Решение № 2-1497/2017 2-1497/2017~М-1455/2017 М-1455/2017 от 17 декабря 2017 г. по делу № 2-1497/2017

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Дело № 2-1497/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2017 года г. Ярославль

Ленинский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующий судья Тюрин А.С.

при секретаре Пичугиной А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 об определении порядка пользования общим имуществом, взыскании компенсации,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, содержащим требования (в окончательной редакции) об определении порядка пользования общим имуществом – нежилым зданием – салоном ритуальных услуг по адресу: <адрес>, путем передачи в пользование и владение ФИО1 помещений № на техническом паспорте общей площадью <данные изъяты> кв.м, а в пользование и владение ИП ФИО2 помещений литера Р общей площадью <данные изъяты> кв.м; о возложении обязанности на ИП ФИО2 освободить переданные ФИО1 помещения и не чинить препятствий в пользовании ими; о взыскании с ИП ФИО2 компенсации за несоразмерность долей в пользовании в размере 12 663 рубля в месяц; о взыскании с ИП ФИО2 компенсации за пользование частью общего имущества за период с 01ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 767 649 рублей 15 копеек, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. по день освобождения части общего имущества по 3 708 рублей 45 копеек за каждый день пользования; о возмещении судебных расходов.

В исковом заявлении указано, что в 1997 году истец и ответчик создали ООО «<данные изъяты>» с равными долями участия и занимались похоронным бизнесом по адресу: <адрес>, арендуя здание по данному адресу. Впоследствии в ООО «<данные изъяты>» произошла смена учредителей. В 2002 году истец и ответчик организовали строительство нового здания – салона ритуальных услуг по этому же адресу. Здание строилось на средства истца и ответчика. В 2012 году вновь построенное здание было введено в эксплуатацию и зарегистрировано в равных долях за истцом и ответчиком. С момента постройки здание находилось в единоличном пользовании ИП ФИО2, организовавшем в нем похоронное дело. Поскольку истец в 2008 году был избран депутатом муниципалитета города Ярославля, то с этого периода он официально не участвовал в общем бизнесе и прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, часть средств от доходов ИП ФИО2 передавал истцу, стороны имели общие кредитные обязательства, иные взаимные обязательства друг перед другом. В мае 2017 года ответчик возвратил истцу имевшиеся личные долги, после чего без объяснения причин прекратил личное и деловое общение, объявил все помещения ритуального салона своей собственностью, поставил здание под охрану. С этого времени ответчик без заключения соглашения с истцом использует все помещения спорного здания в своей предпринимательской деятельности, отказывается обсуждать любые варианте, предлагаемые истцом. Так, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письменную претензию с предложением заключить соглашение о порядке пользования общим недвижимым имуществом либо заключить договор аренды половины спорного здания. В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил о том, что является сособственником спорного помещения и осуществляет деятельность на законных основаниях, предложил установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение о реализации своего преимущественного права в связи с продажей истцом принадлежащей ему доли в праве собственности на спорное здание. В своем ответе ответчик сообщил о том, что истец не вправе продавать свою долю, поскольку все спорное здание находится в залоге у ПАО ВТБ24. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику проект соглашения о порядке пользования спорным зданием, на что ответчик никакого ответа не дал. Поскольку ответчик чинит препятствия в пользовании истцом общим имуществом, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в правоохранительные органы. По результатам проведенной проверки ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В связи с не достижением соглашения о порядке пользования общим имуществом, истец просит суд определить порядок. Кроме того, поскольку истец не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему спорным имуществом, то имеет право на получение компенсации. Согласно заключению независимого оценщика ИП ФИО, стоимость аренды 1 квадратного метра спорного здания составляет 670 рублей в месяц. Истцом представлен размер компенсации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. исходя из указанной стоимости аренды в размере 767 649,15 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 иск поддержала.

Представитель ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО4 иск не признал, пояснив, что ответчик не чинит и никогда не чинил каких-либо препятствий истцу в пользовании спорным зданием, однако истец сам не имеет намерения в пользовании. С момента постройки спорного здания по соглашению между собственниками оно используется ИП ФИО2 для деятельности ритуального салона. ФИО1 никогда не имел намерения лично использовать помещения ритуального салона. Летом 2017 года истец направил ответчику несколько предложений о разделе общего имущества, продажи принадлежащей ему доли. Однако всякий раздел, перепланировка и переустройство помещений, определение порядка пользования приведет к снижению рыночной стоимости здания, которое находится в залоге у ПАО ВТБ24, и банк не дал своего согласия на указанные действия, так же как и на продажу ФИО1 своей доли. Истец сам уклоняется от заключения соглашения о порядке пользования общим имуществом. Ответчик предлагает выплату истцу компенсацию за пользование его долей в размере 607 рублей за 1 квадратный метр, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица без заявления самостоятельных требований ПАО ВТБ24 в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения исковых требований в части определения порядка пользования спорным зданием, поскольку этим порядком нарушаются права банка как залогодержателя. На основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5 предоставлен кредит в сумме 7 000 000 рублей на срок 60 месяцев с обеспечением поручительством ФИО1 и залогом спорного здания. Задолженность по кредитному договору не погашена. Здание принадлежит на праве общей долевой собственности двум собственникам, которые на момент заключения кредитного договора определили целевое назначение спорного помещения под салон ритуальных услуг. В соответствии с пунктами 2.1.1 и 2.1.3 договора об ипотеке залогодатель обязуется не производить перепланировки предмета ипотеки без предварительного согласования с залогодержателем; нее отчуждать передаваемый в залог предмет ипотеки, не распоряжаться им иным образом без предварительного согласия залогодержателя, не совершать иных действий, противоречащих условиям договора, которые влекут утрату предмета ипотеки или уменьшение его стоимости.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает. что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 37), невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как усматривается из объяснений сторон и письменных материалов, спорное имущество представляет собой отдельно стоящее здание общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе, помещения мансардного этажа <данные изъяты> кв.м.

Указанное здание принято в эксплуатацию в 2012 году и находится в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 (по ? доли).

С момента постройки по соглашению между собственниками здание передано в пользование ИП ФИО2 и используется им в качестве салона ритуальных услуг «<данные изъяты>».

Помещения спорного здания представляют собой единый комплекс салона ритуальных услуг, имея в своем составе выставочный зал с образцами ритуальной атрибутики площадью <данные изъяты> кв.м, ритуальный зал площадью <данные изъяты> кв.м, кабинет приема заказов площадью <данные изъяты> кв.м, а также несколько служебных и вспомогательных помещений первого и мансардного этажа.

Заявляя требования об определении порядка пользования общим имуществом с передачей ему помещений первого этажа, включая ритуальный зал, (№), истец обосновывает свои требования намерением организовать отдельный салон ритуальных услуг, который будет функционировать одновременно с ритуальным салоном ИП ФИО2

Удовлетворение заявленных требований фактически повлечет не только разделение помещений здания, но и разделение единого предприятия по оказанию ритуальных услуг. При этом необходимо учитывать, что деятельность по оказанию ритуальных услуг носит социально значимый характер. Истцом не представлено достаточных и убедительных доказательств того, что определение избранного им порядка пользования общим имуществом не причинит вреда деятельности салона по оказанию ритуальных услуг.

Согласно заключению ЗАО «<данные изъяты>», предлагаемый раздел здания салона ритуальных услуг не два самостоятельных объекта приведет к снижению рыночной стоимости объекта в его первоначальном (текущем) состоянии. Раздел объекта на два с вдвое меньшей площадью лишает их оптимальной первоначальной функциональности. Для осуществления полноценной деятельности по оказанию ритуальных услуг достаточных площадей и помещений на каждом из объектов будет не хватать. В случае изменения назначения использования помещений, находящихся на территории медицинского учреждения с ограниченным доступом рыночная стоимость также снизится. Сохранение за каждым из вновь образуемых объектов того же назначения – салона ритуальных услуг создаст неблагоприятную конкурентную среду, приведет к значительному снижению рыночной стоимости объекта.

Представленное заключение ЗАО «<данные изъяты>» заслуживает внимания. С момента постройки здание использовалось для организации нем одного предприятия – салона ритуальных услуг, для которого задействованы все имеющиеся в здании помещения. Свободные помещения, могущие быть предоставлены в пользование истцу без причинения вреда деятельности существующего ритуального салона, отсутствуют. Разделение помещений здания на две части повлечет существенное (в два раза) уменьшение площадей салона ритуальных услуг и значительно затруднит либо сделает невозможным пользование ими по целевому назначению, а также приведет к снижению рыночной стоимости помещений. Указанные обстоятельства неизбежно повлекут нарушение прав и законных интересов как ответчика, так и третьего лица, являющегося залогодержателем здания в целом. Доказательств обратного истцом не представлено.

При этом, помимо фактически сложившегося порядка пользования общим имуществом ИП ФИО2, суд учитывает отсутствие реальной возможности совместного пользования истцом и ответчиком спорными помещениями. Кроме того, в настоящее время ФИО1 не является индивидуальным предпринимателем и не занимается оказанием ритуальных услуг. Об отсутствии у него нуждаемости в пользовании спорными помещениями свидетельствует и факт последовательного направления им в мае-июне 2017 года предложений о продаже ответчику доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей истцу, либо передаче в аренду.

Собранные по делу доказательства в своей совокупности и взаимосвязи свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом при определении порядка пользования общим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, судом установлено, что предоставление о пользование и владение ФИО1 части общего имущества, соразмерной его доле, по предложенному истцом варианту невозможно, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований в соответствующей части.

Вместе с тем, установление судом невозможности предоставления участнику долевой собственности в пользование и владение части общего имущества, соразмерной его доли, является основанием в силу п. 2 ст. 247 ГК РФ для выплаты соответствующей компенсации.

Исходя из доли истца в праве ? и общей площади спорных помещений <данные изъяты> кв.м, на долю ФИО1 приходится <данные изъяты> кв.м.

Истцом представлено заключение независимого оценщика ИП ФИО., которым определена рыночная стоимость аренды спорного здания в размере 670 рублей за один квадратный метр.

Ответчиком представлено заключение независимого оценщика ЗАО «<данные изъяты>», в котором рыночная стоимость аренды помещений спорного здания определена для помещений первого этажа – 607 рублей, для помещений мансардного этажа – 418 рублей. Такой подход в раздельном определении рыночной стоимости для помещений первого и мансардного этажей юридически и методологически неверен. Как указано судом выше, спорные помещения представляют собой единый объект в виде салона ритуальных услуг, и по делу не подлежит выяснению рыночная стоимость аренды каждого отдельного помещения, входящего в единый комплекс. Как следует из заключения об оценке, различная стоимость определена лишь местом расположения оцениваемых помещений на первом либо мансардном этаже, что неоправданно при выяснении интересующего суд вопроса.

В целом заключение об оценке ЗАО «<данные изъяты>» об определении рыночной стоимости в 607 рублей за 1 кв.м не опровергает правильность заключения ИП ФИО, результаты оценки находятся в пределах погрешности расчетов. При этом заключение ИП ФИО соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития России 20.05.2015 г. №№ 297, 298, 299, 327.

Согласно ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Вместе с тем, при исследовании заключения ЗАО «<данные изъяты>», выявлены недостатки, которые могли повлиять на результат оценки. Так, при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщиком ошибочно учтено, что объект принадлежит к сегменту коммерческой недвижимости, субрынок торгово-сервисные помещения, при этом также ошибочно указано, что оцениваемый объект не имеет внутренней отделки, а потому в качестве дополнительного субрынка может быть рассмотрен субрынок помещений свободного назначения. Ошибочным является и адрес объекта оценки – <адрес> (лист 16), расположение объекта в <данные изъяты> (лист 15), отнесение оцениваемого объекта общей площадью <данные изъяты> кв.м в состав группы предложений торгово-офисных помещений площадью от 500 до 1 000 кв.м (лист 17).

В связи с изложенным для определения размера компенсации суд принимает заключение ИП ФИО.

Истцом заявлены требования о взыскании компенсации за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Дата мотивирована тем, что начиная с мая 2017 года ответчик препятствует в доступе к общему имуществу и уклоняется от согласования порядка пользования и распоряжения имуществом, что ответчиком не признается.

При этом впервые претензия ФИО6 была получена ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ., что является наиболее достоверным подтверждением факта отсутствия у истца возможности владеть и пользоваться общим имуществом, влекущего возникновение права на получение компенсации.

Таким образом, компенсация должна быть взыскана за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 660 104 рубля 10 копеек (166,05 кв.м х 607 рублей х 5 месяцев 28 дней).

За период с ДД.ММ.ГГГГ. компенсация подлежит начислению из расчета 3 708 рублей 45 копеек за каждый день пользования ИП ФИО2 долей в праве на общее имуществу, принадлежащей ФИО1

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ответчик обязан возместить истцу расходы по оценке и экспертизе пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного характера в размере 25 797,10 рублей (30 000 х 660 104,10/767 649,15), а также расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1 с ИП ФИО2 компенсацию за пользование частью общего имущества в размере 660 104 рубля 10 копеек, а также, начиная ДД.ММ.ГГГГ по 3 708 рублей 45 копеек за каждый день пользования частью общего имущества – здания общей площадью 332,1 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащей ФИО1, а также в счет возмещения расходов: по оценке и экспертизе 25 797 рублей 10 копеек, по оплате государственной пошлины 7 752 рубля 60 копеек.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через данный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С.Тюрин