Решение № 3А-291/2025 3А-291/2025(3А-699/2024;)~М-655/2024 3А-699/2024 М-655/2024 от 23 сентября 2025 г. по делу № 3А-291/2025

дело №3а-291/2025

(№ 3а-699/2024)

(16OS0000-01-2024-001204-23)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 10 сентября 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 17 163,6 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 31 мая 2011 года.

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 837 163 801 рубль 70 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости в размере 485 160 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО1 административный иск не признал.

Общество с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО», государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью «Бахетле» надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя общества с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год, 2016 год, 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, 2025 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года № 2611-р, от 25 ноября 2015 года № 2847-р, от 25 ноября 2016 года № 3066-р, от 24 ноября 2017 года № 2718-р, от 24 ноября 2018 года № 3972-р, от 25 ноября 2019 года № 3711-р, от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р, от 19 ноября 2024 года № 3710-р, поэтому помещения, находящиеся в этом здании, относятся к объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 56/2024 от 13 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 485 160 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1440/07-4 от 18 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 56/2024 от 13 ноября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательных результатов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 485 160 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применен сравнительный подход, при расчете которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 519 901 159 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» на праве собственности объекта недвижимости не согласились.

По мнению суда, заключение № 1440/07-4 от 18 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на долю стоимости земельного участка, неверно использованы данные величины арендной ставки, не обоснован отказ от доходного подхода и не обоснованы значения применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 3 л.д. 24-29 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом применены корректировки на торг, площадь, этажность, функциональное назначение, износ коммерческой недвижимости в отношении объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 5 л.д. 33-35 т. 2).

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного объекта недвижимости являлись: назначение – нежилое; разрешенное использование – торговое, помещения торгового центра; расположение – <адрес>, дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г. ФИО2). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, по <адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации М.Г. ФИО3 следует, что для выделения стоимости прав собственности на земельный участок была использована информация о среднем значении процента стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по торгово-офисному сегменту рынка объектов капитального строительства на территории Республики Татарстан. В заключении экспертом обоснован отказ от применения доходного подход с учетом предоставленных дополнительных материалов, согласно которым парковка предназначена для посетителей, в аренду не сдавалась. Экспертом применялись фактические данные на дату оценки, поскольку именно они отражают реальную рыночную стоимость.

В ходе проведения экспертного исследования эксперт руководствовался Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, не предусматривающими необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административным истцом, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 1440/07-4 от 18 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1440/07-4 от 18 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости 2 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Разрешая в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по проведению судебной экспертизы, предварительная оплата которых произведена не была, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К таким издержкам, в частности, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (пункт 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном Постановлении также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации указал Федеральному законодателю о необходимости внесения в правовое регулирование изменений, направленных на уточнение правил распределения судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости. До настоящего времени изменения в действующее законодательство не внесены, вопрос о том, что считать допустимым диапазоном отклонений, нормативно не урегулирован, в связи с чем суду следует оценивать существенность расхождения по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств в конкретном случае.

Согласно счету № 68/1440 от 7 февраля 2025 года, заявлению о взыскании расходов от 18 августа 2025 года стоимость услуг федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по проведению судебной экспертизы по данному административному делу составляет 133 285 рублей.

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... (837 163 801 рубль 70 копеек) и его рыночной стоимостью (519 901 159 рублей) составляет 1,6 раза (37,8%), что превышает приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к данному объекту недвижимости.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объектов недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Оценивая существенность расхождения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ...., суд приходит к выводу о том, что разница между его рыночной и кадастровой стоимостью (37,8%), является значительной, находится за допустимыми пределами диапазона отклонений и указывает на допущенную ошибку в методике определения кадастровой стоимости или при ее применении к данному объекту недвижимости. При этом, абсолютное значение расхождения также следует признать значительным.

В связи с изложенным расходы, связанные с производством судебной экспертизы в отношении этого объекта недвижимости необходимо отнести на счет административного ответчика, утвердившего результаты определения его кадастровой стоимости, то есть на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Таким образом, в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы подлежит взысканию с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан 133 285 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кейт-ПРО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 17 163,6 квадратного метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 519 901 159 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 декабря 2024 года.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы 133 285 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 24 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая