Апелляционное определение № 33-2711/2025 от 8 декабря 2025 г.

УИД 40RS0001-01-2024-015461-30

Судья Носов Д.В. № 33-2711/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



дело № 2-1149/2025
09 декабря 2025 года
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Алиэскерова М.А.,

судей Быковской Е.В., Лохмачевой И.А.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Лохмачевой И.А. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» на решение Калужского районного суда Калужской области от 11 марта 2025 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л А :

08 октября 2024 года истец ФИО1 обратилась в суд с иском, просила, с учетом уточнения требований, взыскать с ответчика материальный ущерб в размере 701616 руб. 83 коп., неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства за период со 02 ноября 2021 года по 28 марта 2022 года и с 01 июля 2023 года по 22 марта 2024 года в размере 701616 руб. 83 коп., а также до момента фактического исполнения обязательств по уплате материального ущерба из расчета 1% в день от суммы основного требования, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 сентября 2021 года по 14 сентября 2021 года в размере 18336 руб. 78 коп., штраф, компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 45 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 45000 руб.

Требования мотивированы тем, что 08 мая 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик передал квартиру 14 сентября 2021 года с нарушением срока, установленного договором. В ходе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены недостатки. Направленная застройщику досудебная претензия отставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, представив письменные возражения относительно заявленных требований, в которых просит в случае удовлетворения иска снизить размер штрафа и неустойки, ссылаясь на положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить размер компенсации морального вреда, юридических расходов.

Представитель третьего лица ООО «Строй-Ресурс» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 11 марта 2025 года с учетом определения об исправлении описки от 11 апреля 2025 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено :

взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» в пользу ФИО1 в возмещение ущерба 701616 руб. 83 коп., неустойку в размере 59 541 руб. 32 коп., неустойку в размере 18336 руб. 78 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 399747 руб. 47 коп., расходы на производство экспертизы в размере 24673 руб. 50 коп. и оплату услуг представителя в размере 24673 руб. 50 коп.;

в удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать;

предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустоек и штрафа до 30 июня 2025 года включительно;

взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 23589 руб. 90 коп.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «ПИК-Запад» ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО1- ФИО2 просит оставить жалобу без удовлетворения.

Выслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Согласно статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Согласно материалам дела, 08 мая 2019 года между ООО «ПИК-Запад» (застройщик) и ФИО1 (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (пункт 3.1).

Согласно пунктам 1.1 и 3.2 договора объектом долевого строительства является жилое помещение, представляющее собой двухкомнатную квартиру, условный номер 21, проектной площадью 59,40 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Квартира передается с отделкой, перечень отделочных работ, выполняемых застройщиком, указан в приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве

В соответствии с пунктом 5.1 указанного договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался в срок не позднее 31 августа 2021 года передать квартиру участнику долевого строительства.

Обязанность по оплате цены договора в размере 2910600 руб. исполнена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

14 сентября 2021 года между сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истцу передан указанный объект.

Впоследствии истцом был выявлен ряд недостатков в отделке квартиры.

15 сентября 2021 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия об устранении недостатков выполненных застройщиком отделочных работ, установленных экспертным заключением ООО «Малтон» № 407/СТЭ-15124/0921, которая оставлена без удовлетворения.

23 сентября 2024 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия о выплате расходов на устранение недостатков в размере 751 000 руб., установленных заключением эксперта № 391 ООО «Калужское экспертное бюро», неустойки в размере 751 000 руб., неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 18336 руб. 78 коп., компенсации морального вреда в размере 100000 руб., расходов на экспертизу в размере 45 000 руб., которая также оставлена ответчиком без удовлетворения.

По ходатайству ответчика, оспаривавшего объем и стоимость затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ в квартире истца, судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Фактор НК».

Согласно заключению ООО «Фактор НК» № 109/12-2024 от 27 января 2025 года в квартире по спорному адресу имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 701616 руб. 83 коп. Материалов и конструкций, пригодных для дальнейшего использования нет. Снятые изделия имеют повреждения и не подлежат вторичному использованию.

Установив в ходе судебного разбирательства, что застройщик передал истцу объект долевого строительства 14 сентября 2021 года с нарушением срока, установленного договором, суд взыскал с ответчика неустойку предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ за период с 01 сентября 2021 года по 14 сентября 2021 года в размере 18336 руб. 78 коп.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Разрешая настоящий спор, суд, руководствуясь положениями статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ пришел к выводу о взыскании с ответчика стоимости расходов на устранение строительных недостатков в размере 701616,83 руб., определенном заключением судебной экспертизы.

Кроме того, в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока устранения строительных недостатков, штраф.

С решением суда первой инстанции о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение срока удовлетворения требований об устранении недостатков и штрафа согласиться нельзя, поскольку судом не применен закон, подлежащий применению, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

При вынесении решения судом не учтены положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 26 декабря 2024 года, согласно которым при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данная норма вступила в силу с 1 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 26 декабря 2024 года связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 года, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Как указано выше, согласно заключению судебной экспертизы стоимость устранения недостатков в квартире истца составляет 701616 руб. 83 коп.

По ходатайству представителя истца судом апелляционной инстанции была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой подготовлено заключение экспертов ООО «Фактор НК» № 134/10-2025 от 04 ноября 2025 года, согласно которому стоимость устранения дефектов (недостатков), относящихся к результату производства отделочных работ составляет 419661 руб. 67 коп., работ по установке оконных и дверных блоков – 258665 руб. 16 коп., стоимость устранения дефектов (недостатков), относящихся к нарушению требований к результату производства иных работ составляет 19600 руб.

Соответственно, стоимость отделочных и иных работ, поименованных в части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 26 декабря 2024 года, составляет 678326 руб. 83 коп. (419661,67 + 258665,16).

Иные указанные в заключении дополнительной судебной экспертизы работы, стоимостью 19600 руб., относящиеся к сопутствующим и вспомогательным, без которых невозможно выполнение основных видов работ, так называемые накладные расходы в виде выноса и заноса мебели, выноса мусора, разгрузо/погрузочные работы, доставка стройматериалов и изделий, приведенные в таблице № 4 заключения, также охватываются правовым регулированием части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 26 декабря 2024 года, поэтому вопрос о стоимости этих работ подлежит разрешению в соответствии с приведенной нормой.

Разрешая требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований истца, принимая во внимание, что претензия об устранении недостатков отделки квартиры была направлена истцом застройщику 15 сентября 2021 года, суд в соответствии с частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца неустойки за период со 02 ноября 2021 года по 28 марта 2022 года и за период с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года (413 дней).

Однако, расчет неустойки подлежит определению с учетом выводов дополнительной экспертизы, согласно которой общая стоимость устранения недостатков 697926 руб. 83 коп., в связи с чем размер неустойки составляет 59228 руб. 17 коп. (697926,83 х 413 х 7,55 : 365).

Заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы об отсутствии основании для взыскания в пользу истца штрафа в размере 50 % от взысканной суммы.

Федеральным законом от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в ряд статей Федерального закона № 214-ФЗ были внесены изменения.

Так, согласно обновленной редакции пункта 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Федеральный закон от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ вступил в действие 01 сентября 2024 года.

Вместе с тем, из статьи 2 названного закона следует, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции настоящего Федерального закона.

Таким образом, размер штрафа за нарушение срока передачи объекта долевого строительства должен составлять 916 руб. 39 коп. (18336,78 х 5%) и штрафа за нарушение срока выполнения требований потребителя об устранении недостатков 34896 руб. 34 коп. ( 697 926,83 х 5%)

С учетом изложенного, а также ограничений общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, установленной частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 26 декабря 2024 года, в пользу истца в счет возмещения расходов по устранению недостатков, неустойки и штрафа за нарушение срока выполнения требований потребителя об устранении недостатков подлежит взысканию с ответчика 87318 руб. (2910600 руб. х 3%), а также штраф в размере 916 руб. 39 коп. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части распределения судебных расходов подлежит отмене с принятием в этой части нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца в соответствии с частью 1 статьи 98, статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом принципа пропорциональности расходов на оплату услуг представителя в размере 2 700 руб., расходов на оплату оценки в размере 2700 руб.

В соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7000 руб.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (в редакции от 19 июня 2025 года) исполнение настоящего решения в части взыскания штрафа надлежит отсрочить по 31 декабря 2025 года включительно.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 11 марта 2025 года в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» в пользу ФИО1 ущерба, неустойки, штрафа, а также в части распределения судебных расходов отменить.

Принять по делу в этой части новое решение.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) 87318 руб., расходы на оплату услуг представителя 2700 руб., расходы на оплату оценки 2700 руб., штраф 916 руб. 39 коп.

В удовлетворении требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» о взыскании неустойки, штрафа, а также ущерба в остальной части отказать.

В остальном указанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 года.

Председательствующий :

Судьи :