Решение № 3А-60/2026 3А-60/2026(3А-684/2025;)~М-289/2025 3А-684/2025 М-289/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 3А-60/2026

дело № 3а-60/2026

(№ 3а-684/2025)

(16OS0000-01-2025-000905-63)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 16 января 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТЭМ» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТЭМ» является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 2 010,5 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 02 августа 2013 года.

Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 82 577 025 рублей 64 копейки.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить его кадастровую стоимость в размере 43 143 900 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года.

В ходе рассмотрения дела от представителя административного истца ФИО1, действующего в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 04 июля 2025 года полномочиями, поступило заявление об уточнении административных исковых требований, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 53 899 814 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года, согласно заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 удовлетворению административного иска возражала.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭМ», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, 2026 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р, от 28 ноября 2025 года № 4603-р, поэтому помещения, находящиеся в этом здании, относятся к объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 1202-25 от 18 августа 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «ТЭМ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года составляет 43 143 900 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 3107/07-4 от 10 декабря 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 1202-25 от 18 августа 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 43 143 900 рублей по состоянию на 01 января 2023 года определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 53 899 814 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ТЭМ» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 3107/07-4 от 10 декабря 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, неверно применены доходный подход, корректировка на долю земельного участка, не обоснованы значения применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации, сдаче в аренду объектов недвижимости (таблица 5, 7 л.д. 169-172, 180-183).

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом, ставки арендной платы экспертом применены корректировки на торг, тип помещения, площадь, расположение на первой линии, расположение относительно остановки общественного транспорта, состояние отделки, наличие отдельного входа, расположение на этаже в отношении объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 6, 9 л.д. 176-177, 186-188).

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного объекта недвижимости являлись: назначение – нежилое; использование – под коммерческие (торгово-офисные) объекты или свободного назначения; дата предложения – до 01 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Торговая недвижимость. Объекты капитального строительства» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г. 2022 г. ФИО4). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, по <адрес>

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 следует, что в заключении отражен результат проведенного обзора рынка по городу Казани: объекты, расположенные <адрес>, как наиболее близкого района к объекту оценки, - для сравнительного подхода, а для доходного подхода аналоги, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. В заключении указано о необходимости ремонта объекта недвижимости по результатам натурного осмотра, который проведен после даты оценки. При этом даже в таком техническом состоянии помещения сданы в аренду. Также эксперту предоставлена информация о сдаче в аренду на дату оценки. Таким образом, отказ от использования доходного подхода некорректен. Плохое техническое состояние объекта (требующее ремонта) может быть отражено при установлении арендной ставки. На земельном участке расположено не только здание, в котором находится объект оценки, но и еще строения. Также объект оценки – это совокупность помещений, расположенных на разных этажах отдельно стоящего здания и это только какая-то часть здания. В связи с чем корректировка на долю земельного участка принята согласно справочнику.

В ходе проведения экспертного исследования эксперт руководствовался Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, не предусматривающими необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «ТЭМ» на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 3107/07-4 от 10 декабря 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 3107/07-4 от 10 декабря 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭМ» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости 25 августа 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предъявлено административным истцом также к публично-правовой компании «Роскадастр», которая в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должна отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТЭМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 2 010,5 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> в размере 53 899 814 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 августа 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ТЭМ» к публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 29 января 2026 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая