Решение № 2-2040/2021 2-2040/2021~М-1926/2021 М-1926/2021 от 4 июля 2021 г. по делу № 2-2040/2021

КОПИЯ

к делу № 2-2040/2021

УИД 23RS0003-01-2021-003446-68


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г-к. Анапа «05» июля 2021 г.

Анапский городской суд Краснодарского края в составе судьи Волошина А.В., при помощнике судьи Носковой С.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа, администрации муниципального образования г-к. Анапа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования г-к. Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды являлся арендатором земельного участка общей площадью 899 кв. м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра», расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок ранее был предоставлен в аренду ФИО3 сроком на три года для завершения строительства капитального объекта на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № №

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства степенью готовности – 25%, площадью застройки 1 491,5 кв. м., что послужило основанием для переоформления права аренды земельного участка, на котором он расположен.

Завершить строительство объекта в пределах срока действия заключенного договора аренды земельного участка – до ДД.ММ.ГГГГ не представилось возможным, в связи с чем истец обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении нового договора аренды указанного земельного участка.

В заключении нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, истцу было отказано и рекомендовано обратиться в суд.

Полагает, что с учетом норм действующего законодательства он имеет право на приобретение указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, ввода в эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности незавершенного объекта недвижимости и последующей его эксплуатации.

Довод ответчиков об утрате им данного права считает несостоятельным, не основанным на нормах действующего законодательства.

Просит суд обязать управление имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа подготовить и направить в его адрес в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 899 кв. м., с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра», расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 5 (пять) лет.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме (том 2, л. <...>).

Представитель ответчиков в суд также не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и отказать в удовлетворении исковых требований ввиду их необоснованности (том 2, л. д. 39).

Из письменных возражений представителя ответчиков следует, что арендатором земельного участка ранее было реализовано предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ право на его однократное предоставление аренду без торгов для завершения строительства капитального объекта. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года для данных целей, срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ

Полагает, что с учетом данных обстоятельств правовых оснований для повторного предоставления в аренду без процедуры торгов вышеуказанного земельного участка не имеется (том 1, л. д. 84-86).

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 899 кв. м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра», расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л. д. 17-24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение № № на строительство на указанном земельном участке двухэтажного торгово-офисного центра общей площадью 1 495,0 кв. м. Срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ, после чего продлен до ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л. д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа и ФИО3 заключен новый договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра по вышеуказанному адресу, на срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л. д. 229-237).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 зарегистрировано право собственности на незавершенное строительством здание торгово-офисного центра, степенью готовности – 25%, площадью 1491,5 кв. м.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов, основаниями для государственной регистрации права собственности послужили разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый паспорт здания от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (том 2, л. д. 1-13).

На основании постановления администрации муниципального образования г-к. Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа и ФИО3 заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101054:100, сроком на три года для завершения строительства объекта капитального строительства, расположенного на арендуемом земельном участке (том 1, л. д. 141-148).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности – 25%, площадью 1491,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО1 на приобретенный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л. <...>).

В этот же день – ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены ДД.ММ.ГГГГ соответствующие сведения (том 1, л. д. 137-140).

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о государственной регистрации аренды договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в связи с истечением срока его действия (том 1, л. д. 135).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования г-к. Анапа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 899 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, без процедуры торгов (том 1, л. д. 134).

Письмом начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № отказано ФИО1 в предоставлении указанного земельного участка в аренду без процедуры торгов в связи с тем, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ранее было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения его строительства (том 1, л. д. 7-8).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов и публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленных статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ определено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что в течение шести месяцев с момента погашения ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде истцом земельного участка №, по адресу: <адрес> уполномоченный орган не обращался в суд с требованиями об изъятии расположенного на нем объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Изложенное подтверждается информацией управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № (том 1, л. д. 156-157).

Доказательств наличия каких-либо объективных препятствий для обращения в суд с указанными требованиями ответчиками в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ наличие правоустанавливающих документов на земельный участок является обязательным основанием для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что процедура ввода объекта в эксплуатацию осуществляется после завершения его строительства и неразрывно с ним связана.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также необходимо наличие у заявителя правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен объект капитального строительства (пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

Поскольку право собственности на незавершенное строительством здание торгово-офисного центра зарегистрировано за истцом, завершение его строительства, ввод в эксплуатацию и последующая эксплуатация невозможны без предоставления ему земельного участка.

Истребование ответчиками земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства вышеуказанного объекта, ввода в эксплуатацию и его последующей эксплуатации путем заключения с управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа соответствующего договора аренды.

С учетом положений пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ отказ в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка вносит неопределенность в правоотношения сторон, которая выражается в том, что объект незавершенного строительства, с одной стороны, не изымается у ФИО1 путем его продажи с публичных торгов в целях завершения строительства новым собственником такого объекта, а с другой стороны, истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, его ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации.

При отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок строительство вышеуказанного объекта истцом не может быть завершено, что явно не соответствует балансу интересов сторон и целям изначального предоставления данного участка.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КА19-2.

Довод представителя ответчиков об утрате ФИО1 права на предоставление вышеуказанного земельного участка в аренду без процедуры торгов для завершения строительства капитального объекта является несостоятельным.

Предоставление истцу в аренду земельного участка не является реализацией предусмотренного подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ права собственника объекта незавершенного строительства на получение участка в аренду однократно без торгов сроком на три года.

В данном случае между сторонами возникли иные правоотношения, поскольку право истца на оформление аренды в отношении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимости, подлежит реализации на основании общих норм и принципов гражданского законодательства РФ, закрепленных в подпункте 5 пункта 1 статьи 1, статьях 40 и 41 Земельного кодекса РФ, статье 271 Гражданского кодекса РФ, пункте 1 части 7 статьи 51, пункте 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Указанными нормами закона минимальный срок аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости строительства и его последующей эксплуатации не установлен.

Частью 19 статьи 51 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Суд полагает, что испрашиваемый истцом пятилетний срок договора аренды земельного участка является разумным и достаточным для завершения принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства и последующего оформления правоустанавливающей документации в отношении указанного объекта.

Из материалов дела также следует, что срок действия ранее выданного разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № истек ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л. д. 38).

Истечение срока действия разрешения на строительство не указано в законе в качестве обстоятельства, препятствующего предоставлению земельного участка в аренду, поскольку получение разрешения на строительство либо продление срока его действия является производным от наличия у застройщика титульного права на земельный участок.

При наличии правоустанавливающих документов на земельный участок истец с учетом положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ вправе повторно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта с целью окончания его строительства.

Более того, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлено, что к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Фактическое использование указанного земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект недвижимости, принадлежащий истцу, без заключения договора аренды нарушает принцип платности использования земли, лишает местный бюджет причитающихся финансовых поступлений.

Суд полагает, что после регистрации истцом ДД.ММ.ГГГГ права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости между ним и ответчиками возникли новые правоотношения, связанные с реализацией собственником объекта недвижимости своих прав на землю.

При таких обстоятельствах исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Обязать управление имущественных отношений администрации муниципального образования г-к. Анапа подготовить и направить в адрес ФИО1 в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 899 кв. м., с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра», расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 5 (пять) лет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца.

Судья /подпись/ А.В. Волошин

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья Анапского городского суда

Краснодарского края А.В. Волошин

Решение не вступило в законную силу

05.07.2021 г.

Помощник судьи С.О. Носкова

Подлинник решения суда находится в материалах гражданского дела № 2-2020/2021, УИД 23RS0003-01-2021-003446-68 Анапского городского суда Краснодарского края

Помощник судьи С.О. Носкова