравнения) суд находит несостоятельными.

Указание на необходимость применения к объектам-аналогам № 2, 3 (отчет об оценке № 5061-2/21 в отношении земельного участка с кадастровым номером №) корректировки на расположение относительно красной линии при определении рыночной стоимости земельных участков не соответствуют действительности, поскольку указанные объекты-аналоги расположены не внутриквартально, что предполагает высокий пешеходный и транспортный трафик, в связи с чем указанная корректировка оценщиком не применялась.

Также административным ответчиков выражено несогласие с применением понижающей корректировки на наличие коммуникаций у объекта-аналога № 3 (отчет об оценке № 5061-1/21 в отношении земельного участка с кадастровым номером №), ссылаясь на то, что имеющиеся на земельном участке инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке согласно п. 20 ФСО № 7.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, применение соответствующей корректировки вызвано тем, что для объекта оценки рассматривается фактор возможности подведения коммуникаций, а не их непосредственное наличие.

Кроме того, оценщиком была применена корректировка на близость к железнодорожному пути объекта-аналога № 1 (отчет об оценке № 5061-1/21 в отношении земельного участка с кадастровым номером №), что является корректным, поскольку объект исследования не имеет железнодорожной ветки, и в окружении данного объекта железнодорожных путей не имеется.

Следует отметить, что при выборе объектов-аналогов (отчет об оценке № 5061-2/21 в отношении земельного участка с кадастровым номером №) оценщик принял в качестве аналогов объекты, которые наиболее сопоставимы с исследуемыми объектами, при этом мотивировав свой выбор. Так, оценщик не принял в качестве аналога объект, расположенный в с. Верхний Мамон, по причинен недостаточности данных о точном месторасположении объекта, в том числе, находился ли внутриквартально или на красной линии, при этом у всех принятых объектах-аналогах указано точное месторасположение, а стоимость одного квадратного метра земельного участка в с. Верхний Мамон, который не был принят, сопоставима со стоимостью принятых в качестве аналогов.

При разрешении заявленных требований суд исходит из того, что определенная в отчетах об оценке итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, что подтвердил эксперт. Как видно из отчетов об оценке от 05.05.2021 № 5061-1/21 и № 5061-2/21 оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; им проведены подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; оценщиком обосновано применение сравнительного подхода, от применения доходного и затратного подходов оценщик отказался; в заключение присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, и положить вместе с отчетами об оценке в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, а также непредставление административными ответчиками по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с отчетами об оценке. В данном случае, административный истец не обязан доказывать незаконность действий (бездействия) административных ответчиков, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку в силу закона наделен правом оспаривания его кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости было подано в суд 21 мая 2021 г., то указанную дату следует считать датой его обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Мамонхлеб» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 8108 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 3 154 000 (три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2840 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект торговли, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г., в размере 1 636 000 (один миллион шестьсот тридцать шесть тысяч) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 мая 2021 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина